Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17944 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCY54
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n° 11-1912051
APPELANTE
S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE La société anonyme d'habitations à loyer modéré, anciennement dénommée « BATIGERE ILE-DE-FRANCE », immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 582 000 105, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences du Président de son Directoire domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159 et assistée pa Me François MIGNON, avocat au barreau de PARIS, toque : L159
INTIMEE
Madame [T] [R]
[Adresse 6]
[Localité 3]
née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 5] (Maroc)
Représentée et assistée par Me Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0321
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. Claude CRETON, Président, magistrat honoraire
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.
Après avoir donné à bail le 1er septembre 1979 à Mme [R] un appartement situé à [Adresse 6], la SCI de la [Adresse 7] a vendu ce logement le 30 novembre 2011 à la société Batigère en Ile-de-France (la société Batigère), organisme d'habitation à loyer modéré.
Le 22 août 2012, la société Batigère a signé avec l'Etat une convention de conventionnement en application des dispositions de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le 23 janvier 2019, la société Batigère a notifié à Mme [R] l'application du supplément de loyer de solidarité (SLS) d'un montant de 450,38 euros à compter du 1er janvier 2019, portant ainsi le montant du loyer et des charges à la somme de 1 050,12 euros.
Le 1er juillet 2019, la société Batigère a fait signifier à Mme [R], qui avait contesté l'application de ce supplément de loyer, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 2 356 euros.
Mme [R] a assigné la société Batigère, à titre principal en annulation du commandement de payer et, à titre subsidiaire, en suspension des effets de la clause résolutoire.
La société Batigère a conclu au rejet de ces demandes. Elle a en outre demandé au tribunal de constater la résolution du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de Mme [R] et de la condamner à lui payer la somme de 6 039,27 euros au titre de l'arriéré de loyers au 20 août 2020, outre les intérêts de retard, ainsi que d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, augmenté du supplément de loyer de solidarité.
Par jugement du 16 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- prononcé l'annulation du commandement de payer ;
- débouté la société Batigère de ses demandes et Mme [R] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
- condamné la société Batigère à payer à Mme [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu'il résulte des dispositions de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation que, lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention le logement fait l'objet d'un bail en cours de validité, le bailleur est tenu de proposer au locataire la conclusion d'un nouveau bail conforme à la convention et qu'en cas de refus du locataire, le bail en cours continue à s'appliquer sans permettre l'application du supplément de loyer de solidarité.
Constatant ensuite que le commandement de payer porte sur une somme réclamée au titre du supplément de loyer de solidarité, le tribunal l'a annulé. Il a ajouté que si Mme [R] reste redevable d'un arriéré de loyer et charges, aucune demande n'a été formée de ce chef.
La société Batigère a interjeté appel de ce jugement.
Elle conclut à l'infirmation du jugement et demande à la cour de valider le commandement de payer, de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et de condamner Mme [R] à lui payer la somme de 5 654,60 euros au titre des loyers, des charges et du supplément de loyer impayés ainsi que d'une indemnité d'occupation.
Elle explique que les dispositions de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables puisque l'article L. 353-14 prévoit que lorsqu'il s'agit de logements conventionnés appartenant aux organismes HLM mentionnés à l'article L. 411-2, dont elle fait partie, les conventions concernant ces logements prennent effet à la date de leur signature et que, selon l'article L. 353-16 'le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires des baux en cours...'. Elle fait valoir qu'elle n'avait donc pas à proposer à Mme [R] la signature d'un nouveau bail et que si la loi ELAN du 23 novembre 2018 a accordé au locataire, en cas d'acquisition par un bailleur social d'un logement occupé du parc privé, la possibilité d'opter soit pour le maintien de son bail privé soit pour la signature d'un nouveau contrat entrant dans le champ de la réglementation du parc social, ces dispositions ne s'appliquent qu'aux logements acquis postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi.
Elle rappelle ensuite que selon l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, 'Les organismes d'habitation à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'.
Mme [R], qui a formé un appel incident, conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il la déboute de sa demande de dommages-intérêts.
Elle conteste l'application d'un supplément de loyer de solidarité pour les motifs retenus par le tribunal. Elle soutient qu'il en résulte la nullité du commandement de payer qui porte sur un montant indu, cette nullité étant également encouru puisque qu'il n'y a pas été annexé le bail du 1er septembre 1991, que le décompte de la dette ne détaille pas le montant du loyer et celui des charges et que ce décompte est en outre inexact puisque, le supplément de loyer fût-il dû, il n'y avait plus lieu de l'appliquer à compter du 1er janvier 2019, son conseil ayant informé la société Batigère en février 2019 qu'elle avait fait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2019, ce qui a entraîné une baisse de ses revenus qui n'a été prise en compte par la société Batigère qu'en janvier 2020.
Mme [R] sollicite en outre la condamnation de la société Batigère à lui payer la somme de 3 000 en réparation du préjudice de jouissance qu'elle a subi en raison de désordres affectant le logement. Elle fait valoir, d'abord valoir que les travaux qu'a fait réaliser la société Batigère présentent des malfaçons puisque l'accessibilité du balcon est rendue dangereuse, qu'en raison d'un défaut de réagréage l'eau stagne sur le balcon, que l'isolation thermique et phonique des fenêtres est insuffisante, qu'elle n'entend plus la sonnette qui se trouve désormais à l'intérieur du tableau électrique. Elle produit en outre un procès-verbal de constat d'huissier de justice qui constate une odeur d'humidité à l'intérieur des sanitaires, que la colonne d'évacuation des eaux usées est 'oxydée et piquée' et que la tirette permettant d'actionner la VMC dans les sanitaires reste en position ouverte.
SUR CE :
1 - Sur l'application du supplément de loyer de solidarité
Considérant que pour prétendre à l'application des dispositions du bail conclu avec l'ancien bailleur et justifier son refus de payer le supplément de loyer de solidarité, Mme [R] se fonde sur l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, figurant dans la section I intitulée 'Dispositions générales applicable aux logements conventionnés', qui dispose que 'Lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité (...), le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou, en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans les conditions fixées par décret. Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision des engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail.' ;
Considérant cependant que l'article L. 353-14, figurant dans la section lI relative aux 'Dispositions particulière à certains logements conventionnés' dispose que 'Par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, ainsi qu'à ceux appartenant aux collectivités locales et gérées par lesdits organismes' ; que, selon l'article L. 353-16, 'A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé. Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.' ; qu'en outre, en application de l'article L. 353-17 du même code, 'Par dérogation à l'article L. 353-3, les conventions mentionnées à l'article L. 353-14 prennent effet à la date de signature.' ;
Considérant que les dispositions de l'article 88 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qui permettent au locataire, en cas d'acquisition d'un logement du parc privé par un bailleur social, d'opter pour le maintien du bail initial ou pour la signature d'un nouveau bail entrant dans le champ de la réglementation du parc social, ne sont applicables qu'aux acquisitions de logements intervenues à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi ; que ce droit d'option ne bénéficie donc pas à Mme [R] ;
Considérant qu'il résulte de ces dispositions, que la société Batigère, organisme d'habitation à loyer modéré au sens de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, était fondée, en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant aux règles de droit commun du louage, sans être tenue de proposer la conclusion d'un nouveau bail, à réclamer à Mme [R] le supplément de loyer de solidarité prévu par l'article L. 411-3 du même code selon lequel 'Les organismes d'habitation à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.' ;
2 - Sur la validité du commandement de payer et la résiliation
Considérant que la validité du commandement n'est pas soumise à l'obligation d'y joindre le bail ; qu'en outre, selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il est seulement exigé que le commandement de payer indique le décompte de la dette sans qu'il soit exigé que ce décompte comporte le détail du loyer et des charges ; que le commandement de payer est donc valide ;
Considérant que le commandement de payer porte sur une somme de 2 356 euros au titre du supplément de loyer de solidarité d'un montant total de 2 251,90 euros pour la période du 1er janvier au 31 mai 2019 ainsi que des loyers de la même période, qui n'avaient été que partiellement payés, d'un montant total de 104,10 euros ;
Considérant que si Mme [R] a justifié à compter du 1er janvier 2019 d'une baisse de ses ressources d'au moins 10 % à celles de l'année de référence, selon les dispositions de l'article R. 441-23 2° du code de la construction et de l'habitation, il y a lieu de prendre en compte, pour l'application du supplément de loyer de solidarité, les ressources afférentes à la précédente année civile ou au douze derniers mois ; que la société Batigère était donc fondée à réclamer à Mme [R] le supplément de loyer de solidarité pour la période du 1er janvier au 31 mai 2019 ;
Considérant que Mme [R] a réglé mensuellement au titre de la période du 1er janvier au 31 mai 2019 la somme de 578,92 euros alors qu'étaient dus, mensuellement, outre le loyer d'un montant de 442,27 euros et les charges d'un montant de 157,47 euros, un supplément de loyer de 450,38 euros, soit au total 1 050,12 euros ; qu'elle était donc bien redevable de la somme 2 356 euros visée par le commandement de payer; qu'il y a donc lieu de la condamner au paiement de cette somme ainsi que de l'arriéré de loyers, charges et suppléments de loyers de solidarité au 15 septembre 2023, soit au total 2 849,47 euros;
3 - Sur la résiliation du bail
Considérant que Mme [R] ne s'étant pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
Considérant, toutefois, que selon les dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que Mme [R], âgée de 71 ans, est locataire du logement depuis plus de 44 ans ; qu'elle a régulièrement payé le loyer et les charges et que la dette locative ne s'élève qu'à 2 356 euros ; qu'il y a lieu de lui accorder un délai de six mois pour se libérer de sa dette par le règlement mensuel, en sus du loyer et des charges courants, d'une somme de 392,66 euros ; qu'en conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, sous condition du respect de cet échéancier ;
4 - Sur la demande de Mme [R] en paiement de dommages-intérêts
Considérant, ainsi que l'a relevé le tribunal, que les pièces produites par Mme [R] (photographies et procès-verbal de constat d'huissier) n'établissent pas l'existence de désordres ; qu'il convient d'ajouter que les difficultés pour accéder au balcon en raison de la surélévation du cadre de la porte-fenêtre ne constituent pas un désordre ;
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement par arrêt contradictoire
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il déboute Mme [R] de sa demande de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau :
Rejette la demande de Mme [R] en annulation du commandement de payer ;
Condamne Mme [R] à payer à la société Batigère en Ile-de-France la somme de 2 849,47 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2 356 euros à compter du 1er juillet 2019, date de délivrance du commandement de payer, et du 18 septembre 2023, date de la demande, pour le surplus ;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire ;
Accorde à Mme [R] un délai de paiement de six mois et dit qu'elle devra se libérer de sa dette par le règlement mensuel, en sus du loyer et des charges courants, d'une somme euros 392,66 euros, la dernière échéance étant augmentée de la somme due au titre des intérêts de retard ;
Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais produit ses effets si ces délais sont respectés ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- le bail sera résilié, quinze jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception réclamant le paiement du solde de la dette,
- Mme [R] sera tenue de quitter les lieux, ainsi que de tous occupants de son chef, et à défaut il pourra être procédé à son expulsion, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant dans les lieux étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamne Mme [R] à payer à la société Batigère, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail d'était poursuivi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [R] et la condamne à payer à la société Batigère en Ile-de-France la somme de 1 000 euros ;
La condamne aux dépens qui comprennent les frais de commandement de payer.
La Greffière La Présidente
