Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/01506

N° RG 23/01506 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ5J PREMIERE CHAMBRE CIVILE 71F N° RG 23/01506 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ5J Minute n° 2024/00 AFFAIRE : [X] [J], [D] [J] C/ A.S.L. DOMAINE DE LA VIE Exécutoires délivrées le à Avocats : la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 12 Septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente Statuant à Juge Unique Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier DEBATS : A l’audience publique du 27 Juin 2024, JUGEMENT : Contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDEURS : Monsieur [X] [J] né le 06 Février 1938 à MONS EN BAROEUL (33270) de nationalité Française 14 Hameau d’Epsom 33270 BOULIAC représenté par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant Madame [D] [J] née le 19 Avril 1939 à LILLE (33270) de nationalité Française 14 Hameau d’Epsom 33270 BOULIAC représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant N° RG 23/01506 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ5J DEFENDERESSE : A.S.L. DOMAINE DE LA VIE 8 Hameau d’Epsom 33270 BOULIAC représentée par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant *** EXPOSE DU LITIGE La SCI LES SABLES D’OR a aménagé sur un terrain lui appartenant à Bouliac (33) le lotissement “Le Hameau d’Epsom” constitué de 57 lots de terrains à bâtir et services communs et ce, en vertu de plusieurs projets, approuvés par le Préfet d’Aquitaine les 28 juillet 1967, le 17 décembre 1968 et le 27 août 1969 entraînant la modification notamment du cahier des charges et du règlement. Les pièces afférentes aux projets successifs de lotissement rectifiés ayant donné lieu à l’accomplissement des formalités légales de publicité et d’enregistrement. Une Association Syndicale Libre (ASL) a été constituée entre les acquéreurs du lotissement d’Epsom, dénommée “ASSOCIATION DU DOMAINE DE LA VIE” et dont les statuts ont été enregistrés et publiés le 14 avril 1969. Cette association a pour objet l’établissement, la gestion et l’entretien de tous travaux destinés à permettre ou faciliter l’usage collectif du groupe d’habitation placé sous le régime de l’indivision forcée, la répartition des dépenses entre les membres de l’association Syndicale, le recouvrement et le paiement de ces dépenses et d’une façon générale, l’administration, la gestion, la police des voies et ouvrages servant à la desserte des terrains lotis, ainsi que l’application du cahier des charges qui réglemente l’usage des parcelles dans l’intérêt commun. Réunis en assemblée générale extraordinaire le 25 novembre 2022 les membres de l’ASL DOMAINE DE LA VIE ont approuvé par 30 voix pour, 12 contre et 3 abstentions, la modification du cahier des charges du lotissement le Hameau de Epsom. Puis lors de l’assemblée générale extraordinaire du 16 décembre 2022 les membres de l’ASL Domaine de la Vie ont approuvé la résolution n°1 portant désignation de l’Agence A2 d’architecture, en qualité d’urbaniste du lotissement membre de la commission de coordination et ce, par 33 voix pour, 13 contre et 3 abstentions. Contestant la licéité de ces deux assemblées, M. [X] [J] et Mme [D] [J] propriétaires du lot 14 du lotissement “Hameau d’ Epsom” ont par acte en date du 9 février 2023 assigné l’ASL DOMAINE DE LA VIE devant la présente juridiction en vue d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 et du procès verbal de cette assemblée notifié le 12 décembre 2022, ainsi que l’annulation de la résolution n° 1 du procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2022 notifié le 17 janvier 2023, et le paiement d’ indemnités au titre du préjudice moral et des frais irrépétibles. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2014 et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [X] [J] et son épouse Mme [D] [J] demandent au tribunal de : -annuler l’assemblée générale du 25 novembre 2022 et le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2022, notifié le 12 décembre 2022 de l’ASL DOMAINE DE LA VIE , -annuler la résolution n°1 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 et la résolution n°1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 notifié le 17 janvier 2023, de l’ASL DOMAINE DE LA VIE , -condamner l’ASL DOMAINE DE LA VIE au paiement au profit des époux [J] de la somme de 8.339 euros au titre du préjudice direct subi, -condamner l’ASL DOMAINE DE LA VIE au paiement au profit des époux [J] de la somme de 1000 euros , à titre de dommages et intérêts en compensation de la faute lourde commise à leur encontre, -rejeter l’ensemble des demandes formulées par l’ASL défenderesse, -condamner l’ASL DOMAINE DE LA VIE au paiement de la somme de 1.500 euros aux époux [J], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Par conclusions notifiées par RPVA le 29 mai 2024 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, l’ASL DOMAINE DE LA VIE, entend voir sur le fondement des articles L 442-9, L 115-1 et L 442-10 et suivants du code de l’urbanisme, ainsi que des statuts de l’ASL, du cahier des charges du lotissement, du règlement du lotissement et tous documents afférents à celui-ci : -débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes, -condamner les requérants à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. L’ordonnance de clôture a été établie le 13 juin 2024. MOTIVATION 1-SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 25 NOVEMBRE 2022 ET DE SON PROCÈS-VERBAL Il convient de rappeler que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2022 les membres de l’ASL DOMAINE DE LA VIE ont approuvé par 30 voix pour, 12 contre et 3 abstentions, la modification du cahier des charges du lotissement le Hameau de Epsom comme présenté dans la convocation. La convocation adressée aux membres de l’ASL en vue de l’assemblée du 25 novembre 2022 exposant ainsi les motifs de la modification du cahier des charges soumise au vote : “L’originalité comme la qualité de notre lotissement a été préservée par les propriétaires successifs du Hameau depuis son origine. Après avoir souhaité garder un espace privé, fermé par un portail puis, en 1988 reconduire, l’ensemble de notre mode de vie en maintenant nos règles, nous proposons aujourd’hui de simplifier et clarifier notre documentation juridique. Jusqu’à présent, nos règles de conduite sont empruntées au cahier des charges et au règlement du lotissement, associés à nos statuts d’ASL. Désormais, nous souhaitons intégrer les dispositions du Règlement du lotissement en l’intégrant dans un cahier des charges modifié. Rien ne changera dans le fonctionnement du Hameau, le Cahier des Charges sera complété le plus simplement possible, sans changement de notre mode opératoire.” Etait annexé à la convocation le projet de modification du cahier des charges soumis au vote portant ajout aux 20 articles du cahier des charges de 17 articles du règlement du lotissement reproduits à l’identique, et constituant les numérotés 21 à 37 du cahier des charges soumis au vote. Les requérants font valoir que sous couvert d’une “simplification” ou “modification”, l’assemblée générale du 25 novembre 2022 a procédé à une pure et simple intégration de la quasi totalité des dispositions caduques du règlement du lotissement dans le cahier des charges, ce qu’ils considèrent illicite. Au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée et de son procès-verbal ils invoquent à titre principal l’absence de contractualisation du règlement et le caractère injustifié et non fondé de la procédure de modification du cahier des charges et à titre subsidiaire , invoquent diverses irrégularités formelles et de fond. A- A titre principal l’absence de contractualisation du règlement et le caractère non fondé de la procédure de modification du cahier des charges. Les époux [J] exposent à titre principal, d’une part que le règlement du lotissement applicable est d’une date postérieure à la date du cahier des charges du lotissement et qu’aucune preuve de contractualisation n’est rapportée et que d’autre part, la décision soumise au vote des colotis est contraire à l’article 6 des statuts ; elle aggrave leurs obligations et ne relève pas de la compétence de l’ASL. L’ASL réplique que la première version du règlement du lotissement approuvée par l’autorité préfectorale le 28 juillet 1968 est antérieure au cahier des charges du 12 février 1969, que ce règlement a été contractualisé ab initio et les effets de celle-ci prévus, ainsi que cela résulte des clauses du premier règlement du lotissement reprises dans les versions modifiées ultérieurement, de sorte que le règlement du lotissement a une portée contractuelle. Elle ajoute que le cahier des charges du lotissement n’a pas été approuvé par le Préfet et que la modification a simplement eu pour objet l’insertion du règlement du lotissement contractualisé dans le cahier des charges à titre de simplification afin que les colotis n’aient qu’un document auquel se référer pour connaître l’ensemble des règles contractuelle du lotissement à portée réelle, de sorte que la procédure engagée est hors champ de l’application de l’article L 442-10 du code de l’urbanisme et devait être menée conformément aux dispositions des statuts de l’ASL. -sur la contractualisation du règlement du lotissement Le lotissement le Hameau d’Epsom est régi par un cahier des charges et un règlement du lotissement, outre l’application des statuts de l’ASL DOMAINE DE LA VIE dont sont membres tous les colotis. Il est constant que si le cahier des charges d’un lotissement quel que soit sa date, constitue un document contractuel de droit privé à caractère perpétuel dont les clauses engagent les colotis entre eux comme leurs ayant droits pour toutes les stipulations qui y sont contenues, en revanche, le règlement du lotissement soumis à l’approbation administrative qui comporte essentiellement des règles d’urbanisme évolutives est de nature réglementaire. Toutefois, il est admis la possibilité de contractualiser le règlement du lotissement, ce qui confère à celui-ci la même force obligatoire qu’un cahier des charges approuvé ou non. La contractualisation s’opère par la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement de lotissement. Certes, le règlement du lotissement en vigueur à la date de l’Assemblée générale du 25 novembre 2022 a été approuvé par le Préfet le 27 août 1969 déposé en l’étude notariale de Maître [Y] le 17 novembre 1970 et publié auprès des services de la publicité foncière le 2 janvier 1970 alors que le cahier des charges en vigueur date du 13 février 1969 . Toutefois, il résulte de l’étude des différents actes afférents au lotissement le Hameau d’Epsom depuis sa création, que le lotissement est doté d’un règlement et cahier des charges depuis l’approbation du projet initial de lotissement par le Préfet soit le 28 juillet 1967, dont les clauses principales ont été reconduites dans les versions rectifiées postérieures. L’article 16 du règlement du lotissement publié le 16 décembre 1967 stipule que “les dispositions contenues aux présentes règles et servitudes d’intérêt général feront foi tant entre le lotisseur et les acquéreurs qu’entre les différents acquéreurs. Toutefois celles de ces dispositions qui n’ont pas un caractère général ou de police ou qui n’iraient pas à l’encontre du règlement d’urbanisme de la commune de Bouliac, des divers règlements publics et des règlements du lotissement ci-dessous indiqués, pourront dans les rapports entre les acquéreurs, être modifiées conformément au cahier des charges.” Il est expressément précisé dans l’introduction et à l’article premier de ce règlement qu’ “ il représente l’ensemble des règles et servitudes d’intérêt général applicables au lotissement “ , qu’il a pour objet “ de fixer les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement “, qu’ il est opposable à quiconque qui détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie dudit lotissement” et “qu’il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif de parcelles, par reproduction in extenso à l’occasion de chaque vente ou de chaque location, qu’il s’agisse d’une première vente ou location, d’une revente ou de locations successives.” Toutes ces dispositions ont été maintenues à l’identique dans les règlements rectifiés du lotissement le Hameau d’Epsom publiés successivement auprès des services de la publicité foncière le 14 avril 1969 et 2 janvier 1970 (date de publication du règlement du lotissement objet de l’intégration critiquée). Les articles 1 et 16 du règlement de lotissement ne posent pas des règles urbanistique mais une obligation ayant trait aux modalités de vie en commun au sein du lotissement, telles que contractuellement voulues par les co-lotis lors de la création dudit lotissement, ceux-ci n’ayant pas voulu faire du lotissement “Le Hameau d’Epsom” un lotissement habituel et banal mais un lotissement offrant au citadin un environnement résidentiel aux portes de sa ville, un ensemble standing reposant, calme, aéré , attrayant, complet nécessaire aux contraintes actuelles de son cadre de son mode de vie ”, ainsiqu’indiqué dans le dispositif final du programme d’aménagement joint au projet de lotissement rectifié publié le 14 avril 1969 . Par ailleurs, la règle de l’opposabilité du règlement du lotissement à quiconque qui détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie dudit lotissement et l’obligation de rappeler ce règlement sans tout acte translatif des lots ou mise en location, confirment également la volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement du lotissement. Il en est de même de la décision de l’assemblée générale extraordinaire de l’ASL du 23 juin 1988 qui suite à la caducité des règles d’urbanisme contenu dans le règlement du lotissement introduite par la loi n°86-13 du 6 janvier 1986 a voté à l’unanimité des présentes le maintien des règles propres du lotissement comme le permettait l’article L 442-9 al2 du code de l’urbanisme dans sa version en vigueur à la date de cette assemblée. Il est donc bien justifié d’une contractualisation ab initio du règlement du lotissement le Hameau d’Epsom. - sur l’incompétence de l’ASL DOMAINE de la VIE pour procéder à la modification du cahier des charges opérée Il ne ressort pas des pièces produites que le Cahier des charges du Lotissement le Hameau de Epsom ait été soumis à l’approbation des autorités préfectorales. Par ailleurs la modification votée lors de l’assemblée critiquée ne portait sur aucune modification de clauses de nature réglementaire, puisqu’il s’est agi uniquement ainsi que développé dans l’ordre du jour, de rassembler dans un même document, le Cahier des charges, l’ensemble des règles contractuelles régissant le lotissement, soit celles figurant déjà au cahier des charges plus celles contenues dans le règlement du lotissement contractualisé ab initio ainsi que développé plus haut, de sorte que la procédure applicable aux modifications du cahier des charges prévue aux dispositions de l’article L 442-10 du code de l’uranisme n’était pas applicable. L’article 3 des statuts de l’ASL prévoit que celle-ci a notamment pour objet l’application du cahier des charges qui réglemente l’usage des parcelles dans l’intérêt commun et l’article 6 confère expressément pouvoir à l’assemblée générale des Propriétaires de l’ASL, statuant dans les conditions de quorum et de majorité prévue par les statuts de modifier les dispositions du cahier des charges, mais sans aggraver les restrictions imposées à l’exercice du droit de propriété . Il lui est toutefois interdit de porter atteinte à l’exercice du droit de propriété de l’un des membres de l’association Il s’ensuit que l’ASL DOMAINE DE LA VIE était parfaitement compétente pour modifier le cahier des charges lors de son assemblée générale du 25 novembre 2022 et il n’est pas précisé ni démontré en quoi la modification votée a porté atteinte au droit de propriété de l’un des membres de l’association. La demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 de ce chef sera donc rejetée. - sur “la modification indûment des conditions de preuve des obligations pesant sur les colotis” Les époux [J] affirment que contrairement à ce qui a été annoncé aux colotis, l’intégration des dispositions du lotissement dans le cahier des charges modifie leurs obligations non seulement au fond quant à leur teneur mais également quant à la preuve. Toutefois leurs affirmations peu claires sur ce point ne sont au demeurant étayées par aucun élément probant , et ne sauraient donc constituer un motif sérieux d’annulation de l’assemblée générale comme de son procès-verbal B- sur les irrégularités invoquées à titre subsidiaire Les époux [J] considèrent que l’assemblée générale du 25 novembre 2022 est entachée à titre subsidiaire d’irrégularités justifiant son annulation et tenant : “-à l’objet et effet souhaité de la résolution proposée au vote des colotis, -au nombre de voix nécessaire au vote régulier de la résolution litigieuse, -au défaut de preuve de la volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement -la violation du principe du consentement du propriétaire à toute servitude grevant son lot” a- irrégularités tenant à l’objet et effet souhaité de la résolution proposée au vote des colotis Les requérants font valoir en premier lieu, qu’en intégrant le règlement du lotissement dans le cahier des charges, l’assemblée critiquée a procédé au maintien des règles d’urbanisme propres du lotissement devenues caduques et ne pouvant plus être maintenues depuis la loi ALUR sauf dans les cas prévus à l’article L 442-10 du code de l’urbanisme, or en deuxième lieu ils exposent que ces dispositions ne sont pas applicables à l’espèce, la résolution litigieuse ne tendant pas à la modification du cahier des charges au sens de ces dispositions. En troisième lieu, les époux [J] font valoir que la simple reproduction des dispositions du règlement du lotissement dans le cahier des charges en suite des articles existants de celui-ci ne saurait conférer valeur contractuelle au règlement du lotissement en application de l’article L 115-1 du code de l’urbanisme. En dernier lieu, ils soutiennent que l’objet de la résolution et ses effets n’étaient ni une simplification ou modification telle que représenté aux membres de l’Assemblée mais une tentative de contractualisation forcée des règles de nature réglementaires par leur reproduction dans le cahier des charges, aux fins de l’imposer par un vote à la majorité simple à ceux qui ont voté contre ou qui refusent d’y adhérer. La défenderesse réplique que nonobstant la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les document du lotissement rappelée à l’alinéa 2 de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme depuis la loi ALUR , le règlement du lotissement ayant été contractualisé ab initio continue à régir les rapports horizontaux et contractuels des colotis au sens de l’article L 442al 3 du code de l’urbanisme. Elle soutient que la résolution de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 vaut bien modification du cahier des charges ayant été adoptée selon la procédure prévues par les statuts de l’ASL qui était compétente pour y procéder ainsi qu’elle l’ a déjà développé. Enfin elle rappelle qu’il ne peut être reproché à l’assemblée d’avoir tenté de contractualiser le règlement du lotissement lors du vote du 25 novembre 2022, puisque le document était déjà contractualisé ab initio de sorte que les développements des requérants sur ce point sont hors sujets. Il n’est pas discutable qu’en application de l’article L 115-1 du code de l’urbanisme, la reproduction intégrale du règlement d’un lotissement dans un cahier des charges ne lui confère pas valeur contractuelle, toutefois comme retenu plus haut le règlement du lotissement le Hameau d’Epsom a été contractualisé ab initio, il avait donc déjà valeur contractuelle avant la réunion de l’Assemblée critiquée, il ne tire donc pas sa valeur contractuelle de son intégration dans le cahier des charges ce qui rend de ce fait sans objet les développements du requérant à ce titre. L’article L 442-9 du code de l’urbanisme tel que modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite “loi Alur”, modifiée par ordonnance n° 2015-1774 du 23 septembre 2015 dispose que “les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement , notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. De même lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent articles ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. [...] En l’espèce, le règlement du lotissement ayant été contractualisé ab initio les colotis ont entendu dans leur rapport entre eux lui conférer la même force obligatoire qu’un cahier des charges , de sorte qu’il n’était pas caduc au sens de l’article L 442-9 al 3 du code de l’urbanisme précité. Par ailleurs ainsi que déjà développé plus haut , et avancé par le requérant dans ses propres écritures , est inapplicable à l’espèce l’article L442-10 du code de l’urbanisme qui dispose que “lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents d’un lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou des clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable..” En effet le cahier des charges du lotissement “le Hameau d ‘Epsom” n’a pas été approuvé et les dispositions du règlement du lotissement intégré sont de nature contractuelles. L’ajout des clauses du règlement du lotissement contractualisé aux clauses du cahier des charges nécessite une modification du cahier des charges. La résolution critiquée avait donc bien pour objet et effet une modification du cahier des charges. L’absence de dispositions législative ou réglementaire régissant la modification des clauses contractuelles d’un cahier des charges non approuvé, n’exclut pas celle-ci. Il est en effet constant que les clauses d’un cahier des charges d’un lotissement qui n’ont pas un caractère réglementaire peuvent être modifiées selon les conditions prévues par les statuts sans que l’autorité compétente ait à approuver cette modification. Or, ainsi que dit plus haut les statuts de l’ASL DOMAINE DE LA VIE prévoient expressément la possibilité pour l’assemblée de modifier le cahier de charges. Les irrégularités soulevées par les requérants et tenant à l’objet et effet souhaité de la résolution proposée au vote des colotis n’étant pas établies, l’assemblée générale du 25 novembre 2022 ne saurait être annulée de ces chefs. b-irrégularité tenant au nombre de voix nécessaire au vote régulier de la résolution litigieuse, Les requérants exposent que la résolution soumise à l’assemblée le 25 novembre 2022 a été adoptée à la majorité alors que toute décision visant à modifier le cahier des charges qui confère valeur contractuelle au règlement du lotissement nécessite en application de l’article 1193 du code civil et d’un arrêt de la Cour de Cassation du 6 décembre 2008 un vote à l’unanimité. Ils font valoir que l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation invoquée par la défenderesse n’est pas transposable à l’espèce. L’ASL DOMAINE DE LA VIE réplique que l’unanimité n’était pas requise pour procéder à la modification du cahier des charges ainsi que jugé par la Cour de Cassation dans un arrêt du 27 juin 2019. Elle rappelle que l’objet du vote était uniquement de fondre au cahier des charges le règlement du lotissement contractualisé ab initio afin que les colotis n’aient à se conformer qu’aux clauses contractuelles à portée réelle réunies dans un seul et unique document à dessein de clarification et de simplification de leurs droits et obligations réciproques et respectifs. La modification du cahier des charges n’a effectivement pas été votée à l’unanimité lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2022 critiquée mais à la majorité des colotis présents s’entendant également des représentés (30 pour, 12 contre et 3 abstentions). L’articles 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ,ou pour les causes que la loi autorise. En application de ces dispositions la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans l’arrêt cité par les demandeurs du 6 décembre 2008 a effectivement rappelé que l’unanimité était exigée pour toute décision visant à modifier le cahier des charges ayant conféré une valeur contractuelle au règlement du lotissement. Or ainsi que déjà indiqué , en l’espèce, ce n’est pas le cahier des charges qui a conféré une valeur contractuelle au règlement du lotissement, de sorte que la jurisprudence précitée n’est pas transposable au cas d’espèce. En revanche, dès lors que les statuts d’origine adoptés à l’unanimité, ont prévu une modification du cahier des charges à la majorité qualifiée, la liberté contractuelle doit être respectée et la modification du cahier des charges doit pouvoir intervenir à la majorité prévue par les statuts, ce qui est les sens de l’arrêt de la 3ème chambre civile du 27 juin 2019 invoqué par la défenderesse qui admet que l’assemblée générale d’une ASL peut ainsi valablement adopter une modification du cahier des charges à la majorité prévue par ses statuts, sans que l’unanimité puisse être exigée. Les statuts de l’ASL DOMAINE DE LA VIE qui donnent compétence à l’Assemblée générale des colotis pour modifier les dispositions du cahier des charges, précisent que les délibérations de l’assemblée sont prises à la majorité des voix des membres présents (article 13) sans distinction de la nature de la décision à prendre. Dès lors le vote de la résolution critiquée à la majorité des membres présents ou représentés ne souffre d’aucune irrégularité. c-irrégularité tenant au défaut de preuve de la volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement Les époux [J] font valoir que les colotis n’ont pas été informés du sens et de la portée réelle de la résolution soumise au vote, présentée comme une simplification du fonctionnement du Hameau sans incidence juridique, alors que l’objectif poursuivi était l’intégration de règles d’urbanisme caduques, portant gravement atteinte à leurs droits. La défenderesse rappelle que l’objet de la résolution n’était pas la contractualisation du règlement du lotissement lequel était déjà contractualisé, ce que n’ignoraient pas les colotis, de même qu’ils ont été informés de la simplification seule poursuivie par la résolution soumise au vote . Elle ajoute que celle-ci ne fait peser sur les colotis aucune servitude nouvelle contrairement à ce que prétendent les requérants. La résolution litigieuse ne portant pas intégration au cahier des charges d’un règlement de lotissement devenu caduc, ni contractualisation du-dit règlement contractualisé ab initio, mais uniquement fusion dans un document unique de l’ensemble des dispositions contractuelles régissant les rapports entre les colotis, l’objet de la résolution telle qu’expliquée aux colotis dans la convocation qui leur a été adressée pour l’assemblée générale du 25 novembre 2022 correspond bien à l’objet de la résolution soumise au vote. Les colotis se sont donc prononcés en toute connaissance de cause, et les dispositions du règlement du lotissement intégrées dans le cahier des charges modifié ne saurait aggraver les droits des colotis dès lors qu’elles ne sont que la reproduction des règles contractuelles du règlement du lotissement qui s’imposaient déjà aux colotis, de sorte que l’assemblée générale du 25 novembre 2022 n’est entachée d’aucune irrégularité de ces chefs d-l’irrégularité tenant à la violation du principe du consentement du propriétaire à toute servitude grevant son lot Après avoir rappelé au visa des articles 686 et 701 du code civil, que les clauses d’un cahier des charges sont communément assimilées à des servitudes du lotissement, les époux [J] font valoir de nouveau que la résolution litigieuse a pour objet et effet de faire peser sur le lot des demandeurs des servitudes nouvelles issues de règles contenues dans une règlement caduc auxquelles ils n’ont pas consenti. Pour les motifs déjà exposés plus haut, l’intégration des dispositions du règlement du lotissement contractualisé ab initio ne génère aucune aggravation des servitudes des colotis. Au surplus, les époux [J] ne précisent pas dans leurs conclusions quelle servitude nouvelle pèserait sur leur lot du fait de la modification du cahier des charges critiquée. Les irrégularités invoquées n’étant pas établies il n’y a pas lieu à annulation de l’assemblée générale du 25 novembre 2002 ni subséquemment du procès-verbal de cette assemblée. 2-SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RÉSOLUTION NUMÉRO 1 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 16 DÉCEMBRE 2022 Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 16 décembre 2022 les colotis membres de l’ASL DOMAINE DE LA VIE ont adopté par 33 voix pour, 13 voix contre et 3 abstentions une résolution n°1 ainsi libellée : “Après la présentation de l’Agence A2 d’architecture, l’assemblée approuve la succession de [M] [B] par l’Agence A2 représentée par Madame [T] [L] et M. [E] [C], architectes, en qualité d’Urbaniste du lotissement, Membre de la Commission de coordination prévue par notre Cahier des charges.” Les époux [J] sollicitent l’annulation de cette résolution qu’ils considèrent dépourvue de base légale en invoquant diverses irrégularités tant à titre principal qu’à titre subsidiaire. A titre principal, Les époux [J] soutiennent que cette résolution ne pouvait être adoptée par l’assemblée. Ils font valoir en premier lieu que les documents juridiques créateurs du lotissement prévoient que l’urbaniste du lotissement susceptible de faire partie de la commission de coordination du lotissement est un homme de l’Art, choisi intuitu personae de sorte que seul l’urbaniste ayant été à l’origine de la création du lotissement pouvait faire partie de ces personnes susceptibles d’être membre de ladite commission. En deuxième lieu, ils considèrent que la désignation d’un urbaniste du lotissement n’a pas d’objet du fait de l’inexistence juridique de la Commission de coordination et en dernier lieu que l’ASL est incompétence pour se prononcer sur la désignation de cet urbaniste, cette compétence n’entrant ni dans son objet social ni dans aucune disposition des statuts. La défenderesse réplique que le Hameau d’Epsom est doté d’une commission technique de coordination organe de contrôle ayant pour mission de s’assurer techniquement que les projets de travaux se conforment aux règles réelles à portée contractuelle régissant le lotissement, certains travaux nécessitant obligatoirement son avis préalable . Elle indique que cette commission ne peut perdurer que s’il existe un urbaniste du lotissement en fonction, ce qui n’est plus le cas celui désigné initialement étant à la retraite, de sorte que la désignation de cet urbaniste était donc nécessaire. Il résulte des dispositions contractuelles régissant le Hameau d’Epsom : -la création d’une Commission de coordination permanente intervenant obligatoirement pour tous travaux, tant particuliers que collectifs suivant les dispositions du cahier des charges, chargée entre autres dans l’intérêt de l’harmonie de l’ensemble de la réalisation et sous réserve de son avis favorable obligatoire de proposer toutes dérogations aux articles du règlement du lotissement, à l’autorité administrative compétente (article 19 du règlement du lotissement) -cette commission (article c- de l’introduction du cahier des charges) a un caractère permanent est composée du lotisseur, du président de l’ASL après le retrait du lotisseur, du Maire de Bouliac et de l’Homme de l’Art, urbaniste du lotissement. Cette commission a pour objet de : - s’assurer de la correcte interprétation par les divers maître de l’ouvrage des plans et programmes du lotissement et de l’exécution des obligations qui en découlent - veiller à l’harmonie des études et réalisations Cette commission intervient obligatoirement pour tous travaux tant particuliers que collectifs, du lotissement pour donner son avis qui peut être déterminant dans l’intérêt de l’ensemble du lotissement et de ses propriétaires, -promouvoir toutes mesures et prendre toutes initiatives de nature à obtenir une meilleure économie dans les relations de l’ensemble -contrôler les possibilités techniques de dérogations au Cahier des charges proposées par l’ASL des propriétaires L’avis de la commission et si besoin de l’administration sont déterminants. La création de cette commission de coordination , auxquels les colotis ont contractuellement donné une mission permanente ne saurait donc être contestée de même qu’elle doive compter parmi ses membres un Homme de l’Art urbaniste du lotissement. Certes les statuts de l’ASL DOMAINE de la VIE publiés à la publicité foncière le 14 avril 1969 mentionnaient à l’article 6 -POUVOIRS : “L’Ag des propriétaires statuant dans les conditions de quorum et de majorité ci-après prévues, est souveraine pour toutes les questions comprises dans l’objet de l’Association syndicale. Elle peut également modifier les présents Statuts et les dispositions du cahier des charges, ou accorder des dérogations individuelles à ces prescriptions , mais sans aggraver les restrictions imposées à l’exercice du droit de propriété ; et ceci, sous réserve de l’accord de la commission technique de coordination, de durée illimitée, définie au cahier des charges et d’approbation administrative” Toutefois il convient de relever que la dernière phrase de ce paragraphe ne figure plus dans les statuts de l’ASL dans leur version en vigueur tels que publiés à la publicité foncière le 13 mars 1973.(pièce annexe 21 des requérants). Les statuts de l’ASL publiés le 13 mars 1973 ne comportent aucune référence à la commission de coordination, et pas plus que les autres documents contractuels en vigueur régissant le Hameau d’Epsom, ne comportent de clauses prévoyant les modalités de désignation de ladite commission comme de l’Homme de l’Art urbaniste qui en est membre, ni les modalités de son remplacement. Il ne ressort donc d’aucun document contractuel qu’il entrait dans les pouvoirs de l’ASL DOMAINE de LA VIE, et encore moins dans son objet social tel que rappelé dans l’exposé du litige, de procéder à la désignation de l’urbaniste du lotissement. Pour ce motif, la résolution n° 1 de l’assemblée du 16 décembre 2022 sera annulée et subséquemment la résolution n°1 du procès-verbal de la même assemblée générale notifié le 17 janvier 2023, sans nécessité d’aborder les autres foncements invoqués par les requérants à titre subsidiaire. 3-SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DES CONSORTS [J] Les époux [J] sollicitent d’abord la condamnation de l’ASL à leur payer la somme de 8.339 euros en dédommagement des frais qu’ils ont été contraints d’engager du fait et de la faute de l’ASL DOMAINE de la VIE réfutant des décisions illégalement adoptées (courriers en recommandé à l’ASL, aux membres du conseil syndical du 25 octobre 2022 au 1er décembre 2022, puis aux notaires du 1er décembre 2022 au 7 mars 2023, outre les frais de consultation Lex URBA, d’huissier et d’avocat ). Ensuite ils entendent voir l’ASL DOMAINE DE LA VIE condamnée à leur payer une somme de 1000 euros en compensation de la faute lourde volontaire et inexcusable eu égard aux mises en demeure préalables qui lui ont été envoyées par les demandeurs, faute les ayant contraints d’engager la présente procédure . La défenderesse conclut au rejet de ces demandes. L’assemblée générale du 25 novembre 2022 étant dépourvue de toute irrégularité justifiant d’en prononcer la nullité, aucune faute ne saurait être reprochée à l’ASL au titre de cette assemblée. Par ailleurs il n’est pas suffisamment démontré par les requérants les éléments permettant de qualifier de faute lourde l’erreur commise lors du vote par l’assemblée générale du 16 décembre 2022 de la résolution n° 1. Enfin, et en toute hypothèse, les demandes indemnitaires formulées par les époux [J] ne sont pas distinctes de celles formulées au titre des frais irrépétibles sur lesquelles il sera statué ci-après. 4-SUR LES DEMANDES ANNEXES Partie succombante l’ASL DOMAINE DE LA VIE supportera la charge des entiers dépens de l’instance. L’équité conduit par ailleurs à la condamner à payer aux requérants la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, DEBOUTE M. [X] [J] et Mme [D] [J] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DE LA VIE du 25 novembre 2022 et du procès-verbal de cette même assemblée notifié le 12 décembre 2022, ANNULE la résolution n° 1 de l’assemblée générale de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DE LA VIE du 16 décembre 2022 et subséquemment la résolution n° 1 du procès-verbal de la même assemblée générale notifié le 17 janvier 2023, DEBOUTE M. [X] [J] et Mme [D] [J] de toutes leurs demandes de dommages et intérêts, CONDAMNE l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DE LA VIE à payer à M. [X] [J] et Mme [D] [J] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DE LA VIE aux entiers dépens de l’instance. La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT