Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00394

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/00394 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVT5 Minute : 24/614 Société SEQENS Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [K] [M] Madame [Y] [U] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Juin 2024 par Madame Céline MARION, juge du contentieux et de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 02 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du contentieux et de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société SEQENS, demeurant [Adresse 7] [Localité 4] Représenté par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 2] Appt 81 [Localité 5] non comparant, ni représenté Madame [Y] [U], demeurant [Adresse 2] Appt 81 [Localité 5] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2019, la SA d'HLM DOMAXIS a donné à bail à Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [U] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 449,71 euros, augmenté des provisions sur charges. Selon procès-verbal de l'assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d'HLM FRANCE HABITATION a absorbé par suite de fusion la SA d'HLM DOMAXIS et a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS. Madame [Y] [U] a donné congé par lettre du 17 avril 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1596,63 euros en principal, au titre des loyers impayés au 13 juillet 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 29 septembre reçue le 2 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [U] aux fins de : "à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, "à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, "ordonner par suite l'expulsion de Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, "condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [U] au paiement des sommes suivantes : oles loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 26 septembre 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles, ola somme de 3335,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l'assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, ola somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile oles entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 8 janvier 2024. À l'audience du 2 mai 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8828,46 euros arrêtée au 31 mars 2024, loyer du mois de mars inclus. La SA d'HLM SEQENS soutient que Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À l'audience, Monsieur [K] [M] reconnait être redevable des loyers et charges. Il indique ne pas être en capacité de rembourser la dette. Il précise que ses ressources de 600 euros à temps partiel et 400 euros par le Pôle emploi. Il verse 300 euros par mois à titre de pension alimentaire. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 8 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 2 mai 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 janvier 2024. En conséquence, les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 25 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2019 à compter du 26 septembre 2023. Monsieur [K] [M] ne formule pas de demande de délais de paiement compte tenu de sa situation. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [K] [M] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 mars 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 13 euros. Les loyers et charges s'élèvent à 8815,46 euros au 24 avril 2024. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. Cependant, par suite de l'effet du congé, la solidarité entre les titulaires du contrat cesse à l'expiration d'un délai maximum de six mois après la date d'effet du congé, conformément à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat. Madame [U] a donné congé au bailleur le 17 avril 2023 pour le 15 mai 2023, qui a produit ses effets, et le bail a pris fin à l'expiration du délai de préavis d'un mois, le 17 mai 2023. La solidarité cesse donc entre les locataires six mois après la date d'effet du congé. La solidarité entre Madame [U] et Monsieur [M] a cessé le 17 novembre 2023. Madame [U] est donc obligée au paiement du loyer et des charges jusqu'à l'expiration du préavis, puis, solidairement avec Monsieur [M] au paiement des sommes dues par celui-ci en exécution du contrat, jusqu'au 17 novembre 2023. Le décompte actualisé communiqué à l'audience est établi au 24 avril 2024, échéance de mars incluse (appel du 31 mars 2024). En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [U] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 5075,37 euros au titre des sommes dues au 17 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 1596,63 euros et de l'assignation du 4 janvier 2024 sur le surplus. Il convient de condamner Monsieur [K] [M] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 3740,09 euros au titre des sommes dues entre le 18 novembre 2023 et le 24 avril 2024, échéance du 31 mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il convient de condamner par ailleurs Monsieur [K] [M] au paiement des indemnités d'occupation à compter de l'échéance du 30 avril 2024, jusqu'à libération des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [M] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande à l'encontre de Madame [Y] [U] sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 janvier 2019 entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [K] [M] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 26 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [K] [M] à compter du 26 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [U] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 5075,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 novembre 2023, échéance d'octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 1596,63 euros, de l'assignation du 4 janvier 2024 sur le surplus, CONDAMNE Monsieur [K] [M] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 3740,09 euros au titre des indemnités d'occupation entre le 18 novembre 2023 et le 24 avril 2024, échéance du 31 mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [K] [M] à payer à la SA d'HLM SEQENS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 30 avril 2024, échéance d'avril, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Monsieur [K] [M] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [K] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de Madame [Y] [U], DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT