Tribunal judiciaire, 14 août 2024. 24/05368

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/05368 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOO3 Minute : 24/00881 S.A. SEQUENS Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 C/ Madame [Y] [X] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BENOIT-GUYOD Antoine Copie délivrée à : Mme [X] [Y] Le JUGEMENT DU 14 Août 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Août 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 14 Août 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. SEQENS [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [Y] [X] [Adresse 4] [Localité 7] non comparante D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 6 août 2021, la SA d’HLM SEQENS a donné à bail à Madame [Y] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 265,22 euros outre des provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 515,81 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner Madame [Y] [X] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3 222,16 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [Y] [X] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 décembre 2023. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il ne peut être tenu compte de la demande de renvoi formée dans le diagnostif social faute pour la locataire d’avoir comparu à l’audience, l’assistance sociale ne pouvant formée des demandes au lieu et place de la partie défenderesse, au surplus non soutenues oralement. A l'audience du 24 juin 2024, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 916,40 euros, selon décompte en date du 18 juin 2024. Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [Y] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 6 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 1 515,81 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Cependant, le défaut par Madame [Y] [X] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement. De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [Y] [X] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement. Madame [Y] [X] étant sans droit ni titre depuis le 27 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur les délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'article L. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office. En l’espèce le diagnostic social indique que Madame [Y] [X] est retraitée mais ne perçoit plus de pension de retraite depuis novembre 2023 faute de renouvellement de son titre de séjour, de sorte qu’elle est sans ressources et qu’elle justifie d’un arriéré de paiement de ses factures d’eau et d’électricité également. Compte tenu de cette situation sociale très précaire, les difficultés de relogement de la défenderesse sont avérées. Dans ces conditions il lui sera octroyé d’office un délai de trois mois pour quitter les lieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [Y] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA d’HLM SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [Y] [X] reste lui devoir la somme de 3 916,40 euros (en ce exclus 124,32 euros de frais de poursuite) à la date du 18 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Les frais de pénalité enquête sociale facturés 7,62 euros à trois reprises, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Pour la somme au principal, Madame [Y] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 893,54 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 515,81 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Madame [Y] [X] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [Y] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEQENS les frais exposés par lui/elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2021 entre la SA d’HLM SEQENS et Madame [Y] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 janvier 2024 ; Accorde d’office un délai jusqu’au 14 novembre 2024 à Madame [Y] [X] pour libérer les lieux et restituer les clés ; Dit qu’à défaut pour Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SA d’HLM SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Madame [Y] [X] à verser à la SA d’HLM SEQENS la somme de 3 893,54 euros (décompte arrêté au 18 juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 1 515,81 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; Condamne Madame [Y] [X] à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 401,66 euros), à compter du 19 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Condamne Madame [Y] [X] à verser à la SA d’HLM SEQENS une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [Y] [X] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection