Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/03876 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHSX
Minute : 24/791
Madame [U] [P] épouse [F]
Représentant : Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB186
C/
Madame [Z] [H]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Madame [U] [P] épouse [F],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Me François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [Z] [H],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2006, Monsieur [Y] [P] a donné à bail à Monsieur [L] et Madame [Z] [H] épouse [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 590 euros et 43 euros de provisions sur charges.
Suivant acte notarié en date du 22 mars 2011, suite au décès de Monsieur [Y] [P], Madame [U] [P] épouse [F] a hérité de la pleine propriété du bien loué.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, Madame [U] [P] épouse [F] a fait signifier à Madame [Z] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.600,85 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 20 octobre 2023 Madame [U] [P] épouse [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, Madame [U] [P] épouse [F] a fait assigner Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,dire en conséquence Madame [Z] [H], déchue de tout droit d’occuper les locaux,autoriser la requérante à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [H], ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [Z] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 10.610,60 euros due à la date de l’assignation selon la ventilation suivante :6.600,85 euros au titre des loyers et charges dus au titre du commandement,2.382,69 euros au titre loyers et charges d’octobre, novembre et décembre 2023,3.176,92 euros au titre de l’indemnité d’occupation de janvier 2024 à avril 2024 déduction faite des paiements à hauteur de 1.550,00 euros,une indemnité d'occupation d’un montant de 794,23 euros par mois à compter du 1er avril 2024 et jusqu’au complet délaissement des locaux matérialisé par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion, la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles entiers dépens,juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 avril 2024.
À l'audience du 24 juin 2024, Madame [U] [P] épouse [F], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12.198,92 euros, arrêtée au 17 juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus. Elle est opposé à l’octroi de délais de paiement.
Madame [U] [P] épouse [F] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [H] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 octobre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [Z] [H], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [Z] [H], assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Madame [U] [P] épouse [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de Madame [U] [P] épouse [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 octobre 2006, du commandement de payer délivré le 19 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2024 que Madame [U] [P] épouse [F] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 195,26 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [H] à payer à Madame [U] [P] épouse [F] la somme de 12.003,66 euros, au titre des sommes dues au 17 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 octobre 2023 sur la somme de 5.520,85 euros, de l’assignation du 9 avril 2024 sur la somme de 5.089,61 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 octobre 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 octobre 2006 à compter du 20 décembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Z] [H]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 décembre 2023, Madame [Z] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [H] à son paiement à compter de 20 décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [Z] [H] à payer à Madame [U] [P] épouse [F] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de Madame [U] [P] épouse [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 octobre 2006 entre Madame [U] [P] épouse [F] d'une part, et Madame [Z] [H] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 20 décembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Z] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [Z] [H] à compter du 20 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à Madame [U] [P] épouse [F] la somme de 12.003,66 euros (douze mille trois euros et soixante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 5.520,85 euros, du 9 avril 2024 sur la somme de 5.089,61 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à Madame [U] [P] épouse [F] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de juillet 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer à Madame [U] [P] épouse [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE JUGE
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