Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 07 DECEMBRE 2023
AC
N° 2023/ 409
N° RG 20/01601 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFRF7
Société [Adresse 3]
C/
[N] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS,
SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 16 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/000673.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice CYTIA [Localité 4], prise elle même en la personne de son représentant en exercice, domicilié [Adresse 5] dont le siège social est [Adresse 2]
représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Frédéric MASQUELIER de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
Madame [N] [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée Me Philippe LASSAU de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 9 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] ( ci dénommé le syndicat des copropriétaires) a fait assigner [N] [O] en sa qualité de propriétaire des lots 12 et 67, aux fins de paiement de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte du 25 janvier 2022 [N] [O] a vendu le logement.
Par jugement du 16 décembre 2019 le tribunal d'instance de Cannes a déclaré le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] irrecevable en sa demande de paiement de frais et charges, l'a débouté de sa demande principale en paiement de charges impayées et sa demande indemnitaire, a rejeté la demande de [N] [O], et ce aux motifs notamment que les frais imputés au compte de la copropriétaire résultent d'une clause d'aggravation de charges non autorisée, que le syndicat des copropriétaires n'a produit aucun décompte permettant d'établir la créance exigible.
Par acte du 31 janvier 2020 le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a interjeté appel de la décision.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2023.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, l'appelant demande à la cour de :
INFIRMER la décision de première instance ;
RECEVOIR les demandes du syndicat des copropriétaires et les déclarer recevables ;
CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme en principal de 7158.85 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 août 2016 date de la première mise en demeure ;
CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dommages et intérêts,
CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile pour la procédure de première instance, 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile pour la procédure d'appel outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir:
- que chaque ligne comptable visée dans l'extrait de compte correspond au solde de l'appel de fonds ou du décompte de charge concerné et ne comprend aucune facture de nettoyage ou autre frais divers ;
- aucune demande n'est fondée sur la clause d'aggravation de charges ;
- que l'extrait de compte actualisé du 24 août 2023 reprend uniquement sur les sommes visées dans les extraits de comptes de Madame [O] correspondant aux appels de fonds et décomptes de charges.
- que le syndicat des copropriétaires a engagé deux actions distinctes à l'encontre de Madame [O] l'une concernant le recouvrement des charges de copropriété et l'autre concernant les manquements de Madame [O] au règlement de copropriété et les préjudices ainsi générés au syndicat ;
- que l'extrait de compte arrêté au 12 juillet 2019 actualisant la créance ne comprend pas les frais NEC PLUS et visent uniquement les charges de copropriété et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- que la créance de 7.158.85 euros du syndicat n'est pas contestable et est justifiée ;
- les courriers et mises en demeure démontrent que [N] [O] a commis des manquements avérés et répétés constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longs mois d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, l'intimée demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement rendu le 16 décembre 2019 ;
DEBOUTER le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] de son appel et de l'ensemble de ses écritures, fins et conclusions ;
A TITRE INCIDENT, ET STATUANT A NOUVEAU
CONDAMNER le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des charges indument payées par Madame [O] :
CONDAMNER syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] au paiement d'une amende civile pour procédure abusive ;
CONDAMNER le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] régulièrement représenté par son syndic en exercice, au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens distrait de droit au profit de Maître [J] [D] ' [B] ' [F] en sa due affirmation de droit ;
L'intimé réplique:
- que le règlement de copropriété contient une clause d'aggravation des charges en ces termes « Le non-respect des prescriptions ci-dessus pourrait être assorti de l'obligation de verser une indemnité au syndicat à titre de l'exécution de la clause pénale ici expressément stipulée, dont le montant et les modalités seront fixés par l'assemblée générale statuant par voie de décision ordinaire» ;
- que le syndic de copropriété n'était pas dûment habilité ;
- que la somme de 1 586,16 euros, correspondant à des factures de la société NEC PLUS RAMASSAGE DEJECTION, a été imputée au débit du compte de Madame [N] [O] ;
- Que la justification d'une telle affectation est directement liée à la validité de la clause d'aggravation des charges ;
- qu'elle s'est acquittée de la somme de 82,59 euros, et a intégralement payé l'ensemble de ses charges et reste créditrice de la somme de 266,58 euros ;
- qu'en pièce 38, apparaissent deux paiements opérés le 09.01.2020, et le 31.03.2020 (3 x300 € réglés par Mme [O]), ces paiements n'apparaissent plus en crédit dans le tableau pièce 37 ;
- que le décompte actualisé n'est pas conforme à la réalité des paiements opérés ;
- que le Syndicat de la Copropriété a procédé par confusion en lui imputant des sommes indues qui ne pouvaient être appelées ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement de charges
L'article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « L'article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, à l'exception de quelques procédures telles que les actions en recouvrement de créance ou la mise en 'uvre des voies d'exécution forcées, pour lesquelles aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n'est requise ».
Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont versés aux débats :
- le contrat de syndic prévoyant la tarification des frais imputables au copropriétaire défaillant ( mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat) ;
- les procès-verbaux d'assemblée générale des années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2022 et les budgets prévisionnels,
- les relevés du compte au nom de [N] [O],
- les appels de fonds charges générales et travaux,
- l'état de répartition pour les exercices ainsi que les relevés des dépenses des mêmes exercices,
- les courriers de mise en demeure en recommandé avec avis de réception du 28 janvier 2019 et 26 mai 2021 ;
Il ressort de ces pièces que les appels de fonds et décomptes adressés à l'intimée à compter du 28 janvier 2019 ne mentionnent plus l'imputation à son compte des factures relatives à la prestation de nettoyage des déjections canines de la société NEC PLUS. Le décompte de charges pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 tient compte également de la décision de première instance en mettant au crédit du compte de la copropriétaire les sommes précédemment imputées au titre de la première procédure judiciaire.
Il en résulte que la question de la recevabilité du syndic à agir en recouvrement de sa créance contre [N] [O] est inopérante puisqu'il doit être considéré que l'action concerne les charges dûment appelées et non comme résultant d'une clause d'aggravation de charges. Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sera déclaré recevable dans son action en paiement des charges de copropriété.
Sur le fond, la cour retient que l'appelant verse aux débats les pièces permettant de fonder sa créance. S'agissant de son montant le décompte actualisé au 24 août 2023 mentionne les frais de mutation à hauteur de 380 euros, qui sont justifiés par l'effet de la vente du lot appartenant à l'intimée, les frais relatifs à l'opposition formée dans les mains du notaire, également justifiés. Enfin la somme de 480 euros engagée pour la constitution du dossier en cas de diligences exceptionnelles est également justifiée en raison de la mise en place d'une tentative de conciliation et de l'assignation délivrée à l'issue de deux mises en demeures vaines.
Le premier jugement sera donc infirmé sur ce point et [N] [O] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure envoyée et justifiée le 26 mai 2021 sur la somme de 4.943,37 euros et à compter de la décision pour le surplus.
Sur la demande en dommages-intérêts formée par l'appelant
Selon les dispositions de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
En l'espèce l'appelant ne démontre pas l'existence d'un dysfonctionnement provoqué par les paiements retardés ou fractionnés effectués par [N] [O], ni du préjudice pour l'ensemble de la copropriété qui en résulterait.
La demande indemnitaire sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en cause d'appel
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, il n'est pas démontré que syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a abusé de son droit d'interjeter appel, dans une intention de nuire à [N] [O], ce d'autant que son action apparaît légitime.
[N] [O] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d'appel.
sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement entrepris dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
[N] [O] qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau
Déclare le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice , recevable en son action en recouvrement de charges de copropriété formée à l'encontre de [N] [O] ;
Condamne [N] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7.158, 85 euros au titre du paiement de l'arriéré de charges, arrêté au 24 août 2023, qui portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure envoyée le 26 mai 2021 sur la somme de 4.943,37 euros et à compter de la décision pour le surplus ;
Rejette la demande en dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ;
Déboute [N] [O] de sa demande indemnitaire ;
Condamne [N] [O] aux entiers dépens ;
Condamne [N] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le greffier Le président
