Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 29 Août 2024
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DEMANDEURS :
Monsieur [L] [B]
102 La Guérandaise
44410 SAINT LYPHARD
Madame [J] [R] épouse [B]
102 La Guérandaise
44410 SAINT LYPHARD
représenté par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [M], [U] [Y]
Logement A103 Etage 1 Bâtiment A
8-10 Rue Fernand Doceul
44220 COUËRON
comparant en personne
Monsieur [O], [Z], [C] [W]
Logement A103 Etage 1 Bâtiment A
8-10 Rue Fernand Doceul
44220 COUËRON
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 30 mai 2024
date des débats : 30 mai 2024
délibéré au : 29 août 2024
RG N° N° RG 24/00120 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MXDN
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Doris SIEURIN
CCC à Madame [M], [U] [Y] +
CCC à Monsieur [O], [Z], [C] [W] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 10 août 2020 à effet au 20 août 2020, [L] [B] et [J] [R] épouse [B] ont donné à bail à [M] [Y] et [O] [W] un logement leur appartenant sis, 8-10 rue Fernand DOCEUL, bâtiment A, 1er étage, n°A103 - 44220 COUERON, moyennant un loyer mensuel initial de 620 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 65 €.
Par acte de commissaire de justice du 28 août 2023, [L] [B] et [J] [R] épouse [B] ont fait commandement à [M] [Y] et [O] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.421,88 € arrêté au 1er août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, dont copie ont été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [L] [B] et [J] [R] épouse [B] ont fait assigner [M] [Y] et [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Constater la résiliation du bail dans les deux mois du commandement de payer du 28 août 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3.236,12 € arrêtée au 8 décembre 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
· Condamner solidairement [M] [Y] et [O] [W] à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 août 2023 ;
· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 8 avril 2024 par les services sociaux du département.
L’affaire ont été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.
A ladite audience, [L] [B] et [J] [R] épouse [B] se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.995,92 € au titre des loyers et charges échus à la date du 24 mai 2024.
Chacun des locataires a été régulièrement assigné à étude. [M] [Y] est présente à l'audience, contrairement à [O] [W]. Ainsi il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
Au jour du commandement de payer, le 28 août 2023, le loyer hors charges était de 635,94 € et la somme due de 1.421,88 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.271,88 €). Or, aucun signalement n'a été fait à la CCAPEX.
Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 15 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par les bailleurs au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.
Par exploit de commissaire en date du 28 août 2023, [L] [B] et [J] [R] épouse [B] ont fait commandement à [M] [Y] et [O] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.421,88 € arrêté au 1er août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [M] [Y] et [O] [W].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de [L] [B] et [J] [R] épouse [B] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[M] [Y] et [O] [W] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.995,92 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 24 mai 2024.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le contrat de bail prévoit la solidarité des preneurs en son article VII.
En conséquence, [M] [Y] et [O] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.995,92 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 24 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [L] [B] et [J] [R] épouse [B], à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 734,16 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de les locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le couple vit avec un enfant, un autre enfant étant à naître au moment de la réalisation du diagnostic. [M] [Y] s'est présentée avec le nouveau-né à l'audience. Lors du diagnostic, les locataires ont fait valoir la perte d'emploi de [O] [W] en juin 2023, son employeur ne lui versant plus de salaire du fait de son insolvabilité, situation qui a duré six mois, générant d'importantes difficultés financières pour la famille. Un dossier de surendettement serait en cours d'élaboration.
Le diagnostic social et financier indique que [M] [Y] et [O] [W] ont repris le paiement intégral du loyer courant depuis février 2024.
Lors de l’audience, [M] [Y] sollicite des délais de paiement et propose de verser 100 à 150 € par mois en plus du loyer courant.
Au regard de ces éléments, dès lors que les locataires disposent désormais de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et malgré l'opposition des bailleurs, les locataires remplissant les conditions légalement obligatoires, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui ont reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [M] [Y] et [O] [W] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu'ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). [L] [B] et [J] [R] épouse [B] pourront, le cas échéant, procéder à leur expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [Y] et [O] [W], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Ils seront également condamnés à payer à [L] [B] et [J] [R] épouse [B] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 août 2020 entre [L] [B] et [J] [R] épouse [B] d'une part et [M] [Y] et [O] [W] d'autre part, concernant le logement sis 8-10 rue Fernand DOCEUL, bâtiment A, 1er étage, n°A103 - 44220 COUERON ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 octobre 2023 ;
CONDAMNE solidairement [M] [Y] et [O] [W] à payer à [L] [B] et [J] [R] épouse [B] la somme de 2.995,92 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [M] [Y] et [O] [W] un délai de paiement de 34 (trente-quatre) mois pour se libérer de la dette, soit 33 mensualités de 90 €, la 34ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [M] [Y] et [O] [W] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 8-10 rue Fernand DOCEUL, bâtiment A, 1er étage, n°A103 - 44220 COUERON, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [M] [Y] et [O] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement [M] [Y] et [O] [W] à payer à [L] [B] et [J] [R] épouse [B], à compter du 25 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 734,16 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE in solidum [M] [Y] et [O] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
CONDAMNE in solidum [M] [Y] et [O] [W] à payer à [L] [B] et [J] [R] épouse [B] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
