Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00418

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/00418 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IU5Z Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 26 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.A. HLM DOMIAL, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2] représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG PARTIE DEFENDERESSE : Madame [E] [G], née le 13 Juillet 1968, demeurant [Adresse 1] comparante Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Sophie SCHWEITZER : Président Virginie BALLAST : Greffier En présence de [O] [T], auditeur de justice DEBATS : à l’audience du 06 Juin 2024 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par un contrat du 27 juillet 2020, la S.A. HLM DOMIAL a donné à bail à Madame [E] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 693,12 € outre une provision sur charges. Un contrat portant sur une location de garage situé [Adresse 5] / [Adresse 4] à [Localité 3] a également été conclu le 7 septembre 2020 pour un loyer mensuel initial de 35 €. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM DOMIAL a fait signifier à Madame [E] [G] le 22 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la S.A. HLM DOMIAL a fait assigner Madame [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. L’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2024 où elle a été plaidée. A cette audience, la S.A. HLM DOMIAL a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de : - Constater la résiliation des baux, subsidiairement prononcer leur résiliation et ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef du logement et ses annexes qu’il occupe à [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique, - Condamner le défendeur au paiement de la somme de 5493,64 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriéré arrêté au 29/01/2024), - Condamner le défendeur à payer à la demanderesse, une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et le garage égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux, à compter du 30/01/2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clefs, - Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance, - Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit, - Condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX. La S.A. HLM DOMIAL, représentée par son conseil, produit un décompte actualisé à la date du 31 mai 2024 pour une somme totale de 5484,32 €. Elle précise que la locataire n’a pas produit son avis d’imposition. Elle mentionne que le paiement du mois d’avril 2024 effectué par Madame [E] [G] figure sur le décompte. Enfin, elle indique être opposée à la demande de délai de paiement. Madame [E] [G], comparante, expose avoir rencontré des problèmes de santé et faire de son mieux pour régulariser l’arriéré locatif. Elle précise percevoir mensuellement la somme de 1022,88 € de salaire et sollicite des délais de paiement sur une courte période. Elle indique recevoir le soutien financier de sa famille et avoir ainsi réalisé des versements dont le dernier le 4 juin 2024 d’un montant de 1000 €. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. Par ailleurs, la S.A. HLM DOMIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. L’action est donc recevable. Sur la demande principale de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer dont s’agit, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.” En l’espèce, les conditions générales des contrats de location conclus le 27 juillet 2020 et 7 septembre 2020 contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement ces clauses a été signifié le 22 novembre 2023, pour la somme en principal de 2734,08 euros, hors coût de l’acte. Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024. Cependant, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». En l’espèce, la S.A. HLM DOMIAL a indiqué lors de l’audience refuser la demande de délais de paiement. Madame [E] [G] produit une attestation de paiement émanant de DOMIAL ESH datée du 4 juin 2024 et se rapportant à un versement d’un montant de 1000 €. Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par la locataire afin de se maintenir dans les lieux caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Madame [E] [G] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d'expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Madame [E] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif. Sur la créance de la bailleresse En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’en rapporter la preuve. En l’espèce, la S.A. HLM DOMIAL produit un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024 Madame [E] [G] restait lui devoir la somme de 5484,32 euros suivant décompte arrêté au 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus. Le décompte impute au locataire des frais pour non réponse à l’enquête visée à l'article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour la période de février à mai 2024. Ces pénalités sont dues à partir de l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la sollicitation du locataire par le bailleur social. Ce dernier justifiant de l’envoi à la locataire d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité, il est en droit de solliciter les frais d’enquête. Madame [E] [G], à l’audience, n’a pas contesté le montant sollicité et a indiqué avoir effectué des versements dont le dernier le 4 juin 2024. Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittances au paiement de cette somme de 5484,32 € au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 31 mai 2024. Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [E] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur les demandes accessoires Madame [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu de la situation économique respective des parties, la demande présentée par la S.A. HLM DOMIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge chargé des contentieux de la protection, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2020 entre la S.A. HLM DOMIAL et Madame [E] [G] concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2020 entre la S.A. HLM DOMIAL et Madame [E] [G] concernant un garage situé au [Adresse 5] / [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ; CONDAMNE Madame [E] [G] à verser en deniers et quittances à la S.A. HLM DOMIAL la somme de 5484,32 euros (cinq mille quatre cent quatre-vingt-quatre euros et trente-deux centimes) (décompte arrêté au 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus) au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, AUTORISE Madame [E] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 500 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; *qu'à défaut pour Madame [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. HLM DOMIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que Madame [E] [G] sera condamnée à verser à la S.A. HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés pour le local d’habitation et pour le garage ; DEBOUTE la S.A. HLM DOMIAL du surplus de ses demandes, CONDAMNE Madame [E] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE la S.A. HLM DOMIAL de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,