Cour d'appel, 23 novembre 2023. 20/15543

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15543 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSCQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2020 - Tribunal judiciaire de Paris RG n° 19/04951 APPELANT Monsieur [M] [Y] né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 11] [Adresse 5] [Localité 9] Représenté et assisté à l'audience de Me Philippe JEAN PIMOR de la SELEURL SELARL JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0017 INTIMÉES MMA IARD ASSURANCES MUTUELLLES, venant aux droits de la société COVEA RISKS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 2] [Localité 7] ET S.A.R.L. CAPITALE IMMO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 3] [Localité 8] ET S.A. MMA IARD, venant aux droits de la société COVEA RISKS., prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 2] [Localité 7] Représentées toutes et assistées à l'audience de Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 12 Octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Florence PAPIN, Présidente Mme Valérie MORLET, Conseillère Madame Anne ZYSMAN, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Florence PAPIN, Présidente dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE  Monsieur [M] [Y] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 8], constituant le lot n°16 de la copropriété. Par contrat du 10 novembre 2006, renouvelé le 20 décembre 2016, Monsieur [Y] a donné mandat de gestion locative de son appartement à la société Capitale Immo, aux fins notamment de rechercher des locataires, d'encaisser et percevoir les loyers et charges ainsi que les dépôts de garantie. La société Capitale Immo est assurée par les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard. Le 6 octobre 2017, la société Capitale Immo a proposé le dossier de candidature de la société Madart Ltd (société Madart), pour l'usage exclusif de son directeur Monsieur [I] [R], à Monsieur [Y], qui l'a accepté. Le même jour, un contrat de location meublé a été conclu entre Monsieur [Y], représenté par son mandataire la société Capitale Immo, bailleur, et la société Madart Ltd, preneur, pour une durée de six mois renouvelable par accord exprès entre les deux parties, à effet immédiat, jusqu'au 30 mars 2018, pour un loyer mensuel de 7 250 euros dont 690 euros de charges locatives, payable d'avance et en totalité pour la durée prévue dans le bail initial soit la somme de 41 629,03 euros outre 14 500 euros à titre de dépôt de garantie représentant deux mois de loyers. Un procès-verbal d'état des lieux d'entrée a été dressé par Maître [E] [D], huissier de justice, le 9 octobre 2017 à l'issue duquel les clefs ont été remises à Monsieur [I] [R]. Le 23 novembre 2017, le conseil de la société Capitale Immo a mis en demeure la société Madart et M. [R] de lui verser la somme de 67 270 euros. Le 28 décembre 2017, Monsieur [Y] a fait assigner la société Madart devant le tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris. Par jugement du 25 mai 2018, le tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris a notamment condamné in solidum la société Madart et Monsieur [R] à verser à Monsieur [Y] les sommes de 14 500 euros au titre du dépôt de garantie, 41 629,03 euros au titre des arriérés de loyer et charges pour la période du 6 octobre 2017 au 30 mars 2018 et une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Un jugement rectificatif d'une erreur matérielle a été rendu le 1er juin 2018. Le 11 juillet 2018, un commandement de quitter les lieux a été délivré à la société Madart et à Monsieur [R]. Le 17 octobre 2018, un procès-verbal d'expulsion a été régularisé. Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 juillet 2018, le conseil de Monsieur [Y] a indiqué à la société Capitale Immo qu'elle avait commis une faute et l'a mise en demeure de lui verser la somme de 83 099,03 euros. Par exploit d'huissier en date du 10 avril 2019, Monsieur [Y] a fait assigner la société Capitale Immo et la société MMA lard Assurances Mutuelles devant le tribunal de grande instance de Paris. La société MMA Iard est intervenue volontairement à l'instance. Par jugement en date du 6 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - Débouté Monsieur [Y] de sa demande de condamnation de la société Capitale Immo et de ses assureurs les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique, - Condamné Monsieur [Y] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Blangy SCP Cordelier et Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - Condamné Monsieur [Y] à verser aux sociétés Capitale Immo, MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Dit ne pas y avoir lieu à l'exécution provisoire Monsieur [Y] a interjeté appel par déclaration en date du 28 octobre 2020. Par conclusions signifiées par voie électronique (RPVA) le 6 septembre 2021, Monsieur [Y], appelant, demande à la cour de : Vu les dispositions des articles 1103,1104,1199, 1342, 1992 et suivants du code civil, - Dire Monsieur [Y] recevable et bien fondé à son appel, L'y recevant : - In'rmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, - Débouter la Société Capitale Immo et la Société MMA Assurances Mutuelles et la Société MMA Iard de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - Condamner solidairement la Société Capitale Immo, et ses assureurs, la Société MMA Iard Assurances Mutuelles et la Société MMA Iard à lui verser la somme de 116.126,12 euros en réparation de son préjudice économique, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2017, date de la mise en demeure, - Condamner solidairement les mêmes à lui payer la somme de 20.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au pro't de la SELARL Philippe Jean-Pimor, Avocat aux offres de droit. Monsieur [Y] fait valoir : -que Monsieur [R] est entré dans les lieux de façon précipitée le 6 et non le 9 octobre 2017 sans que la société Capitale Immo attende que le virement à son profit soit crédité, -que cette dernière aurait pu prévoir une entrée dans les lieux le 9 octobre, -qu'aucune caution bancaire ou chèque de banque n'ont été demandés alors que le loyer était de 7.500 euros par mois, -que s'agissant d'un paiement d'avance, elle aurait dû s'assurer d'être créditée et non se contenter de la photocopie d'un virement en cours de traitement pour lui remettre les clefs, -qu'elle avait la complète gestion de son appartement en vertu du mandat du 20 décembre 2016 et devait encaisser les loyers pour son compte, -qu'aucune diligence n'a été faite pour vérifier la solvabilité de la locataire, -que sur la suggestion de l'agence, un paiement d'avance a été substitué à la caution bancaire alors qu'un engagement de caution de Monsieur [R] aurait permis de le poursuivre personnellement en cas de défaillance de la société Madart qui s'est avérée insolvable, -que Monsieur [R] était un « escroc » qui avait organisé son insolvabilité, -que la responsabilité de la société Capitale Immo doit être appréhendée sous l'angle du devoir de conseil, -que son préjudice est constitué des sommes qui lui restent dues : *14.500 euros à titre de dépôt de garantie jamais versé, alors que de nombreux meubles ont été dérobés par ce locataire et chiffrés en remplacement à ce jour à la somme de 6.700 euros , *41.129,03 euros au titre des loyers et charges du 6 octobre 2017 au 30 mars 2018, date de l'échéance du bail, * l'indemnité d'occupation de 7.250 euros + 20 % : 1.450 euros = 8.700 euros, soit du 30 mars 2018 au 17 octobre 2018, date de la remise des clefs : 8.700 euros x 6,5 mois = 56.550 euros, * 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, selon jugement du tribunal d'instance de Paris du 25 mai 2018. Par conclusions signifiées par voie électronique (RPVA) le 6 décembre 2021, les sociétés Capitale Immo, MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, intimées, demandent à la cour de : Vu les articles 1103, 1104, 1240, 1231-1, 1992 et 1719 du code civil, Vu l'article L.112-6 du code des assurances, - Confirmer le jugement rendu le 6 août 2020 par le tribunal judiciaire de paris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - Juger que la société Capitale Immo n'a pas commis de faute et que les préjudices revendiqués sont sans lien de causalité avec l'intervention de Capitale Immo ; - Débouter en toute hypothèse Monsieur [M] [Y] de ses demandes à l'encontre de la société Capitale Immo et de son assureur la société MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard - Condamner Monsieur [M] [Y] à payer aux sociétés Capitale Immo, MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile assortie de l'exécution provisoire, ainsi qu'aux entiers dépens, dont recouvrement direct au profit de Maître Blangy SCP Cordelier et Associés et sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Très subsidiairement - Juger que MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard sont bien fondées à opposer tant à Capitale Immo qu'à monsieur [M] [Y] les limites de garantie prévues par la police d'assurance souscrite par Capitale Immo et notamment une franchise de 10% du sinistre avec un minimum de 750 euros et un maximum de 7.500 euros. La société Capitale Immo et les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard font valoir : -qu'il n'y a pas d'obligation de payer le loyer avant la prise d'effet du bail, le 6 octobre 2017, jour de sa signature, -que la substitution d'un paiement d'avance à la caution est licite et a été acceptée par l'appelant, -que l'avis de virement lui a été adressé le 6 octobre 2017 et n'était pas de nature à attirer son attention, -que l'obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil ne permettait pas de différer l'entrée dans les lieux prévue au contrat de bail, -qu'elle a eu lieu le 9 octobre 2017 comme cela résulte de sa pièce 3, -que la candidature de la société Madart a été présentée par la société Gres qui avait examiné sa solvabilité, que ce tiers pouvait être attrait dans la cause et qu'elle ne saurait répondre de sa faute, -que la réputation de la société Madart et de son directeur Monsieur [R] était favorable dans le milieu du marché de l'art contemporain et qu'elle ne pouvait déceler qu'il s'agissait d'un « escroc », -que la prise de garantie n'est pas exigée par les textes et son absence n'est pas fautive, d'autant qu'elle avait réuni tous les éléments pour justifier de sa solvabilité, -que le paiement d'avance est une pratique courante, l'obtention d'une caution bancaire prenant du temps, -que les postes de préjudice que Monsieur [Y] prétend avoir subis sont sans lien de causalité avec la faute alléguée ou inexistants. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2023. Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré avant le 19 octobre 2023, délai de rigueur au-delà duquel il n'en sera plus tenu compte, au sujet de la perte de chance dans l'hypothèse où la cour retiendrait un manquement de la société Capitale Immo au titre de son devoir de conseil. Une note en délibéré a été adressée à la cour par le conseil de l'appelant le 17 octobre 2023 accompagnée de pièces. Le 19 octobre 2023, le conseil des intimées a également adressé à la cour une note en délibéré. Il demande que les pièces versées par l'appelant au soutien de sa note en délibéré soient écartées des débats. MOTIFS In limine litis, la cour n'ayant autorisé qu'une note en délibéré relative à la perte de chance, les pièces produites par Monsieur [Y] seront écartées des débats. Sur le fond : Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l'inexécution de son mandat et des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il résulte de ces textes que l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses. Cette obligation est une obligation de moyens. Il résulte du dossier que des pièces, relatives à la solvabilité de la société Madart Ltd, ont été remises par la société Gres, agent immobilier dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 10], qui avait présenté sa candidature, à la société Capitale Immo. Ces pièces exposaient que la société Madart Ltd, présentée comme étant de droit anglais, dégageait un bénéfice annuel de 317 589 livres sterling ( 367 463 euros par an soit 30 622 euros par mois ) suffisant au regard du loyer mensuel de l'appartement de 7 250 euros charges comprises. Monsieur [Y] ne précise pas quelle pièce supplémentaire aurait dû être réclamée par la société Capitale Immo au titre de son obligation de s'assurer de la solvabilité du candidat à la location, qui était une société de droit étranger. Pour garantir le paiement du loyer, la société Capitale Immo avait convenu d'un paiement en début du bail de six mois de loyers ainsi que d'un dépôt de garantie de deux mois de loyers. Elle avait reçu, dès le 6 octobre 2017, la copie d'un virement bancaire international à son profit de la somme de 46 830 euros. Ce document, émanant d'une banque dénommée Metro Bank, ne comportait pas d'anomalie apparente qui aurait pu attirer l'attention de la société Capitale Immo. Monsieur [Y], qui a donné le 6 octobre 2017 son accord pour la candidature de la société Madart Ltd ainsi que pour le paiement d'avance de six mois de loyers, critique l'absence de caution de M. [R] sans démontrer que ce dernier était solvable et que sa caution lui aurait effectivement apporté plus de garanties. De plus, un paiement d'avance de six mois de loyers ainsi que de deux mois de loyers au titre du dépôt de garantie représentent une garantie similaire à un engagement de caution de la part de l'occupant des lieux ou à une caution bancaire, cette dernière étant nécessairement longue à obtenir alors qu'une entrée rapide dans les lieux convenait la fois au bailleur dont le logement était vacant et au locataire. Aucune légèreté blâmable ni défaut de conseil de la part de la société Capitale Immo ne sont démontrés sur ce point. Il n'est pas démontré qu'au regard de la somme en jeu un chèque de banque aurait dû être exigé. Monsieur [R] est entré dans les lieux le 9 octobre 2017 comme cela résulte du constat d'huissier dressé par Me [D] qui constate la remise des clefs et non dès le 6 octobre 2017 comme allégué par l'appelant. L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée. L'entrée dans les lieux, alors que le bail avait été signé le 6 octobre 2017, ne pouvait pas être retardée jusqu'à ce que le virement international de la société Madart soit effectivement crédité. Aucune faute du mandataire ne résulte de cette entrée dans les lieux conforme aux exigences légales. Il est reproché par l'appelant une information tardive de l'absence de réception des fonds sans que soit établi de lien de causalité avec le préjudice allégué. Dès lors en l'absence de faute du mandataire, la société Capitale Immo, en lien de causalité avec le préjudice dont il est demandé la réparation, la cour confirme la décision déférée qui a débouté Monsieur [Y] de ses demandes. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le sens de la décision conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. A hauteur de cour, Monsieur [Y] est condamné aux dépens qui seront recouvrés par le conseil des parties adverses conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à leur payer la somme totale de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Ecarte des débats les pièces produites par Monsieur [Y] après l'audience le 17 octobre 2023, Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise, Y ajoutant, Condamne Monsieur [Y] à verser aux sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard et Capitale Immo une indemnité totale de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [Y] aux dépens de l'appel qui seront recouvrés par le conseil des parties adverses conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,