Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :03 20 78 33 33
N° RG 23/08588 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XRO3
N° de Minute : 24/00249
JUGEMENT
DU : 10 Septembre 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la Société VILOGIA PREMIUM
C/
[W] [P]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 10 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic, la Société VILOGIA PREMIUM, représentée par Monsieur [I] [N], Chargé de procédures, muni d'un pouvoir
ET :
DÉFENDEUR
Madame [W] [P] demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Mai 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 10 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG n°8588/23 – Page SD
EXPOSE DU LITIGE
Madame [W] [P] est propriétaire du lot n°37 (appartement) d’un immeuble dépendant de la copropriété de la [Adresse 3], située au [Adresse 1], à [Localité 2].
La S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM est le syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3].
Par acte d’huissier du 25 novembre 2022, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM a fait délivrer à la copropriétaire un commandement d’avoir à payer la somme de 1.915,35 euros en principal.
Par lettre recommandée du 30 mars 2023, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM a mis en demeure la copropriétaire de régler la somme de 1.915,84 euros dans un délai de 30 jours.
Par acte d’huissier délivré 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM, a fait assigner Madame [W] [P] à l’audience du 5 mars 2024 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, , sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil et des articles 4 et 6 du règlement européen n°805/2004, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- la condamner à payer la somme de 3.397,90 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et de l’assignation pour le surplus
- le condamner à payer la somme de 250 euros pour résistance abusive,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- le condamner à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- certifier la décision en tant que titre exécutoire européen.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, représenté par Monsieur [I] [N], s’est référé à son assignation et a réitéré ses demandes initiales, à l’exception de la demande de certification qu’il a abandonnée, et a actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 5.269,92 euros arrêtée au 5 mars 2023. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais.
Madame [W] [P] a comparu en personne.
Madame [W] [P] n’a pas contesté le principe de la dette mais son montant. En effet, elle a expliqué avoir réalisé de nombreux paiements auprès de l’étude d’huissiers de justice SCP CANDAS – DELAUTRE – GUILLOU – MARZULLI, mandatée par le syndic au stade du commandement de payer. Elle sollicite des délais de paiement pendant 24 mois pour apurer sa dette. Elle indique percevoir 1.250 euros de salaire mensuel en qualité d’aide à domicile. Elle fait état d’un prêt à la consommation et d’un crédit immobilier dont les mensualités s’élèveraient à 350 euros. Elle explique ne pas avoir d’enfant à charge et vivre en concubinage. Son concubin perçoit une pension d’invalidité.
Le magistrat a autorisé les parties à produire en cours de délibéré un historique de compte actualisé ainsi que la preuve des divers paiements.
L’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 mai 2024, date qui a été portée à la connaissance des parties.
Par note en délibéré du 22 mars 2024, Madame [W] [P] a produit des relevés bancaires, dont les informations permettant d’identifier le titulaire du compte bancaire sont occultés, faisant apparaître des versements réguliers à une étude d’huissier de [Localité 4] pour un montant total de 2.400 euros entre décembre 2022 et le 19 février 2024.
Par note en délibéré du 26 mars 2024, la S.A. VILOGIA a indiqué avoir « pris l’attache » de la SCP CANDAS – DELAUTRE – GUILLOU – MARZULLI. Celle – ci l’a informée qu’elle lui paierait la somme de de 1.029,46 euros au titre des montants recouvrés. En revanche, elle ne produit aucun historique de compte actualisé, c’est-à-dire intégrant les sommes versées par la copropriétaire à la SCP CANDAS – DELAUTRE – GUILLOU – MARZULLI.
Par décision du 16 avril 2024, le magistrat a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 mai 2024 afin que la S.A. VILOGIA, qui a mandaté les études d’huissiers SCP CANDAS – DELAUTRE – GUILLOU – MARZULLI et SAS LISON et ASSOCIES, produise un décompte fiable des sommes versées aux deux études d’huissiers ainsi qu’un extrait de compte récapitulatif pour déterminer précisément le solde. En effet, la « promesse » de virement de l’étude d’huissier suggère l’imputation de dépens sur les acomptes versés par la débitrice, et ce, avant toute décision judiciaire sur leur sort.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, représenté par Monsieur [I] [N]. Il a réitéré ses demandes initiales et a actualisé le montant de la dette à la somme de 4.774,11 euros.
Madame [W] [P] confirme le montant de sa dette et a réitéré sa demande reconventionnelle en délais de paiement.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024, date qui a été portée à la connaissance des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Il en résulte que le syndic doit justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur, du principe et du montant de la créance par, respectivement, le procès – verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et extrait de compte du copropriétaire en cause.
En l’espèce, le syndic verse aux débats :
un avis de mutation attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [P] ;le contrat de syndic ;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 juin 2022 approuvant l’exercice 2021 et votant le budget prévisionnel 2023 ;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30 novembre 2023 approuvant l’exercice 2022 et votant le budget prévisionnel 2024 ;un historique de compte du 7 décembre 2021 au 23 mai 2024 dressé par le syndic pour un solde restant dû de 4.774,11 euros reprenant les paiements réalisés par la débitrice à la S.C.P CANDAS,un historique de compte du 25 novembre 2022 au 16 mai 2024 dressé par la SCP CANDAS – DELAUTRE – GUILLOU – MARZULLI faisant apparaître 2.400 euros de paiement par la débitrice;une facture de frais de constitution de dossier d’un montant de 400 euros,une mise en demeure du 30 mars 2023,un commandement de payer du 25 novembre 2022.
La copropriétaire a justifié des paiements par chèques et virement à la S.C.P CANDAS.
Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, qui ont approuvé ou voté les exercices budgétaires et les travaux correspondant aux sommes réclamées, et des historiques de compte locataire que Madame [W] [P] reste à devoir la somme de 4.137,38 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 23 mai 2024, déduction faite :
- des frais d’huissier facturés le 23 janvier 2023 et le 14 septembre 2023 qui relèvent des dépens,
- des frais de constitution de dossier facturés le 11 juillet 2023 qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et qui constituent donc un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
Il convient, en conséquence, de condamner Madame [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 4.137,38 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 23 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mars 2023 sur la somme de 1.915,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur la demande de capitalisation des intérêts :
En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Le juge ne dispose pas de pouvoir d’appréciation dès lors que le créancier en fait la demande.
Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la résistance abusive :
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard.
En conséquence, il convient de rejeter la demande indemnitaire.
Sur les délais de paiement :
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Enfin, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Nonobstant l’absence de justificatif sur sa situation personnelle, les déclarations de Madame [W] [P] suggèrent qu’elle n’est pas en état de régler immédiatement la dette et commande, en l’absence d’opposition du créancier ou de besoins particuliers, à l’échelonner dans la limite de deux années selon les modalités prévues au présent dispositif.
Enfin, sa situation exige également de dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, a fortiori, face à une demande de capitalisation des intérêts. Outre l’intérêt du débiteur, cette imputation prioritaire sur le capital répond aux besoins de la copropriété en ce qu’elle est mieux à même de garantir le paiement des appels de fonds à venir.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Succombant à l'instance, Madame [W] [P] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, soit la somme de 107,27 euros facturée par le syndic le 20 septembre 2023.
En revanche, la somme de 129,46 euros facturée le 23 janvier 2023 qui correspond au coût du commandement de payer sera exclue.
En effet, le commandement de payer n’était pas nécessaire au recouvrement de la créance au sens des dispositions des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en ce que la loi n’exige pas le recours à un commandement de payer pour obtenir paiement des sommes dues.
L’équité commande de rejeter la demande du syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM n’ayant pas eu recours à l’assistance ou la représentation par avocat.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,
CONDAMNE Madame [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM, la somme de 4.137,38 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 23 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mars 2023 sur la somme de 1.915,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
AUTORISE Madame [W] [P] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives de 172 euros chacune et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;
DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;
DIT qu'en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;
RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant les délais accordés ;
REJETTE la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la S.A. d’H.L.M VILOGIA PREMIUM, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [W] [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation et à l’exclusion du coût du commandement de payer facturé le 23 janvier 2023 ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024.
Le Greffier Le Juge
