Cour de cassation, 09 mars 2023. 21-24.064

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mars 2023 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10128 F Pourvoi n° R 21-24.064 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2023 La société BJ invest, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° R 21-24.064 contre l'arrêt rendu le 26 mai 2021 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société BNP Paribas, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à la société Arkea foncière, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société BJ invest, de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Arkea foncière, après débats en l'audience publique du 24 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte à la société BJ Invest du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société BNP Paribas. 2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société BJ invest aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société BJ invest et la condamne à payer à la société Arkea foncière la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société BJ invest PREMIER MOYEN DE CASSATION La société BJ Invest fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Arkea Foncière, ainsi que de ses demandes en remboursement de frais et en remboursement de loyers trop-perçus et, en conséquence, de l'avoir condamnée à payer à la société Arkea Foncière le montant des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2018 ; 1°) ALORS QUE le bailleur tenu d'assurer au preneur la jouissance paisible de chose louée ; qu'en déboutant la société BJ Invest de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Arkea Foncière, aux motifs que « le bailleur justifie avoir installé des barrières de parking et des badges d'accès vigiks aux 4 entrées de l'immeuble, au soussol et à l'entrée du parking, !es factures correspondantes étant datées des 26 octobre, 26 novembre et 3 décembre 2015, sur la base d'un devis de mars 2015 et d'avenants ultérieurs » (arrêt attaqué, p. 8 § 8), tout en constatant que la société SEFA, gestionnaire mandatée par le bailleur, avait constaté que « l'immeuble lui-même a subi des intrusions et tentatives d'intrusion fin 2015 - début 2016 ce que ne conteste pas le bailleur » (arrêt attaqué, p. 8 dernier§) et avait indiqué le 12 février 2016 qu'elle avait « dans les nuits suivant les tentatives d'intrusion ainsi que les dimanches ou weekend, sollicité une société de gardiennage, et engagé une réflexion sur la mise en place d'un dispositif de sécurité adapté au site, tel que télésurveillance, caméras factices, gardiennage » (arrêt attaqué, p. 9 § 2), ce dont il résultait que les diligences effectuées par le bailleur en 2015 n'étaient pas adaptées et qu'il n'avait pas déployé des efforts suffisants pour mettre fin aux difficultés liées à l'insécurité au sein de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, a violé les articles 1719 et 1184 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ; 2°) ALORS, AU SURPLUS, QUE les manquements graves aux obligations du bailleur sont appréciés à la date à laquelle le preneur a sollicité la résiliation du bail ; qu'en considérant que « la société gestionnaire justifie avoir renforcé, dès que cela est apparu nécessaire, les équipements de sécurité de l'immeuble » (arrêt attaqué, p. 9 § 5), aux motifs que « sur devis établi le 9 mars 2016 et accepté le 10 mai 2016, un système d'alarme avec sirène et détecteur de mouvement pour la protection des deux cages d'escalier, avec maintenance et télésurveillance, a été mis en place » (arrêt attaqué, p. 9 § 4), cependant que ces constatations, relatives à des faits postérieurs au 14 mars 2016, date à laquelle la société BJ Invest a assigné le bailleur en raison de ses manquements à son obligation d'assurer la sécurité des lieux et son inertie qui perdurait depuis plus d'un an, ne pouvaient être prises en considération pour apprécier les manquements reprochés au bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1184 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) La société BJ Invest fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à juger que l'acte introductif d'instance vaut à tout le moins congé pour la fin de la première échéance triennale au 31 mars 2017 et, en conséquence, de l'avoir condamnée à payer à la société Arkea Foncière le montant des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2018 ; 1°) ALORS QUE le congé délivré pour une date prématurée mais au moins six mois avant l'expiration de la période triennale produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance ; qu'en rejetant la demande de la société BJ Invest tendant à voir constater que son acte d'assignation du 14 mars 2016 en résiliation du bail au 31 mars 2016 valait congé pour la fin de la première échéance triennale au 31 mars 2017, motifs pris qu'« une assignation ne peut valoir congé que si elle vise une échéance contractuelle et fait expressément état de son intention de résilier le bail à cette date, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce » (arrêt attaqué p. 11§8), cependant que si la demande de résiliation pour la date du 31 mars 2016 était prématurée pour donner congé, puisque la date de fin de la période triennale correspondait au 31 mars 2017, elle pouvait malgré tout valoir congé dès lors que l'acte pouvait voir ses effets reportés à la première échéance utile après sa délivrance, en l'occurrence le 31 mars 2017, la cour d'appel a violé les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce ; 2°) ALORS, EN OUTRE, QU' en rejetant la demande de la société BJ Invest tendant à voir constater que l'acte d'assignation du 14 mars 2016 en résiliation du bail au 31 mars 2016 valait congé pour la fin de la première échéance triennale au 31 mars 2017, motifs pris qu'« une assignation ne peut valoir congé que si elle vise une échéance contractuelle et fait expressément état de son intention de résilier le bail à cette date, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce » (arrêt attaqué p. 11§8), cependant qu'en sollicitant expressément la résiliation judiciaire du bail au 31 mars 2016, la société BJ Invest avait a fortiori exprimé l'intention non équivoque de solliciter, en toute hypothèse, la résiliation du bail à une date subséquente, en l'occurrence à la fin de la période triennale du 31 mars 2017, de sorte que l'assignation pouvait valoir congé, la cour d'appel a violé les articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce.