Cour d'appel, 20 juin 2023. 21/00071

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 20 Juin 2023 N° RG 21/00071 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GS7Q Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 26 Novembre 2020 Appelante S.A.R.L. PRIMALP, dont le siège social est situé [Adresse 5] - [Localité 8] Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL GAILLARD OSTER ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d'ANNECY Intimés Mme [I] [M] [N] veuve [S], es-qualités d'héritière de son époux [X] [S] née le 06 Juin 6954 à [Localité 15] (SUISSE), demeurant [Adresse 10] - [Localité 9] Représentée par Me Laurence JOLY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS M. [A] [C] [S], es-qualités d'héritier de son père [X] [S] né le 04 Mai 1982 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9] Mme [H] [S], es-qualités d'héritière de son père [X] [S] née le 22 Avril 1975 à [Localité 12] - SUISSE (01201), demeurant [Adresse 7] - [Localité 6] S.C.I. [Adresse 13], dont le siège social est situé [Adresse 13] - [Localité 14] Représentés par Me El hem SELINI, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentés par la SELARL FTN, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE S.C.P. T. [T] E. MOYNE-PICARD N. [T] M. BARRALIER L. MOYNE-PICARD C. GRARD-RUTISHAUSER, demeurant [Adresse 3] - [Localité 9] Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 05 Décembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 janvier 2023 Date de mise à disposition : 20 juin 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Le 21 décembre 1987, M. [X] [S] et Mme [I] [N] son épouse constituaient la SCI [Adresse 13] afin d'acquérir un bâtiment à usage industriel sis [Adresse 13] à [Localité 14] et de l'exploiter par location ou autrement. Le même jour, par acte reçu par Me [T], le bien était acquis pour un prix de 1 750 000 francs. Par acte en date du 13 janvier 2011, la SCI [Adresse 13] représentée par M. [X] [S], son gérant, régularisait un compromis de vente de ces locaux au profit de M. [K] pour un prix de 1 100 000 euros, sous conditions suspensives. Le 10 mai 2011, le compromis était annulé et l'acompte restitué. Par acte en date du 10 juin 2011, la SCI [Adresse 13] représentée par M. [S] régularisait un autre compromis de vente des locaux susvisés au profit de la société Primalp (sarl) pour un prix de 1 310 0000 euros, sous conditions suspensives. Selon procès-verbal du 12 juin 2011, l'assemblée générale ordinaire de la SCI [Adresse 13] autorisait la vente des biens précités à la société Primalp suivant les modalités et conditions du compromis de vente du 10 juin 2011 et donnait tous pouvoirs à M. [S] notamment pour signer l'avant-contrat, régulariser l'acte de vente et percevoir le prix, et d'une manière générale faire le nécessaire dans le cadre de cette vente. Par courrier en date du 11 juillet 2012, le notaire en charge du dossier, Me [D], informait la société Primalp que 'M. et Mme [S] représentant la SCI [Adresse 13]' considéraient le compromis caduc, caducité contestée par la société Primalp par courrier du 17 juillet 2012. Selon exploit d'huissier en date du 23 juillet 2014, la société Primalp assignait la SCI [Adresse 13], M. [S] et Mme [S] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains afin de voir appliquer la clause pénale portée au compromis et de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts. Par exploit d'huissier du 27 avril 2015, la société Primalp appelait en cause la SCP [T]-Barralier-Moyne-Picard devant la juridiction afin de déclarer la présente procédure opposable à cette dernière et de prendre acte qu'elle se réservait le droit de formuler une demande indemnitaire à son encontre. Par ordonnance du 8 juillet 2015, le juge de la mise en état ordonnait la jonction des instances. Par ordonnance du 24 novembre 2015, le juge de la mise en état déclarait irrecevable la demande en incident de faux. Par jugement en date du 21 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains ordonnait avant-dire-droit une expertise en écriture afin de déterminer si l'écriture et la signature apposées sur le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 12 juin 2011 correspondaient à celles de M. [S], sursoyait à statuer sur les autres demandes et réservait les dépens. Le 20 mars 2018, l'expert judiciaire, M. [Z], déposait son rapport concluant en ces termes 'devant la pluralité de nos constatations, nous pouvons conclure que la signature de question ainsi que le paraphe ne sont pas l'oeuvre de Monsieur [S] [X]'. Par jugement rendu le 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains : - déboutait la SARL Primalp de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la SCI [Adresse 13], M. et Mme [S] et la SCP [T]-Barralier-Moyne-Picard ; - condamnait la société Primalp à payer à la SCI [Adresse 13] et M. [S] d'une part et à la SCP [T]-Barralier-Moyne-Picard d'autre part la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnait la société Primalp aux entiers dépens de l'instance ; - disait n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision. Le tribunal retenait que : ' la décision d'aliéner n'entrait pas dans les pouvoirs du gérant et ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés, puisque l'objet social de la SCI [Adresse 13] visait l'acquisition et l'exploitation de l'immeuble mais pas la vente de celui-ci. Par ailleurs, le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des associés de la SCI en date du 12 juin 2012, produit aux débats par la société Primalp et donnant tout pouvoir à M. [S] à l'effet de signer l'avant'contrat et de régulariser l'acte de vente avec la société Primalp constituait un faux de sorte que la réitération de l'acte authentique de vente n'était judiciairement pas possible ; ' le pouvoir donné au gérant ne pouvait s'appliquer que pour l'acquéreur spécifiquement désigné et pour le prix fixé, dès lors le procès verbal de l'assemblée générale ordinaire des associés de la SCI [Adresse 13] en date du 13 janvier 2011 ayant autorisé le premier compromis avec un autre acheteur était inopérant ; ' le compromis de vente était caduc pour non-respect par la société Primalp du délai pour déposer le dossier de permis de construire ; ' la SCI [Adresse 13] avait informé la société Primalp le 11 juillet 2012 qu'elle se prévalait de la non-réalisation de la condition suspensive pour considérer le compromis comme caduc. Dès lors, aucun manquement à ses obligations contractuelles ne pouvait lui être imputé ; ' la signature par M. [S] du compromis de vente sans que celle-ci ait été ratifiée par un procès verbal d'assemblée générale des associés ne pouvait être considérée comme une faute séparable de ses fonctions puisqu'aucun élément ne permettait de dire qu'elle avait été commise pour des motifs personnels, ou encore que M. [S] avait transmis ledit procès-verbal à Me [D] ou falsifié le document ; ' aucune faute ne pouvait être reprochée à Mme [S] dans la mesure où aucun élément tangible ne permettait d'établir qu'elle aurait pris part aux négociations ayant donné lieu au compromis de vente et à celles ayant suivi sa signature ; ' la délibération de l'assemblée générale des associés de la SCI [Adresse 13] du 10 juin 2011 étant en apparence valable, aucune faute ne pouvait être reprochée à la SCP [T]-Barralier-Moyne-Picard qui n'avait pas à comparer la signature apposée avec celle du procès-verbal de délibération du 13 janvier 2011 relatif au compromis conclu le même jour. Par déclaration au greffe en date du 15 janvier 2021, la société Primalp interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions. M. [X] [S] est décédé le 4 février 2021, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [I] [N] et ses deux enfants, [H] et [A] [S]. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 19 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Primalp sollicite l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de : - annuler le jugement du 26 novembre 2020 ; - condamner à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCI [Adresse 13] en application du compromis de vente du 10 juin 2011, à lui payer les sommes suivantes : - 26 400 euros en application de la clause pénale, outre 119 344, 75 euros au titre du temps consacré au montage de l'opération immobilière et 50 071, 33 euros au titre de la perte de chance de marge nette commerciale de l'opération, soit la somme totale de 195 816, 08 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation initiale ; - 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Primalp, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Clarisse Dormeval, avocat au barreau de Chambéry ; - à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle, condamner in solidum les héritiers de M. [S], Mme [N] veuve [S], M. [A] [C] [S], Mme [H] [S], Mme [N] épouse [S] en sa qualité propre et la SCI [T]-Barralier-Myone-Picard à lui payer les sommes suivantes : 119 344, 75 euros correspondant aux sommes exposées en pure perte pour le montage de l'opération et 50 071, 33 euros au titre de la privation de la marge commerciale de l'opération, soit la somme globale de 169 416, 08 euros ; - condamner in solidum les trois héritiers de M. [S], Mme [N] veuve [S] à titre personnel et la SCI [Adresse 13] et la SCP [T]-Barralier-Moyne-Picard à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Clarisse Dormeval, avocate au barreau de Chambéry ; - débouter les intimés de toutes leurs prétentions à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. La société Primalp soutient notamment que le compromis de vente est valable et non caduc. Elle estime par ailleurs que M. [X] [S] a commis une faute engageant sa responsabilité quasi délictuelle, qu'il en est de même de Mme [N] à titre personnel et du notaire, de sorte qu'une condamnation in solidum devait être prononcée à leur encontre. Par dernière écritures en date du 29 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI [Adresse 13], Mme [H] [S] et M. [A] [S], es qualité d'héritiers de M. [X] [S], sollicitent de la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement du 26 novembre 2020 en toutes ses dispositions ; A titre subsidiaire, - dire que M. [X] [S] n'a pas commis de faute personnelle ; A titre infiniement subsidaire et pour le cas où il serait considéré que la responsabilité personnelle de M. [S] serait en tout ou partie engagée, - dire que la SCP [T]-Marlier-Moyne-Picard a gravement manqué à son obligation de conseil et la condamner en conséquence à relever et garantir la SCI [Adresse 13] ainsi que M. [A] [S] et Mme [H] [S] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre ; A titre éminemment subsidiaire, - constater que la société Primalp a concouru à son propre préjudice ; - réduire les prétentions indemnitaires de la société Primalp dans de très notables proportions ; En tout état de cause, - condamner la société Primalp ou qui de mieux le devra à payer à la SCI [Adresse 13], M. [A] [S] et Mme [H] [S] la somme de 5 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Primalp ou qui de mieux le devra aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 13], Mme [H] [S] et M. [A] [S] font valoir que : ' la SCI [Adresse 13] ne peut se voir opposer les effets d'un compromis de vente qui n'est pas utilement formé, ni d'un compromis de vente frappé de caducité ; ' la société Primalp a concourru à son propre dommage, M. [S] n'a quant à lui commis aucune faute personnelle ; ' la scp notariale a manqué gravement à son obligation de conseil. Par dernière écritures en date du 13 juillet 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [N] veuve [S] sollicite de la cour de : - confirmer le jugement du 26 novembre 2020 en toutes ses dispositions ; - réformer le jugement du 26 novembre 2020 et y ajouter, - condamner la SCP [T]-Barralier-Moyne-Picard, notaires associés, à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard ; - condamner la société Primalp à verser à Mme [N] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Primalp aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Mme [N] fait valoir qu'elle n'a pas participé au compromis de vente qu'elle ignorait, que son époux n'avait pas le pouvoir statutaire de procéder à cet acte et qu'aucune assemblée générale n'avait validé cet acte. Par ailleurs, elle soutient que le notaire a commis une faute et que le compromis étant en tout état de cause caduc. Par dernière écritures en date du 2 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCP [T]-Barralier-Moyne-Picard aux droits de laquelle se trouve désormais la Scp T. [T] E. Moyne-Picard N. [T] M. Barralier L. Moyne-Picard C. Grard-Rutishauser, sollicite de la cour de : - juger mal fondé l'appel interjeté par la société Primalp à l'encontre du jugement du 26 novembre 2020 ; A titre principal, - juger irrecevables comme nouvelles toutes les demandes présentées par Mme [N] veuve [S] et par la SCI les Cèdes à son encontre, notamment visant à la relever et garantir de toutes condamnations mises à leur charge ; A titre subsidiaire, - débouter Mme [N] veuve [S] et la SCI [Adresse 13] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ; En tout état de cause, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; - débouter la société Primalp, Mme [H] [S], M. [A] [S], Mme [N] veuve [S], la SCI [Adresse 13] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ; - condamner la société Primalp ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Primalp ou qui de mieux le devra aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de ses prétentions, la Scp T. [T] E. Moyne-Picard N. [T] M. Barralier L. Moyne-Picard C. Grard-Rutishauser fait valoir qu'elle n' a commis aucune faute et n'était pas obligée de vérifier l'étendue des pouvoirs du gérant ni de vérifier l'écriture de M. [X] [S], gérant sur le procès-verbal d'assemblée générale remis par ce dernier lui-même à l'étude. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour de réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 5 décembre 2022 clôture l'instruction de la procédure. L'audience a été fixée au 3 janvier 2022. MOTIFS ET DÉCISION I - Sur les prétentions de la société Primalp au titre de la responsabilité contractuelle A - Sur la validité du compromis de vente en date du 10 juin 2011 La question de la validité du compromis de vente signé entre la société Primalp et la Sci [Adresse 13], représenté par son gérant, M. [X] [S], doit être abordée avant la caducité du compromis. De même, s'agissant de la validité de ce compromis, il y a lieu d'aborder au préalable les pouvoirs dont dispose le gérant de la Sci [Adresse 13], avant d'aborder l'existence d'un procès-verbal d'assemblée générale validant rétroactivement l'opération. a - l'absence de pouvoir du gérant La société Primalp soutient qu'un gérant a le pouvoir de passer seul un acte conforme à l'objet social et que la notion juridique de propriété impliquant selon la jurisprudence le droit de disposition et l'objet social de la Sci [Adresse 13] se référant à la propriété de l'immeuble, M. [X] [S], son gérant, avait le droit de disposer de l'immeuble et de passer un acte concernant sa cession, même si cette opération n'était pas expressément visée dans les statuts, ce droit rendant superfétatoire un procès-verbal d'assemblée générale de sorte qu'il importe peu que ce procès-verbal soit nul. La Sci [Adresse 13], Mme [H] [S] et M. [A] [S] font valoir inversement que l'objet social de la Sci qui ne concerne qu'un immeuble précis ne permet pas la disposition de cet immeuble, et la simple référence à la propriété ne suffit pas pour autoriser le gérant à le vendre. Sur ce, L'article 1849 al 1 dispose 'Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social'. Les statuts de la Sci [Adresse 13], créée le 21 décembre 1987 par M. [X] [S], et son épouse, Mme [I] [N], statuts jamais modifiés, prévoient s'agissant de l'objet social de la Sci les dispositions suivantes : ' la société a pour objet : - l'acquisition d'un bâtiment à usage industriel sis à [Localité 14] (Haute-savoie), [Adresse 13], cadastré section D, lieu-dit [Adresse 1] sous le n°[Cadastre 2] pour 35. - la propriété, l'administration et l'exploitation par location ou autrement de ce bâtiment. - et généralement toutes opérations se rapportant à l'objet ou contribuant à la réalisation, pourvu que celles-ci n'aient pas pour effet d'altérer son caractère civil'. Si le droit de disposer d'un bien est un attribut de la propriété selon les dispositions de l'article 544 du code civil, la définition statutaire de l'objet social d'une SCI qui comporte le terme 'propriété' n'implique pas nécessairement la vente de l'immeuble ou des immeubles et il appartient au juge du fond d'apprécier la conformité d'un acte à l'objet social. En effet, en l'espèce, l'objet social de la société est limité à la propriété, l'administration et l'exploitation d'un seul immeuble, celui objet du compromis de vente, et non la propriété de tous immeubles. En outre, l'objet social ne prévoit pas spécifiquement la cession de l'immeuble. Ainsi, la vente de cet immeuble qui aurait épuisé l'objet social de la SCI et aboutit à sa disparition ou à une modification de ses statuts était exclue des pouvoirs du gérant.. D'ailleurs, pour la signature du premier compromis de vente en date du 13 janvier 2011 à M. [K], ensuite annulé, l'assemblée générale avait autorisé par procès-verbal du même jour son gérant à signer ce compromis. Ainsi, M. [X] [S], gérant de la Sci [Adresse 13] ne disposait pas du pouvoir de céder le seul bien de la SCI sans autorisation de l'assemblée générale des associés de celle-ci. b - sur l'existence d'un procès-verbal d'assemblée générale validant rétroactivement l'acte La Sci [Adresse 13], Mme [H] [S] et M. [A] [S] ont conclu que le procès-verbal était un faux, puisque la signature apposée sur ce document n'était pas celle de M. [X] [S] comme le soulignait l'expertise ordonnée. Mme [I] [N] soutient ne jamais avoir pris part aux négociations avec la société Primalp et se réfère à son courrier du 8 novembre 2012 adressé au notaire Me [D] s'interrogeant sur le fait qu'elle n'avait pas été associée au compromis de vente et qu'elle refusait en l'état la vente à la société Primalp. Elle indiquait aussi vivre séparée de son époux. Sur ce, Il a été établi que la copie du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire en date du 12 juin 2011 n'a pas été certifiée conforme par le gérant comme indiqué sur la seconde page, et que ce dernier n'a pas paraphé la première page, l'expert ayant conclu à une imitation. Cet élément ne permet donc pas de retenir avec certitude qu'une assemblée générale de la Sci [Adresse 13] a ratifié le compromis de vente, car, même si cette vente était envisagée à un meilleur prix que celle projetée en janvier qui avait été validée par un procès-verbal d'assemblée générale, Mme [I] [N] s'était opposée à la vente à la société Primalp par courrier adressé au notaire chargé de l'acte le 8 novembre 2012. Ainsi, la cour ne peut que constater la nullité du compromis de vente signé le 10 juin 2011. B - Sur la caducité du compromis S'agissant de la caducité du compromis, ce n'est qu'à titre surabondant que la cour évoque cette question eu égard à la nullité du compromis de vente. La caducité est invoquée devant la cour par la Sci [Adresse 13] et les consorts [S] non pour le défaut d'obtention du permis de construire dans le délai prévu pour le compromis soit au plus tard le 30 novembre 2012, condition suspensive énoncée en faveur de l'acquéreur dont lui seul pouvait a priori se prévaloir mais en raison du non dépôt de la demande du permis de construire dans le délai convenu entre les parties dans le compromis puis prolongé d'un mois (soit au plus tard le 31 janvier 2012) en accord entre les parties (courrier du 27 décembre 2011 pièce 5 société Primalp). Toutefois, il y a lieu de constater, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge également à titre surabondant, que dans le courrier recommandé adressé par son notaire en date du 11 juillet 2012, la Sci [Adresse 13] se prévaut non pas du non dépôt du permis de construire avant le 31 janvier 2012 pour invoquer la caducité du compromis mais la non obtention du permis de construire avant le 15 juin 2012 alors que le délai prévu dans le compromis avait été fixé au 30 novembre 2012. Ce courrier fait état d'une précédente missive du 4 mai 2012 mais dans cette missive qui émane du notaire, celui-ci dit avoir reçu les époux [S], se trouvant dans une situation financière difficile suite à la résiliation de certains baux accordés sur le bien objet du compromis, et que dans ces conditions, ces derniers lui ont indiqué qu'à défaut de permis de construire avant le 15 juin 2012, 'ceux-ci s'estimeront déliés de tous engagement résultant du compromis de vente et mettrons en location le surplus du bâtiment'. Il s'agissait d'une volonté unilatérale exprimée pour le compte de la Sci [Adresse 13] et non d'un accord comme l'a affirmé le notaire dans son écrit, pour le compte de la Sci [Adresse 13], en date du 11 juillet 2012 'lors de ce dernier courrier (4 mai) il avait été convenu que suite..' phrase qui d'ailleurs avait fait immédiatement réagir la société Primalp dans sa réponse en date du 17 juillet 2012 aux termes de laquelle elle demandait de quel courrier il s'agissait. Dès lors, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que la Sci [Adresse 13] ait entendu se prévaloir du non dépôt de la demande de permis de construire dans le délai initialement prévu. Il convient de souligner en outre qu'elle avait été régulièrement informée des démarches de l'acquéreur à ce sujet notamment liées à l'avancée de la révision du PLU par la commune (pièce 7 société Primalp). En tout état de cause, la Sci [Adresse 13] ne pouvait pas unilatéralement modifier la date d'échéance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire édictée en faveur de l'acquéreur et à laquelle ce dernier aurait pu dans l'absolu renoncer. En réalité, la Sci [Adresse 13], après le courrier de Mme [N] en date du 8 novembre 2022, s'est prévalue uniquement de l'absence de pouvoir de son gérant pour signer le compromis litigieux (courrier de son avocat du 16 janvier 2013 pièce 2). C'est ce qu'elle a fait aussi dans ses écritures de première instance. Cependant, compte tenu de la nullité du compromis de vente en date du 10 juin 2011, c'est à bon droit que le premier juge a débouté la société Primalp de ses prétentions à l'encontre de la Sci [Adresse 13] fondée sur la non réitération du compromis de vente signé qu'elle estime à titre principal comme ayant valablement engagée la Sci [Adresse 13]. II - Sur les prétentions de la société Primalp sur le fondement délictuel A - Sur la responsabilité délictuelle de M. [X] [S] La société Primalp fait valoir que M. [X] [S] a commis une faute en n'ayant pas valablement convoqué une assemblée générale pour être autorisé à vendre l'immeuble de la Sci [Adresse 13] alors que cette démarche avait été faite pour le compromis du mois de janvier 2011 et il ne s'est prévalu que plusieurs mois plus tard du défaut de validité du compromis pour refuser de réitérer la vente, le prétexte du faux étant fallacieux. Selon elle, cette faute est une faute détachable de ses fonctions. La Sci [Adresse 13] et les consorts [S] soutiennent qu'il appartenait à la société Primalp d'alerter le notaire sur l'absence du procès-verbal d'assemblée générale après lecture des statuts de la Sci [Adresse 13]. Ils font valoir également qu'il ne peut être reproché à M. [X] [S] une faute détachable de ses fonctions et qu'il n'avait aucun intérêt à présenter un faux procès-verbal d'assemblée générale pour valider le compromis comme l'allègue la société Primalp et sous-entendent que le faux pourrait avoir été fait par l'étude notariale. Sur ce, M. [X] [S] connaissait parfaitement l'étendue de ses pouvoirs puisque pour le compromis de vente signé le 13 janvier 2011, il avait obtenu l'autorisation de signer le compromis par assemblée générale ordinaire et il n'a pas été argué par Mme [N] que cette assemblée générale ne soit pas tenue. Pour le compromis de vente du 10 juin 2011, il n'avait pas cette autorisation ce qu'il savait parfaitement et il a fait parvenir ultérieurement un procès-verbal d'assemblée générale en date du 13 juin 2011, certes comportant une signature de certification conforme qui n'était pas la sienne, mais validant ce compromis. Lui seul avait intérêt à fournir ce document et le notaire a toujours indiqué que c'était lui qui lui avait transmis le document litigieux. Il l'écrivait déjà avant toute procédure judiciaire dans son courrier en date du 19 novembre 2012 adressé à Mme [N] : 'Ultérieurement, Monsieur [S] m'a remis la délibération certifiée conforme (délibération attestant qu'il avait recueilli votre accord)'. Il est certain que M. [X] [S] a agi dans un but uniquement personnel puisque manifestement, comme elle l'affirme depuis le 8 novembre 2012, son épouse, séparée, n'était pas d'accord pour cette vente et n'avait pas été informée par son époux de ses démarches avec la société Primalp. En conséquence, M. [X] [S], lequel d'une part, a passé sciemment l'acte de vente en sachant pertinemment qu'il n'en avait pas le pouvoir statutaire, et qui l'a passé dans ses seuls intérêts puisque son épouse, unique autre associée, était opposée à la vente de l'immeuble, seul bien de la SCI [Adresse 13], d'autre part, a fait parvenir au notaire qui avait rédigé le compromis de vente, un procès-verbal qu'il n'avait pas lui-même certifié conforme d'une assemblée générale de la SCI [Adresse 13] qui ne s'était jamais tenue, a manifestement commis une faute personnelle, séparable de ses fonctions de gérant, engageant sa responsabilité vis à vis de la société Primalp. B - Sur la responsabilité délictuelle de Mme [I] [N] à titre personnel C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré qu'il n'était pas suffisamment établi que Mme [N], à titre personnel, ait pris réellement part aux négociations ayant donné lieu au compromis de vente puis à celles ayant suivi le compromis litigieux et a débouté en conséquence la société Primalp de ses prétentions formées à son encontre à titre personnel. C - Sur la responsabilité de l'office notarial Cette responsabilité est recherchée à titre principal par la société Primalp et à titre subsidiaire par les ayants droits de M. [X] [S]. La société Primalp estime que l'office notarial a commis des manquements dès lors que d'une part, Me [D] n'a pas annexé au compromis de vente le procès-verbal d'assemblée générale, alors que pour le premier compromis, il avait eu un tel procès-verbal, d'autre part, qu'ayant eu le procès-verbal ultérieurement, il aurait dû examiner avec attention la signature de M. [X] [S], d'autant qu'il était le notaire habituel des époux [S]. Les intimés soutiennent qu'il appartenait au notaire qui a établi le compromis de vente de mettre en garde M. [X] [S] du risque personnel qu'il était susceptible d'encourir pour le cas où l'assemblée générale de la SCI ne ratifierait pas le compromis. L'office notarial fait valoir qu'il y avait lieu de prendre en considération le contexte et les informations communiquées au notaire par son client, outre le fait que le notaire n'a pas à procéder à des vérifications matérielles. Il met en exergue le fait que la Sci [Adresse 13] n'était pas représentée par un simple associé mais par son gérant qui avait été habilité quelques mois avant par l'assemblée générale de sa SCI et qui lui avait remis lui-même le procès-verbal du 12 juin 2011, lequel ne présentait aucune irrégularité apparente. Sur ce, Le notaire, en tant que rédacteur d'acte, lors même qu'il n'en a pas été le négociateur, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité et la validité. Cependant, la délibération de l'assemblée générale des associés de la Sci [Adresse 13] validant le compromis de vente était en apparence valable. M. [X] [S] savait qu'il avait besoin d'une autorisation de l'assemblée générale de sa SCI puisqu'il l'avait fournie lors du premier compromis et il a d'ailleurs fourni une telle autorisation pour le second compromis, de sorte que le notaire, en lien de confiance avec son client, n'a pas commis de faute lors de ce second compromis en ne vérifiant pas l'étendue des pouvoirs du gérant et en ne procédant pas à une vérification des écritures. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a écarté la faute du notaire et qu'il a débouté la société Primalp de sa demande de condamnation contre l'office notarial. Il en sera de même de la demande de Mme [I] [N], de M. [A] [S] et de Mme [H] [S], en leurs qualités d'héritiers de M. [X] [S] tendant à être relevés et garantis par l'office notarial des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre. D - sur le préjudice subi par la société Primalp en lien avec la faute commise par M. [X] [S] La société Primalp sollicite la somme de 119 344, 75 euros correspondant aux sommes exposées selon elle en pure perte pour le montage de l'opération et 50 071, 33 euros au titre de la privation de la marge commerciale de l'opération, soit la somme globale de 169 416, 08 euros. M. [A] [S] et Mme [H] [S] font valoir que les consorts [S] se sont désengagés en mai 2012 et que les frais allégués ont été engagés courant 2013, et surtout après que la société Primalp ait eu connaissance du courrier en date du 8 novembre 2012 de Mme [N] indiquant qu'elle n'était pas d'accord pour cette vente. Sur ce, Il n'est pas contestable que la société Primalp ait engagé des frais dans le but d'obtenir le permis de construire pour les immeubles qu'elle entendait construire sur le terrain sur lequel était édifié l'immeuble de la Sci [Adresse 13], objet du compromis de vente litigieux, après sa destruction. Toutefois, les frais engagés après l'obtention du permis de construire le 30 novembre 2012 seront écartés dès lors que la vente n'a pas été réitérée comme prévu avant le 31 décembre 2012 et que la société Primalp avait été informée en novembre 2012 par Mme [N] du fait qu'elle n'avait pas donné son accord pour la cession et qu'elle avait eu connaissance des difficultés liées à la pièce arguée de faux en janvier 2013, ce qui aurait dû manifestement l'inciter à la prudence. Ainsi, seront seuls pris en compte les frais suivants en lien direct avec la faute commise par M. [X] [S] de laquelle il résulte la nullité du compromis de vente signé le 10 juin 2011 et sur la base duquel la société Primalp a engagé des frais pour l'obtention de son permis de construire : - honoraires de l'architecte (acompte sur avancement) notamment pour l'esquisse et l'avant projet sommaire, d'un montant ttc de 73 434,40 euros, actes qui concernent directement le dépôt de la demande de permis de constuire, même s'ils n'ont été facturés qu'ultérieurement ; - facture d'orange bleue pour la conception d'un panneau : 306,94 euros TTC ; - facture de géomètre du 9 décembre 2011 : 2 163,56 euros ; - facture AMO Prestades du 31 décembre 2012 : 4 558,23 euros TTC. S'agissant des autres demandes de la société Primalp (perte de chance de marge nette de l'opération, temps consacré au montage de l'opération...), elles seront écartées dès lors que leur existence n'est pas suffisamment démontrée et justifiée. Il en sera de mêm des factures non prises en compte ci-dessus, lesquelles sont en lien avec des dépenses réalisées postérieurement à la connaissance du fait que la Sci [Adresse 13] ne réitérerait pas la vente en raison de la nullité du compromis. En conséquence, les ayants droit de M. [X] [S] (Mme [N], M. [A] [S] et Mme [H] [S]) seront condamnés à payer à la société Primalp la somme de 80 462,73 euros en indemnisation de son préjudice en lien direct avec la faute commise par M. [X] [S]. III - Sur les mesures accessoires Succombant, les ayants droit de M. [X] [S] (Mme [N], M. [A] [S] et Mme [H] [S]) ayants-droits de M. [X] [S], seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de débouter l'ensemble des parties de leurs demandes d'indemnité procédurale à l'exception de la société Primalp. ayants droit de M. [X] [S] (Mme [N], M. [A] [S] et Mme [H] [S]) seront condamnés à lui payer une indemnité procédurale de 5 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a débouté la société Primalp de sa demande de condamnation dirigée contre M. [X] [S] et en ce qu'elle a condamné la société Primalp à verser une indemnité procédurale à la Sci [Adresse 13], M. [X] [S] et à la SCP [T]-Barralier-Moyne-Picard et aux dépens, Infirme la décision de ces chefs, Condamne in solidum Mme [I] [N], M. [A] [S] et Mme [H] [S], ayants droit de M. [X] [S], à payer à la société Primalp la somme de 80 462,73 euros à titre de dommages-intérêts, Déboute la Sci [Adresse 13], Mme [I] [N], M. [A] [S] et Mme [H] [S], ayants droit de M. [X] [S], Mme [I] [N] et la Scp T. [T] E. Moyne-Picard N. [T] M. Barralier L. Moyne-Picard C. Grard-Rutishauser de l'ensemble de leurs prétentions et la société Primalp du surplus de ses prétentions, Condamne in solidum Mme [I] [N], M. [A] [S] et Mme [H] [S], ayants droit de M. [X] [S] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne in solidum Mme [I] [N], M. [A] [S] et Mme [H] [S], ayants droit de M. [X] [S], à payer à la société Primalp une indemnité procédurale de 5 000 euros. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 20 juin 2023 à Me Clarisse DORMEVAL Me Laurence JOLY Me El hem SELINI la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 20 juin 2023 à Me Clarisse DORMEVAL