Cour de cassation, 07 octobre 2014. 13-22.572

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1644 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 mai 2013), que M. X... a vendu à M. et Mme Y... un immeuble d'habitation ; qu'invoquant l'existence de vices cachés, les acquéreurs ont assigné leur vendeur sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1147 du code civil, afin d'obtenir sa condamnation à leur payer diverses sommes au titre des réparations de l'immeuble et de dommages-intérêts ; Attendu que pour condamner M. X... à payer aux époux Y... une certaine somme au titre de la restitution du prix de vente, l'arrêt retient que son montant correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice caché, selon devis établi à la demande des acquéreurs ; Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 8. 922, 70 euros au titre de la réfection totale du garage outre la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « l'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en n'aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que le défaut affectant le garage n'est pas contesté ; que dans son constat dressé le 23 août 2010, Me B..., huissier de justice, indique que la toiture du garage est en mauvais état et une poutre menace de s'écrouler, elle est maintenue par une planche, ce qu'il a illustré par une photographie annexée à son procès-verbal de constat ; que selon l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'il appartient donc aux époux Y... de démontrer que le défaut du garage était caché lors de la vente ; que le vice est caché s'il n'est de ceux que l'on peut qualifier d'apparent eu égard à la nature de la chose, aux conditions de la vente ou à la compétence de l'acheteur ; que les époux Y... sont profanes en matière de construction ; qu'ils soutiennent que les désordres relevés par l'huissier le 23 août 2010, donc un mois après la vente, n'ont pu être constatés par eux avant cette date car le garage était totalement encombré d'affaires et de matériaux de construction appartenant à Monsieur X... et que l'on ne pouvait y pénétrer ; qu'ils produisent l'attestation de Madame Aurelia Z..., agent immobilier agissant pour le compte de l'agence HAINAUT HABITAT, agence ayant négocié la vente ainsi que cela résulte de la promesse vente versée aux débats ; que Madame Z... atteste que les époux Y... et l'agence n'ont pas pu visiter le garage de l'immeuble vendu dans la mesure où il était encombré de matériel de construction et que lors de la réitération de la vente devant notaire, les vendeurs étaient encore dans les murs ; que Madame Z... et Madame A... travaillent toutes deux pour l'agence HAINAUT HABITAT et ont donc pu, l'une et l'autre, accompagner les époux Y... lors de leurs différentes visites de l'immeuble (Monsieur X... affirmant qu'il y a eu plus de vingt visites) ; que Monsieur X... qualifie l'attestation de Madame Z... de témoignage de complaisance laissant entendre que des liens d'amitié unissaient la famille de Madame Y... à la collaboratrice de l'agence immobilière, ce que Madame Z... a démenti dans une nouvelle attestation du 13 novembre 2012 ; que les intimés ont également produit les attestations de la mère et de la soeur de Madame Y... qui ont elles aussi déclaré ne pas avoir pu visiter le garage qui était encombré ; que Monsieur X... ne produit aucune attestation contraire ; qu'il se contente de se prévaloir du constat de Me B... et de l'acte de vente pour prétendre que les époux Y... n'ignoraient pas l'état du garage ; que le constat de Me B... a été établi un mois après la vente et si la photographie qui y est jointe fait effectivement apparaître qu'une poutre à l'intérieur du garage est soutenue par une planche, ce document ne vient pas contredire les déclarations des auteurs des attestations produites par les époux Y... sur l'état d'encombrement du garage avant et au jour de la vente, ayant interdit aux acquéreurs d'y pénétrer et donc de constater l'affaissement de la poutre intérieure ; que rien ne permet d'affirmer que le mauvais état de la toiture était visible de l'extérieur ; qu'au contraire le diagnostiqueur ayant dressé le constat de repérage d'amiante le 25 mars 2010 préalablement à la vente, a indiqué que les plaques en fibres-ciment constituant la toiture du garage étaient en bon état de conservation ; qu'en page 13 de l'acte de vente, il est mentionné, au sujet de la garantie des prêts finançant l'acquisition que la Caisse d'Epargne a consenti aux époux Y... un prêt pour l'acquisition " d'un logement existant avec travaux " ; que cependant il ne résulte aucunement de cette mention que les époux Y... avaient connaissance du vice affectant la toiture du garage mais seulement que des travaux devaient être effectués dans l'immeuble vendu ; qu'il peut notamment s'agir de la mise en conformité des installations de gaz et d'électricité qui, selon les constats établis avant la vente, présentaient des anomalies auxquelles il devait être remédié dans les meilleurs délais ; que les moyens évoqués par Monsieur X... devant la Cour ne sont donc pas de nature à remettre en cause la décision du premier juge sur le caractère caché du vice affectant le garage ; que les autres conditions de la garantie due par le vendeur sur le fondement de l'article 1641 du code civil sont également établies ; que le vice rend le garage impropre à son usage puisque la toiture menace de s'écrouler et que compte tenu de cet état de vétusté, il n'est pas contestable que le vice existait antérieurement à la vente ; que M. X... avait connaissance de l'état du garage avant la vente ; que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente ne peut donc recevoir application ; que les époux Y... ont fait le choix, conformément à l'article 1644 du Code civil, d'exercer l'action estimatoire ; qu'ils sont donc fondés à demander la restitution d'une partie du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice, soit la somme de 8. 922, 70 euros selon devis établi par l'entreprise SALVINO RENOVATIONS, le 6 avril 2011 ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la condamnation de Monsieur X... au paiement de cette somme ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur et Madame Y... n'entendent pas résoudre la vente mais demandent une réduction du prix du montant des travaux à réaliser pour la remise en état du garage ; que la réduction du prix doit être proportionnelle à la diminution de la valeur de la chose en l'espèce l'immeuble à usage d'habitation et ses dépendances acquis au prix de 159. 000 euros ; que la remise en état du garage selon le devis proposé par SALVINO RENOVATION s'élève à 8. 922, 70 euros ; que ce montant qui correspond à la réfection totale du garage constitue la juste réduction du prix de vente ; ALORS QUE la réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ne peut être accordée qu'après avoir été arbitrée par un expert ; qu'en jugeant, en l'espèce, que les acquéreurs, qui avaient fait le choix d'exercer l'action estimatoire, étaient « fondés à demander la restitution d'une partie du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice, soit la somme de 8. 922, 70 euros selon devis établi par l'entreprise SALVINO RENOVATIONS, le 6 avril 2011 » (arrêt p. 5, al. 3) sans avoir fait préalablement arbitrer par un expert le montant de la somme devant être restituée, la Cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil.