Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 24/02480

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02480 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GFS N° MINUTE : 5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 09 septembre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173 DÉFENDEUR Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 09 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02480 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GFS EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 mars 2019, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [E] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 326,20 euros. Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 851,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [Y] le 16 novembre 2023. Par assignation du 9 février 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [Y], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 2016,75 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2024, à parfaire le jour de l'audience - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 17 mai 2024, PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mai 2024, s'élève désormais à 2 038,41 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. considérant qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, comme demandé par le locataire. M. [E] [Y] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 30 euros, en plus du loyer courant. Il indique ne pas faire l'objet d'une telle procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 851.76 euros n'a pas été réglée en intégralité par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2024 à minuit. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. M. [E] [Y] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 mai 2024, M. [E] [Y] lui devait la somme de 2 038.41 euros, dont il convient cependant de soustraite la somme de 155,55 euros correspondant à des frais de procédure non justifiés. M. [E] [Y] reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant. Par conséquent, il sera condamné à payer cette somme provisionnelle à PARIS HABITAT OPH. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, les parties considèrent que la condition de la reprise du paiement du loyer courant est satisfaite. Il ressort des débats lors de l'audience et des pièces produites que M. [E] [Y] est en capacité de régler sa dette en versant, dans l'attente du FSL dont il a demandé à bénéficier courant avril 2024, la somme de 30 euros par mois. En outre, le bailleur est favorable à l'échéancier proposé. Dans ces conditions, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [E] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montan du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 15 janvier 2024 à minuit, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires M. [E] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mars 2019 entre PARIS HABITAT OPH, d'une part, et M. [E] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ([Adresse 3] est résilié depuis le 15 janvier 2024 à minuit, CONDAMNONS M. [E] [Y] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 1 882,86 euros (mille huit cent quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024, AUTORISONS M. [E] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [Y], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 janvier 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [E] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [E] [Y] sera condamné à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS M. [E] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 et celui de l'assignation du 9 février 2024. RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge