Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/03016

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] NAC: 5AA N° RG 24/03016 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TGUR JUGEMENT N° B DU : 21 Novembre 2024 Société RESIDENCE SERVICES GESTION (R.S.G.) S.A. WAKAM C/ [M] [N] [L] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 21 Novembre 2024 à Maître Marion LACOME D’ESTALENX Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR Greffière chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 01 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSES Société RESIDENCE SERVICES GESTION (R.S.G.), dont le siège social est sis [Adresse 2] S.A. WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentées par Maître Marion LACOME D ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par Me Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [M] [N] [L], demeurant [Adresse 3] comparant en personne FAITS ET PROCÉDURE : Par acte sous seing privé signé le 27 septembre 2022, la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTIONS a donné en location à Monsieur [M] [L] un appartement étudiant situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer actuel de 536,31€ outre 53,63€ de provision sur charge. Monsieur [M] [L] a souscrit une garantie de paiement des loyers auprès de la SAS GARANTME exerçant pour le compte de la SA WAKAM en lieu et place de la caution de ses parents conclue au bail. Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 28 février 2024, en vain. La SAS GARANTME agissant pour le compte et par délégation de la SA WAKAM a versé au bailleur la somme de 2.359,76€ donnant lieu à l’établissement d’une quittance subrogative en date du 27 février 2024. Par acte d’huissier délivré le 19 juillet 2024, dénoncé le 23 juillet 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SAS RÉSIDENCES SERVICE GESTION et la SA WAKAM ont fait assigner Monsieur [M] [L] afin d’obtenir: ‒ la constatation de la résiliation du bail, à titre subsidiaire, la prononcer, ‒ l’expulsion des occupants, ‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.059,46€ avec intérêt à taux légal à compter du jour de l’assignation au profit de la SA WAKAM subrogée dans les droits du bailleur, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, ‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens L’affaire était appelée à l’audience du 1er octobre 2024. La SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA WAKAM, valablement représentées, actualisent leur créance à la somme de 3.087,11€ et indiquent que le locataire a repris le paiement des loyers et effectué des paiements supplémentaires pour réduire la dette. Elle maintiennent leurs demandes. Monsieur [M] [L], comparant en personne, propose d’apurer sa dette à raison de 100€ par mois et indique avoir retrouvé un emploi. La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024. MOTIFS : Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 23 juillet 2024, conformément à l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l'audience. La CCAPEX a été saisie le 29 février 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. L'action est donc recevable. Sur la preuve des loyers et charges impayés : La SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA WAKAM font la preuve de l’obligation dont elles se prévalent en produisant le bail signé le 27 septembre 2022, le contrat de caution de GARANTME, la délégation de la SA WAKAM pour la garantie, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2024, les quittances subrogatives des 27 février et 30 avril 2024 ainsi que le décompte de la créance. Sur la clause résolutoire : Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier. Par acte d’huissier du 28 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668/2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 28 avril 2024. Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”. Il résulte des débats que le locataire a repris le paiements des échéances courantes et a effectué un paiement supplémentaire pour apurer sa dette. Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées. Sur les sommes dues par la locataire : Monsieur [M] [L] sera condamné au paiement de la somme de 3.087,11€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 17 septembre 2024 à la SA WAKAM suivant quittance subrogative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juillet 2024. Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 31 mensualités de 100€, la dernière représentant le solde de la dette. Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. Sur l’article 700 du Code de procédure civile : Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA WAKAM les frais qu’elles ont dû engager pour faire valoir leurs droits. En conséquence, Monsieur [M] [L] sera condamné à lui verser la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur les dépens : Monsieur [M] [L], succombant au principal, supportera les dépens. DÉCISION : Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par remise au greffe, Condamne Monsieur [M] [L] à payer à la SA WAKAM la somme de 3.087,11€ représentant le montant des sommes acquittée par la caution, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juillet 2024, Autorise Monsieur [M] [L] à s’acquitter de sa dette en 31 mensualités de 100€ la dernière sera augmentée du solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, Dit que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [M] [L], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, Dit en revanche, qu’à défaut de paiement, par Monsieur [M] [L], d’une seule mensualité à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas : - Constate la résiliation de plein droit du bail au 28 avril 2024, - Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION par Monsieur [M] [L] et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - Ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [L] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, Condamne Monsieur [M] [L] à payer à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA WAKAM la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Monsieur [M] [L] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier La Présidente