Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/00378

MINUTE ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00378 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKAP AFFAIRE : [U] [G] C/ S.A.R.L. LE BAULIER TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE Service des référés ORDONNANCE DE REFERE 1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE GREFFIERE : Céline TREILLE PARTIES : DEMANDERESSE Madame [U] [G] née le 09 Juin 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] représentée par la SELARL CJA PUBLIC CHAVENT-MOUSEGHIAN- CAVROIS - GUERIN, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, DEFENDERESSE S.A.R.L. LE BAULIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, Débats tenus à l'audience du : 21 Novembre 2024 Date de délibéré indiquée par la Présidente: 12 Décembre 2024 DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées EXPOSE DU LITIGE Depuis 2016 Mme [U] [G] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] au 2ème étage d'un immeuble cadastré section HS n°[Cadastre 5]. Par acte authentique du 21 juin 2022, la SARL Le Baulier a acquis l'immeuble voisin situé [Adresse 4] à [Localité 8], cadastré section HS n°[Cadastre 6], composé de deux bâtiments accolés. Sur décision favorable de la commune de [Localité 8] du 12 février 2022, elle a entrepris des travaux de réhabilitation pour créer 5 logements. Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Mme [U] [G] a fait assigner à la SARL Le Baulier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Etienne afin d'obtenir la suppression d'un bloc pompe à chaleur. A l'audience du 22 novembre 2024, Mme [U] [G] sollicite de voir: Dire et juger que la toiture de bâtiment de la SARL Le Baulier jouxtant la propriété de Mme [U] [G] empiète sur ladite propriété et génère, en outre, des désordres par la présence d'infiltrations d'eau récurrentes ; que cette situation est constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ; En conséquence condamner la SARL Le Baulier à faire cesser d'une part, cet empiètement par la suppression de la partie de la toiture qui s'appuie sans autorisation sur la couvertine du mur séparatif de la terrasse de Mme [G] et d'autre part, les arrivées d'eau sur la terrasse de Mme [G] par la mise en place d'un système d'évacuation des eaux pluviales et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; se réserver la liquidation de l'astreinte ; Dire et juger que la SARL LE BAULIER a apposé une pompe à chaleur et réalisé des arrivées électriques et fluides (tubes de cuivre) sur les toitures de ses bâtiments en méconnaissance des autorisations d'urbanisme dont elle titulaire et des droits de Madame [G] ; que ce comportement est constitutif d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser par la suppression des installations et gaines mises en place ; il appartient également de prévenir tout risque de nouveau dommage lié à l'installation des futures pompes à chaleur en faisant interdiction à la SARL LE BAULIER de procéder à la pose de ces mêmes blocs en toiture; En conséquence : - Condamner la SARL LE BAULIER à supprimer le bloc pompe à chaleur et les gaines installés en toiture sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; se réserver la liquidation de l'astreinte, - Faire interdiction à la société LE BAULIER de poser toute nouvelle pompe à chaleur ou tout nouvel appareil muni d'un moteur en toiture, sous astreinte de 5 000 € par infraction constatée ; se réserver la liquidation de l'astreinte ; Condamner la SARL LE BAULIER à verser à Madame [U] [G] une indemnité provisionnelle de 3000 € en réparation de son préjudice moral et une indemnité provisionnelle de 3000 € en réparation de son préjudice de jouissance ; Rejeter la demande reconventionnelle formée par la SARL LE BAULIER Condamner la SARL LE BAULIER à verser à Madame [U] [G] une somme de 4500 € en application de l'article 700 du CPC ainsi quand tous les dépenses de l'instance qui comprendront notamment le coût des 3 procès-verbaux établis par Maître [M] [V], commissaire de justice, les 13 juin 2022, 23 février 2023, et 23 mai 2024. Elle expose que : - Elle bénéficie d'un droit de jouissance exclusif et particulier d'une terrasse et subit les nuisances résultant des travaux engagés sur l'immeuble voisin, - Plusieurs tuiles empiètent sur son mur créant de l'humidité, et certaines fenêtres de toit sont positionnées à proximité de sa terrasse, - Malgré les préconisations des services de la Mairie quant l'installation des pompes à chaleur au sol afin de ne pas dégrader l'esthétique du bâtiment, la SARL Le Baulier a installé un bloc de climatisation en toiture. La SARL Le Baulier sollicite : A titre principal, - De voir le Juge des référés se déclarer incompétent sur les prétentions formées par Mme [U] [G] et renvoyer cette dernière à mieux se pourvoir, A titre subsidiaire, - Prononcer l'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir des demandes de Mme [U] [G] tendant à la suppression sous astreinte de : - la partie de toiture qui s'appuie sur la couvertine du mur séparatif de la terrasse de Mme [U] [G], - les arrivées d'eau sur la terrasse de Mme [U] [G] par la mise en place d'un système d'évacuation des eaux pluviales, - Débouter Mme [U] [G] de l'ensemble de ses demandes, En tout état de cause, - Condamner Mme [U] [G] à payer à la SARL Le Baulier les sommes de : - 3 000 euros de dommages et intérêts au besoin à titre provisionnel, - 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile - Condamner Mme [U] [G] aux entiers dépens de l'Instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R.444-3 et ses annexes, et A.444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles elle sera condamnée et laissées entièrement à sa charge, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Fabrice PILLONEL, Avocat, pour ceux dont il aurait fait l'avance sans en recevoir provision, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. La SARL Le Baulier expose que, outre le fait que Mme [U] [G] ne démontre pas l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'une obligation non sérieusement contestable, la terrasse de Mme [U] [G] n'est pas une partie privative ; Mme [G] n'a donc pas qualité à agir. Elle ajoute qu'il n'est pas établi que le mur litigieux soit en limite de propriété et que les infiltrations ne sont pas liées aux travaux réalisés. Concernant la pompe en chaleur en toiture, il s'agissait d'une pose provisoire ; le bloc a été enlevé depuis. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Sur la demande relative à l'empiètement L'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que " Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.". L'article 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de ladite loi, précise que " copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l'article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l'huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ". En l'espèce, le lot 53 dont est propriétaire Mme [U] [G], comprend la jouissance exclusive et particulière d'une terrasse, partie commune de l'immeuble, selon le règlement de copropriété produit. Mme [U] [G] a envoyé au syndic de copropriété l'assignation en référé délivrée à la SARL Le Baulier par courriel et non par lettre recommandée avec avis de réception. Cependant cette formalité n'est sanctionnée par aucun texte et sa méconnaissance ne constitue pas une fin de non-recevoir à l'action du copropriétaire. De même l'action d'un copropriétaire pour mettre fin à l'atteinte portée à la jouissance de son lot peut porter sur un droit de jouissance exclusif sur une partie commune qui constitue un droit réel et perpétuel. Aux termes de l'article 681 du Code civil, tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. Il résulte des constats du commissaire de justice des 13 juin 2022, 23 février 2023, 23 mai et 7 octobre 2024 que la tuile de la rive nord/ouest déborde sur la partie de couvertine côté copropriété du [Adresse 2]. Ce débord empiète sur le droit de jouissance réel et exclusif de Mme [U] [G] sur la terrasse, droit compris dans son lot privatif, et conduit nécessairement les eaux pluviales à s'écouler sur la terrasse, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre fin par la dépose de la partie de toiture qui empiète sur la terrasse de Mme [U] [G] et la mise en place d'un système d'évacuation des eaux pluviales, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois. Sur la demande portant sur les blocs de climatisation Le 18 avril 2023 la SARL Le Baulier a déposé une déclaration préalable de travaux pour l'installation de blocs climatisation en façade Est selon ses propres plans annexés à la demande déposée aux services de la mairie. Nonobstant la question de l'opposabilité de la décision du 1er juin 2023 du maire de [Localité 8] à la SARL Le Baulier, la décision implicite d'autorisation des plans, dont se revendique la SARL Le Baulier, n'est valable qu'au vu de la demande déposée et des plans annexés. Le premier bloc de climatisation a été installé sur la toiture de l'immeuble, soit en violation de l'autorisation implicite, mais a été déposé le 29 mai 2024. Cependant la commissaire de justice a constaté le 7 octobre 2024 la sortie de tuyaux frigorifiques en toiture, les câbles cheminant le long de la toiture. Selon le dernier constat de la commissaire de justice du 7 octobre 2024 et des photographies produites, si deux blocs de climatisation ont bien été installés en façade Est conformément aux plans prévus de la déclaration préalable, le troisième dont le raccordement s'effectue par les câbles en toiture, se situe en façade Ouest, soit dans la cour sur laquelle donne également la terrasse de Mme [U] [G]. Ce bloc a été installé juste sous la toiture, soit à quelques mètres de la terrasse de cette dernière. L'installation d'un bloc de climatisation, qui génère nécessairement des nuisances sonores, au mépris de la déclaration préalable de travaux, constitue un trouble manifestement illicite et justifie d'ordonner à la SARL Le Baulier de déposer ce bloc de climatisation en façade Ouest et tous les câbles et sortie en toiture et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois. Il appartient au juge des référés de déterminer les mesures susceptibles d'empêcher la réalisation du dommage ou de remettre les parties dans la situation antérieure au trouble constaté. Compte tenu du non-respect par deux fois de la SARL Le Baulier de sa propre déclaration de travaux, il convient d'ordonner à cette dernière de respecter les plans joints à la déclaration préalable de travaux du 18 avril 2023, soit une installation des blocs de climatisation en façade Sud et Est, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée. Sur la demande de provision L'article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, l'appréciation de la faute de la SARL Le Baulier au détriment de Mme [U] [G] du fait de l'empiètement et de l'installation des blocs de climatisation et des préjudices en découlant, moral et de jouissance, excède les pouvoirs du juge des référés ; il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision. De même il n'y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SARL Le Baulier en dommages et intérêts. Le coût des constats de commissaire de justice relève de la demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la SARL Le Baulier est condamnée aux dépens et à payer à Mme [U] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, ORDONNE à la SARL Le Baulier de déposer la partie de toiture qui empiète sur la terrasse de Mme [U] [G] et de mettre en place un système d'évacuation des eaux pluviales, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, ORDONNE à la SARL Le Baulier de déposer le bloc de climatisation installée en façade Ouest et tous les câbles et sortie en toiture et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, ORDONNE à la SARL Le Baulier de respecter les plans joints à la déclaration préalable de travaux du 18 avril 2023 quant à l'installation des blocs de climatisation en façade Sud et Est, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, SE RESERVE la liquidation de l’astreinte, DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision et de dommages et intérêts, CONDAMNE la SARL Le Baulier à payer à Mme [U] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNE la SARL Le Baulier aux dépens. LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE Céline TREILLE Séverine BESSE Grosse + Copie : la SELARL CJA PUBLIC CHAVENT-MOUSEGHIAN- CAVROIS - GUERIN COPIES Me Fabrice PILLONEL -- DOSSIER Le 12 Décembre 2024