Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 20/01168

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 20/01168 - N° Portalis DB3Z-W-B7E-FRED NAC : 30B JUGEMENT CIVIL DU 24 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE S.A.S. BOURBON BOIS Inscritte au RCS de SAINT DENIS sous le n° 348 618 158, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Maître Arnaud CHEVRIER de la SELARL LEXCO, avocats au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE S.A. SERMETAL REUNION Inscrite au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 389 489 824, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 3] (REUNION) Rep/assistant : Me Sulliman OMARJEE, de la SELAS FIDAL , avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Régis HALLARD, de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le :24.09.2024 Expédition délivrée le : à Maître Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA Maître [G] [U] de la SELARL LEXCO Me Sulliman OMARJEE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Le Tribunal était composé de : Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente Madame Patricia BERTRAND, Juge, Madame Dominique BOERAEVE, Juge, assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 25 Juin 2024. MISE EN DELIBERE A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024. JUGEMENT :contradictoire, du 24 Septembre 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte introductif d’instance du 12 juin 2020, la SAS BOURBON BOIS a fait assigner la SA SERMETAL RÉUNION, sa locataire, en application de la clause d’indexation conventionnelle. Au soutien de sa demande, la société BOURBON BOIS expose que le 23 décembre 1992, elle a conclu avec la société SERMETAL un bail commercial portant sur un local à usage d’usine, de hangar et de bureaux d’une superficie de 6000 m², sise [Adresse 1] au [Localité 3] et prenant effet le 1er janvier 1993 ; que ce bail stipulait un loyer annuel initial de 3.240.000 francs versé d’avance par la société SERMETAL en quatre termes égaux ; que le 18 décembre 1997, un avenant au bail était conclu entre les parties ramenant le loyer annuel à 2.280.000 francs payable en 12 mensualités égales ; qu’à partir du 1er janvier 2012, une réduction du loyer annuel de 25 % a été appliquée en raison de l’inoccupation d’une partie des locaux par la société SERMETAL, rapportant le loyer mensuel à la somme de 26.905,50 euros HT ; que le bail prévoyait une clause relative à l’indexation automatique du loyer, jouant de plein droit sans notification préalable ; que, par courrier du 23 décembre 2015, elle a rappelé à sa locataire qu’elle était en droit de lui réclamer le versement de l’indexation au titre des cinq dernières années d’occupation ; que, par courrier du 25 février 2020, elle l’a mise en demeure de lui payer l’intégralité des loyers dus à compter du 1er janvier 2015. La société BOURBON BOIS fait valoir que si un projet de bail ne stipulant aucune clause d’indexation conventionnelle a bien existé, il n’a jamais été appliqué ; / qu’en outre, elle n’a jamais renoncé au jeu de la clause d’indexation, une telle renonciation ne pouvant qu’être expresse ; qu’enfin, la clause est conforme à l’article L.112 -1 alinéa 2 du Code monétaire et financier. La société BOURBON BOIS estime l’arriéré de loyers aux sommes suivantes : - 62.826,22 euros TTC sur la période allant du 1er mai 2015 au 31 décembre 2015, - 53.575,94 euros TTC sur la période allant du 1er janvier 2016 au 31 août 2016, - 292.080,53 euros TTC sur la période allant du 1er septembre 2016 au 31 décembre 2018, - 156.010,63 euros TTC sur la période allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019. Elle demande la condamnation de la SA SERMETAL à lui payer la somme de 564.493,32 euros au titre des arriérés locatifs et, à titre subsidiaire, la somme de 544.450,94 euros. La société BOURBON BOIS précise qu’elle a demandé et obtenu, par ordonnance de référé rendue le 19 août 2021, la désignation d’un expert judiciaire chargé de déterminer la surface actuelle de l’emprise de la société SERMETAL, la positionner sur un plan, en indiquer la superficie et dire si elle excède celle qui lui a été donnée à bail aux termes de l’avenant du 17 décembre 1997. La société BOURBON BOIS conclut au rejet de la demande reconventionnelle de la société SERMETAL qui demande la restitution de loyers payés depuis 2013 sur la base du contrat de bail qu’elle prétend pourtant non applicable ; qu’or l’action en restitution est soumise à la prescription quinquennale ; qu’au surplus, la société SERMETAL en 2021 une demande en restitution de loyers, tout en payant un loyer indexé sans jamais émettre la moindre contestation. La société BOURBON BOIS réclame la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société SERMETAL réplique que deux baux ont été signés le même jour ; que l’on ne sait pas quel est le bail réellement effectif entre les parties ; que l’avenant au bail initial signé le 18 décembre 1997 ne permet pas d’écarter qu’il s’agirait du bail qui ne prévoit pas d’indexation, d’autant qu’il ne réajuste pas la clause d’indexation alors qu’il modifie le loyer ; que, si clause d’indexation il y avait, alors la société BOURBON BOIS y a renoncé puisqu’elle ne l’a jamais appliquée ; que ce n’est finalement que lorsque Monsieur [D], Président du conseil d’administration de BOURBON BOIS a cessé ses fonctions de Président du conseil d’administration de SERMETAL que la bailleresse s’est subitement prévalue de cette clause pour finir par lui réclamer plus de 620.000 euros au titre d’un supposé rappel de loyer indexé ; que cette manière brutale de procéder est à tout le moins contraire au principe d’exécution de bonne foi du contrat. La société SERMETAL fait valoir qu’aux termes des dispositions d’ordre public de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’indexation qui stipulerait une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque indexation ; qu’il faut donc une totale adéquation entre la durée écoulée entre chacune des indexations successives et l’évolution concomitante de l’indice choisi par les parties ; qu’en espèce, l’avenant du 18 décembre 1997 ne prévoit aucun ajustement au nouveau loyer de la clause d’indexation triennale , ce qui crée une distorsion entre la durée de variation de l’indice ( 3 ans) et la durée s’étant écoulée entre la fixation du nouveau loyer et son indexation (1 an) ; que cette distorsion illicite s’est poursuivie tout au long du bail. La société SERMETAL conclut au rejet de la demande. Elle formule une demande reconventionnelle en restitution de trop perçu de loyers dès lors que, soit la clause d’indexation est non écrite, soit inexistante. Elle réclame, à ce titre, la somme de 1.372.827,39 euros arrêtée au 7 mars 2024, outre la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Subsidiairement , si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à son encontre, elle sollicite 24 mois de délais. ET SUR QUOI Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. En l’espèce, par acte sous seing privé du 23 décembre 1992, la société BOURBON BOIS a conclu avec la société SERMETAL un bail commercial portant sur un local à usage d’usine, de hangar et de bureaux d’une superficie de 6000 m², sise [Adresse 1] au [Localité 3] comportant une clause d’indexation conventionnelle. Il est également constant qu’un autre bail a été signé le même jour ayant le même objet, portant sur le même local mais moyennant le paiement d’un loyer légèrement inférieur et ne stipulant pas de clause d’indexation conventionnelle mais une clause de révision légale du loyer. Il convient de préciser qu’à l’époque de la signature de ces documents, la société BOURBON BOIS possédait l’intégralité des titres de la société SERMETAL créée le 1er janvier 1993 ; que Monsieur [B] [D] était Président du Conseil d’Administration de la société BOURBON BOIS et de la société SERMETAL ; que Monsieur [D] a démissionné de son poste de PDG de la société SERMETAL à compter du 13 mai 2015 ; que la cession des actions qu’il détenait dans la société SERMETAL ainsi que celle de sa société holding sont intervenues au profit des établissements RAVATE le 9 février 2017. Par courrier adressé à la société SERMETAL le 23 décembre de cette même année 2015, la société BOURBON BOIS exprimait un certain nombre de griefs et notamment reprochait à la société SERMETAL d’avoir bénéficié d’une diminution du loyer en contrepartie d’une réduction des surfaces occupées alors qu’elle continuait d’occuper l’intégralité des locaux ; que les autres griefs concernaient la TVA, la taxe foncière et l’indexation du loyer dans les termes suivants : « De surcroît, alors que le bail prévoit une indexation annuelle du montant du loyer, celle-ci n’a jamais été réalisée. Compte tenu de la prescription quinquennale en la matière, la société BOURBON BOIS est en droit de réclamer le versement sur les 5 dernières années ». Or, la clause d’indexation précise que le rajustement des loyers se ferait non pas annuellement mais tous les trois ans à compter du 1er janvier 1996. D’ailleurs, dans sa réponse, la société SERMETAL fait manifestement référence à la clause de révision triennale stipulée dans le contrat de bail dont elle se prévaut. La société BOURBON BOIS ne l’a apparemment pas détrompée pendant les années qui ont suivi puisque c’est aux termes d’un courrier de mise en demeure du 25 février 2020 qu’elle a réclamé à la société SERMETAL la somme de 621.721,21 euros au titre de la clause d’indexation conventionnelle. Il ne s’agit pas de juger que la société BOURBON BOIS avait renoncé à demander l’indexation du loyer pendant 28 ans puisqu’une telle renonciation ne peut qu’être expresse mais bien de déterminer lequel des deux baux les parties avaient entendu voir appliquer. Force est de constater que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour caractériser la commune intention des parties et ce, d’autant qu’un lien capitalistique les unissait jusqu’en 2017. Il apparaît, surtout, que la volonté exprimée par la société BOURBON BOIS dans son courrier du 23 décembre 2015, alors que Monsieur [D] venait de démissionner de son poste de PDG de la société SERMETAL, était d’obtenir la rédaction d’un nouveau bail tenant compte, notamment, de la superficie réellement occupée par la société locataire. C’est ainsi que la société BOURBON BOIS a obtenu en référé la désignation du géomètre-expert [L] dont l’état d’avancement des investigations débutées fin 2021 n’est pas connu du tribunal à ce jour. En l’état de cette incertitude, il convient de débouter la société BOURBON BOIS de l’ensemble de ses demandes. Pour les mêmes motifs, la société SERMETAL sera déboutée de sa demande reconventionnelle. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE la SAS BOURBON BOIS de sa demande, DÉBOUTE la SA SERMETAL de sa demande reconventionnelle, DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, LAISSE les dépens à la charge de la SAS BOURBON BOIS. EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE