Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 22/07594

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/07594 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WTP4 N° de MINUTE : 24/01135 DEMANDEUR S.A.S. GOLDSONS [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Stéphanie COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0069 C/ DEFENDEUR S.C.I. DE L’HORLOGE [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Natacha MARCHAL de la SCP YVES MARECHAL - NATACHA MARCHAL - FLORENCE MAS - ISABELLE CO LLINET MARCHAL - ANNE-SOPHIE VERITE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGUIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 13 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors du prononcé. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 juillet 2021, la société de L’Horloge et la société Goldsons on conclu un bail dérogatoire portant sur le local n°67 au sein du centre commercial [5] [Localité 6] situé sur la [Adresse 8], à [Localité 7] (93), d’une surface de 185,70m² GLA afin d’y exploiter une activité de « vente de prêt à porter homme / femme » pour une durée de 24 mois à compter du 1er juin 2021, moyennant un loyer annuel de 10% du chiffre d’affaires annuel de la preneuse. Aux termes d’un courrier du 22 avril 2022, la société de L’Horloge mettait en demeure la société Goldsons de payer la somme de 25.483,12 euros TTC au titre de la dette contractuelle correspondant à des impayés de diverses natures. Par exploit du 21 juin 2022, la société de L’Horloge signifiait un commandement de payer la somme de 146.990,61 euros, au titre des loyers et accessoires au 8 juin 2022, et visant la clause résolutoire du bail dérogatoire. Par exploit du 18 juillet 2022, la société Goldsons assignait la société de L’Horloge en opposition à commandement de payer devant le tribunal judiciaire de Bobigny. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 18 février 2024, la société Goldsons demande au tribunal, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103 et suivants, 1353, 1343-5 et suivants, 1719 et suivants du code civil, de : * A titre principal, - PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juin 2022 - PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur au 15 septembre 2022. - DEBOUTER la SCI DE L’HORLOGE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, * A titre subsidiaire, - REDUIRE à la somme de 19.289,19 € hors taxes le montant dont la société GOLDSONS est débitrice, - SUPPRIMER l’ensemble des pénalités sollicitées et à tout le moins les réduire à de plus justes proportions, soit à 1 €. - OCTROYER à la société GOLDSONS un délai de 24 mois de paiement pour s’acquitter de toutes sommes dont elle pourrait rester débitrice. * En tout état de cause, - CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à verser à la société GOLDSONS la somme 140.000 € à titre de dommages-intérêts. - ORDONNER s’il y a lieu la compensation entre les créances de la bailleresse et de la locataire, - CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE à verser à la société GOLDSONS la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile - CONDAMNER la SCI DE L’HORLOGE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Henri ROUCH – SELARL WARN AVOCATS, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile La société Goldsons se fonde sur l’exception d’inexécution définie à l’article 1217 du code civil, sur l’obligation de délivrance du bailleur définie à l’article 1719 du code civil ainsi que sur la faculté de résolution de l’article 1741 du code civil. La preneuse estime que le bailleur est tenu à une obligation d’entretien des parties communes du centre commercial et de la galerie marchande. La société Goldsons estime que la bailleresse n’a pas rempli les obligations auxquelles elle est tenue au titre du bail en n’opérant pas un entretien du centre commercial suffisant (ie les toilettes hors d’usage, défaut de sécurité) et en laissant le centre commercial s’éteindre par le départ des commerçants et le manque d’activité. La preneuse ajoute que la bailleresse n’a pas assuré la promotion du centre commercial pourtant expressément prévue contractuellement. Sur la nullité du commandement et la résiliation judiciaire du bail, la preneuse se fonde sur les fautes et l’absence de bonne foi de la bailleresse dans l’exécution de ses obligations en ce que la bailleresse ne fonde pas ses demandes pécuniaires dans le commandement de payer: les montants réclamés au titre du solde du dépôt de garantie, des frais de rédaction d’acte et l’indemnité d’occupation sont infondés. Quant aux loyers, la preneuse conteste le quantum basé sur la base forfaitaire de 480€/m²/an hors taxes et hors charges alors qu’elle a régulièrement transmis son chiffre d’affaires. La preneuse ajoute que les provisions pour charges ne sont pas dues en ce que la bailleresse n’a pas justifié les montants appelés. La preneuse soutient que la bailleresse n’a pas opéré les opérations de promotion marketing attendues et n’a pas valorisé le centre commercial de sorte que les charges pour frais de marketing n’ont pas à être facturés. La preneuse se fonde sur l’article 1104 du code civil et prétend que l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle est sanctionné par la nullité pure et simple du commandement visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi ce qui est le cas en ce que la créance alléguée par la bailleresse n’est pas fondée. L’émission d’avoirs postérieurement au commandement de payer en témoigne. La preneuse a toujours opéré ses déclarations de chiffre d’affaires permettant le calcul du loyer. La preneuse excipe de ces manquements la nécessaire résiliation judiciaire du bail. La société Goldsons conteste les demandes de la société de L’Horloge estimant que la clause pénale doit être modérée, que le grief du défaut d’exploitation est infondé puisque la bailleresse n’a pas demandé la réouverture du local dans un délai contraint et qu’en outre toutes les boutiques du centre sont désormais fermées. La preneuse se fonde sur les articles 1231-1 et suivants du code civil au soutien de sa demande de dommages-intérêts. Elle soutient que la bailleresse a tout fait pour qu’elle quitte les lieux prématurément le 15 septembre 2022 avant le terme du bail dérogatoire fixé au 31 mai 2023. Elle relève que les manquements de la bailleresse ont conduit à une perte de chiffre d’affaires conséquente alors que des frais d’emménagement et de déménagement ont été engagés. Subsidiairement, la société Goldsons se fonde sur l’article 1343-5 du code civil pour solliciter des délais de paiement. Outre la compensation des créances. Aux termes de ses conclusions régularisées le 12 octobre 2023, la société de L’Horloge demande au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de : ➢ Déclarer la société GOLDSONS infondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter ; ➢ Condamner la société GOLDSONS au paiement à la SCI DE L'HORLOGE des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 77.970,81 €, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le Tribunal conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’au jugement à intervenir et à l’assortir des charges contractuelles ; ➢ Condamner la société GOLDSONS au paiement à la SCI DE L'HORLOGE d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 7.797,08 €, en application de la clause pénale insérée à l’article 19 du contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date du jugement à intervenir ; ➢ Condamner la société GOLDSONS au paiement à la SCI DE L'HORLOGE des intérêts au taux légal majoré de 4 points, conformément à l’article 19 du bail liant les parties ; ➢ Condamner la société GOLDSONS au paiement à la SCI DE L'HORLOGE d’une somme de 500 euros HT, TVA en sus, correspondant à la première pénalité journalière due en vertu de l’article 10 du règlement intérieur du bail en cas d’infraction au bail, puis d’une indemnité journalière de 1.000 euros à compter de la deuxième infraction, au titre du non-respect de l’obligation d’ouverture du commerce au public ; Condamner en conséquence la société GOLDSONS au paiement à la SCI DE L'HORLOGE d’une somme de 111.000 € TTC correspondant aux pénalités stipulées au chapitre 10 du règlement intérieur annexé au bail ; ➢ Ordonner l indexation annuelle de la pénalité, chaque année au 1 er janvier, sur la base de l ICC publié par L INSEE au jour de la résiliation (ou de la résolution selon le cas) du bail, l indice de base étant le dernier indice publié à l ouverture du Centre, intervenue le 27 novembre 2019 ; ➢ Condamner la société GOLDSONS au paiement à la SCI DE L'HORLOGE d’une somme de 6.000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ; ➢ Condamner la société GOLDSONS, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du Code de Commerce ; ➢ Vu l’article 1343-2 du Code Civil, prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ; ➢ Condamner la société GOLDSONS aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais des commandements et de saisie. La société de L’Horloge soutient que le commandement de payer délivré le 21 juin 2022 est valable. Elle se fonde sur les articles 1719 et 1720 du code civil estimant qu’elle n’a pas manqué à ses obligations et que les griefs de la société Goldsons correspondent à un défaut de chalandise du centre commercial et non à un défaut d’entretien, la chalandise ne correspondant toutefois pas à une obligation contractuelle à la charge de la bailleresse, ni la commercialité du centre commercial. La société de L’Horloge soutient qu’elle a correctement exécuté son obligation de promotion commerciale en organisant régulièrement des campagnes événementielles. Elle estime n’avoir pas manqué à son obligation de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer dans la mesure où elle réclamait depuis plusieurs mois les chiffres d’affaires de la société Goldsons pour la facturation du loyer. Elle précise n’avoir pas appliqué les pénalités contractuelles prévues et conteste la régularité des documents comptables transmis par la preneuse. Elle estime que la preneuse est de mauvaise foi alors qu’elle-même a parfaitement honoré le contrat. Sur les sommes dues au titre du commandement, elle précise que les montants appelés correspondent au montant forfaitaire en l’absence de déclaration de chiffre d’affaires conforme. La réduction des causes du commandement ne le rend pas irrégulier. Il reste valable à concurrence du montant réel de la dette à savoir ici, a minima le montant des charges figurant dans la mise en demeure du 22 avril 2022 et les sommes facturées postérieurement à la réception des chiffres d’affaires annuels. Les causes du commandement sont réduites à la somme de 51.618,53 euros au vu des chiffres communiqués. Cette somme n’ayant pas été payée dans le mois de la délivrance du commandement, l’action reste fondée. Au titre du paiement du loyer, la société de L’Horloge se fonde sur les termes du contrat et demande l’application (i) de l’article 20.3 du bail pour ajouter la condamnation aux frais honoraires et frais de procédure, (ii) de l’article 19 du bail pour ce qui est de la majoration de 10% et l’intérêt au taux légal augmenté de 4 points. La société de L’Horloge ajoute que la société Goldsons ayant quitté les locaux de manière intempestive, elle a cessé d’exécuter le bail unilatéralement ce qui emporte facturation d’une pénalité journalière contractuelle en lieu et place du loyer attendu par la bailleresse. La société de L’Horloge s’oppose à la demande de résiliation du bail formée par la société Goldsons au motif que les difficultés alléguées du centre étaient connues de la preneuse dès la souscription du bail étant ajouté qu’elle a bénéficié de conditions contractuelles favorables au regard du contexte particulier. La bailleresse conteste les manquements allégués relatifs au défaut d’entretien et de sécurité. Elle estime qu’en fermant son local de manière intempestive, la preneuse a participé à la désertification du centre qu’elle reproche à la bailleresse. La bailleresse ajoute que les attestations de l’expert-comptable de la société Goldsons confirment l’activité réelle de la preneuse. Sur les délais de paiement, la bailleresse estime que la preneuse a déjà bénéficié de larges délais, qu’elle ne justifie pas de sa situation patrimoniale et financière et qu’elle n’établit pas sa bonne foi. La bailleresse ajoute que la demande de dommages-intérêts n’est pas fondée en ce que la société de L’Horloge n’a manqué à aucune obligation et la société Goldsons ne prouve pas son préjudice. Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 23 février 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS 1. Sur la validité du commandement de payer du 21 juin 2022 * Sur la nullité de l’acte L’article 649 du code de procédure civile prévoit que la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure. Par ailleurs, les articles 112 à 121 du code de procédure civile régissent les exceptions de nullité des actes pour irrégularité de forme ou de fond. En l’espèce, la société Goldsons ne formule aucun grief contre la validité formelle du commandement de payer du 21 juin 2022. La demande de nullité sera rejetée. * Sur la régularité du commandement Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l’espèce, l’article 20.1 du bail dérogatoire prévoit que « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, impôts et remboursements divers payables en même temps que celui-ci, ou de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, ou de toutes indemnités d’occupation comme à défaut de l’exécution de l’une quelconque des clauses du bail et un mois après un commandement de payer ou après une sommation d’exécuter restée sans effet contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail. » Aux termes du commandement de payer délivré le 21 juin 2022, la bailleresse sollicite le paiement de la somme de 146.990,61 euros au titre des loyers et accessoires. Aucun décompte ne permet de déterminer les conditions de calcul de ce montant étant observé que, deux mois avant, la bailleresse avait mis en demeure la preneuse de payer 25.483,12 euros TTC sans autre forme de mise en garde quant aux loyers. En outre, le commandement litigieux a été délivré pour un montant nettement supérieur au montant finalement dû par la preneuse à hauteur de 51.618,53 euros d’après les dernières écritures de la bailleresse. De surcroit, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles elle aurait « réclamé » à plusieurs reprises les chiffres d’affaires certifiés de la société Goldsons. Au contraire, elle reconnait avoir reçu les déclarations mensuelles de la preneuse mais ne prouve pas avoir répondu à la preneuse que ces éléments étaient insuffisants. Le reproche apparait donc opportuniste en l’état. En toute hypothèse, la preneuse n’avait pas d’obligation de disposer d’un système de caisses connectées avec la bailleresse. Par conséquent, le commandement litigieux, qui a été délivré pour un montant trois fois supérieur aux sommes effectivement dues par la preneuse, seulement deux mois après une mise en demeure de payer une somme moindre, et alors que des échanges quant aux difficultés de la preneuse étaient en cours, ne l'a pas été avec la bonne foi qui doit présider à l'exécution des conventions en application de l'article 1104 du code civil. Dans ces conditions, ce commandement, s'il est valable en tant qu'instrumentum, ne peut produire les effets que la loi et le contrat attachent à sa délivrance et ne peut donc valablement produire effets. 2. Sur la demande de résiliation du bail au 15 septembre 2022 Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Et selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. En vertu de ces textes, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme et susceptible d’exploitation mais il ne peut être tenu, sauf stipulation contractuelle expresse, d’une obligation de commercialité lorsque le local loué est situé dans un centre commercial. En l’espèce, la société Goldsons ne formule pas de reproche quant à l’impossibilité d’exploiter le local n° 67 mais estime que l’environnement du centre commercial ne serait pas exploité conformément au contrat. Toutefois, aucune obligation de commercialité n’est prévue au contrat de sorte que les reproches liés à la désertification du centre commercial ou à la fermeture des autres cellules ne sauraient constituer des manquements caractérisés de la bailleresse à son obligation de délivrance ou d’entretien. En outre, la preneuse indique que « la situation au sein du centre commercial était devenue telle que le maintien dans les lieux était devenu impossible » mais elle ne produit pas d’élément probant permettant de caractériser l’impossibilité pour elle d’exploiter son local. Le constat d’huissier du 21 avril 2022 ainsi que le constat du 2 août 2022 témoignent de l’absence de clients dans les allées ainsi que de la fermeture de certaines cellules mais ne permettent pas de caractériser l’impossibilité d’exploiter le local n°67 objet du bail du 30 juillet 2021. Les défauts de sécurité comme la présence d’un campement à proximité allégués par la preneuse ne sont pas établis, ce dernier point n’étant au demeurant pas un manquement aux obligations contractuelles de la bailleresse et celle-ci produisant un contrat de sécurisation du site. Si des événements ponctuels sont survenus sur place, il n’est pas établi que les lieux seraient devenus trop dangereux pour y poursuivre une activité. Les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ne sont pas caractérisés. Pour ce qui est de l’obligation d’assurer la promotion du Village de marques, l’article 7.2 du bail prévoit que le bailleur doit assurer ou faire assurer la promotion du village de marques. Il ressort des éléments produits que la bailleresse a mis en place des opérations événementielles ponctuelles liées aux périodes estivales et aux périodes des fêtes de fin d’année ce qui relève d’une animation du Village de Marques à des fins commerciales. Il ressort également des pièces produites que la bailleresse a mis en place des opérations de promotion du Village de Marques vers l’extérieur afin de promouvoir, auprès de la clientèle, la venue et l’attractivité du site notamment par une campagne en décembre 2021 auprès d’influenceurs sur instagram, un plan de communication en ligne et hors ligne, notamment une campagne d’affichage dans le métro destinée à informer sur la réouverture du site en mai 2021, des plans de communication destinés à faire venir les clients sur le site. La société de L’Horloge produit effectivement des éléments de communication mais ne produit pas les budgets associés à ces campagnes ni les analyses relatives aux retombées de telles campagnes. Cette production parcellaire de la part de la société L’Horloge établit l’existence d’un manquement contractuelle de la bailleresse sans pour autant que le manquement ne soit suffisamment grave ou répété pour constituer un motif de résiliation judiciaire du contrat. En l’état, la société Goldsons ne rapporte pas la preuve de manquements contractuels suffisamment graves ou répétés de nature à fonder la résiliation pour faute du bail dérogatoire du 30 juillet 2021. La demande de résiliation judiciaire aux torts de la bailleresse sera rejetée. 3. Sur les demandes de la société de L’Horloge de condamnation pécuniaires 3.1. Au titre du loyer et des charges * Sur le loyer En vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Pour que le non-paiement de loyers ne soit pas illicite et qu’il corresponde effectivement pour le locataire à l’exercice de l’exception d’inexécution, il importe pour le débiteur de notifier son intention de suspendre le paiement des loyers et de les verser entre les mains d’un séquestre. En outre, au regard de l’exigence de gravité posée par l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution du paiement des loyers au motif de désordres dans les locaux loués ne peut être opposée qu’au cas de l’impossibilité de les utiliser. En l’espèce, la société Goldstons ne rapporte pas la preuve qu’elle était dans l’impossibilité d’utiliser le local n°67 objet du bail dérogatoire du 30 juillet 2021. Elle ne rapporte pas non plus la preuve de l’envoi d’une notification à la bailleresse établissant qu’elle avait l’intention de suspendre le paiement des loyers et de les verser entre les mains d’un séquestre compte tenu de l’impossibilité pour elle d’exploiter le local loué. Par conséquent, la preneuse ne peut exciper de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer. En outre, la décision de la société Goldsons de quitter les lieux le 20 juillet 2022 n’établit pas le terme du contrat à cette date. Les loyers pour toute la période de location prévue contractuellement sont donc intégralement dus. Selon les articles 4 et 31 du bail dérogatoire, le loyer correspond à 10% hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes et, en cas de défaillance du preneur dans la communication du chiffre d’affaires, le loyer prévisionnel sera appelé sur la base de 480 euros/m² HC HT. La bailleresse ne produit pas de décompte de la période de location. Seuls sont produits les grands livres des tiers pour les périodes de 2022 et 2023 mais ces documents ne permettent pas d’identifier les modalités de calculs des loyers ni les causes précises des sommes appelées notamment les charges. Les documents produits ne permettent pas d’aboutir à une dette de 77.970,81 euros correspondant aux montants allégués par la société de L’Horloge au titre de sa créance. En l’état, il ressort des pièces produites que le montant du loyer calculé par la bailleresse est erroné. Au vu des attestations de l’expert-comptable de la preneuse et des avoirs émis par la bailleresse, le loyer, calculé sur la base des chiffres d’affaires de la preneuse, pour la période du 1er juin au 31 décembre 2021 s’élève à 9.442,25 euros et pour la période du 1er janvier au 20 juillet 2022 de 8.908,44 euros. Aucun élément de calcul du loyer n’est produit pour la période comprise entre le 1er août 2022 et le 31 mai 2023, terme contractuel du bail. Le calcul des loyers doit donc se faire sur la base du loyer prévisionnel. Le loyer prévisionnel est appelé sur la base de 89.136 euros (185,70 m² multiplié par 480 euros). Le loyer variable est donc de 10% de cette somme soit 8.913, 6 euros pour 12 mois. Sur la période de 11 mois d’août 2022 à mai 2023 inclus, le loyer est donc de 8.170,80 euros (8.913,6/12 = 742,8 euros par mois). Par conséquent, le loyer la société Goldsons pour toute la durée du bail s’élève à 26.521,49 euros. * sur les charges Selon les articles 1103 et 1353 du code civil, le bailleur ne peut solliciter le paiement par son preneur de sommes que s’il établit le bien-fondé de leur calcul au regard des conditions contractuellement prévues. Est en conséquence indue et donne lieu à restitution, une somme payée par le preneur au titre de charges dont le bailleur n’établit pas qu’elle a été définie et calculée conformément aux prévisions du contrat. En l’espèce, l’article 7 du bail dérogatoire prévoit que « un état récapitulatif annuel des catégories de charges, impôts, taxes et redevances qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charge liés au bail sera adressé par le bailleur eu preneur ». La bailleresse ne produit pas de décompte des charges ni de récapitulatif des régularisations qui auraient dû être opérées annuellement pour toutes les années de location. En l’état des éléments produits à savoir les extraits du grand livre pour les années 2022 et 2023 et en l’état des explications apportées, la bailleresse ne rapporte pas la preuve du bienfondé de sa demande au titre des charges. Dans ses écritures, la société Goldons reconnait qu’il peut être fait application des articles 7 et 33 du bail selon lesquels la provision sur charge sera calculée au prorata de la surface GLA du local exploité par le preneur. Ainsi, la preneuse indique que les sommes dues au titre des charges seront limitées à 4.178,25 euros. * sur le quantum de la dette de la société Goldsons Au vu des éléments produits et des calculs opérés, la société Goldons est débitrice de la somme de 26.521,49 euros au titre des loyers. Dans ses écritures, la société Goldsons reconnait être débitrice de la somme 4.178,25 euros au titre des charges, de la somme de 3.000 euros au titre du dépôt de garantie et 3.354,36 euros au titre de la taxe foncière. La société Goldons est débitrice de 37 054,10 € toutes causes confondues au titre du bail. Il ressort du grand livre des tiers produit par la société de L’Horloge que la société Goldsons a effectué des paiements au titre des loyers à hauteur de 14.868,50 euros (3.000 euros - chèque n°7526863 + 5.942,40 euros - chèque n°7526862 + 1.469,29 euros - chèque n°7526860 + 4.456,81 euros - chèque n° 7626861). Il convient de déduire les paiements effectués. La somme restant à payer par la société Goldsons s’élève à 22.185,60 euros (37.054,10 € – 14.868,50€). Elle sera condamnée au paiement de cette somme. La bailleresse sera déboutée pour le surplus. 3.2. Sur la clause pénale En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1231-5 du code civil prévoit que Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L’article 19 du bail dérogatoire prévoit que « en cas de retard dans le paiement d’un seul terme ou fraction de terme du loyer, de ses accessoires, et plus généralement de retard dans le paiement de toute somme exigible aux termes du présent bail, celle-ci sera automatiquement et de plein droit, sans qu’il soit besoin pour le bailleur d’accomplir aucune formalité ni mise en demeure, majorée, à titre de clause pénale de dix pour cent (10%) de son montant. (…) Dans tous les cas, toutes sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale, porteront intérêt de plein droit à compter de leur date d’exigibilité, au taux d’intérêt légal majoré de 4 points, les intérêts afférents à tous mois commencés étant dus dans leur intégralité. » Les sommes dues par la société Goldsons s’élèvent à 22.185,60 euros de sorte qu’en vertu du contrat le montant de la clause pénale est de 2.218,56 euros ce qui constitue une somme trop élevée par rapport à la gravité du manquement, au vu des réclamations opérées par la preneuse auprès de la bailleresse. Le montant de la clause pénale sera réduit à 1.000 euros. 3.3. Sur les pénalités pour inactivité En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, la société Goldsons a fermé son local et a cessé son activité en juillet 2022. Cette décision constitue une violation de l’article 8 du bail relatif au maintien de l’activité qui prévoit que le preneur s’engage à maintenir son local ouvert les jours et heures d’ouverture définis au chapitre 2 du règlement intérieur. Le chapitre 10 du règlement intérieur prévoit l’application d’une première pénalité de 500 euros par infraction constatée aux dispositions du règlement intérieur. Une deuxième pénalité fixée à 1.000 euros est prévue si « le contrevenant n’a pas remédié à l’infraction dans le délai fixé par le bailleur. » En l’état, s’il est exact que la société Goldons a manqué à son obligation contractuelle définie à l’article 8, l’application des pénalités du chapitre 10 du règlement intérieur est soumise à la nécessité pour la bailleresse d’avoir préalablement invité la preneuse à remédier à la situation dans un délai prévu par la notification. En l’état, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de la notification du manquement et du délai laissé à la preneuse pour remédier à l’infraction dénoncée. Par conséquent, la société Goldsons sera condamnée à verser à la société de L’Horloge la somme de 500 euros au titre de la première infraction constatée mais les demandes portant sur l’octroi d’une indemnité pour la poursuite de l’infraction seront rejetées ainsi que les demande d’indexation de la pénalité celle-ci ne donnant pas lieu à une application dans le temps. La société Goldsons sera condamnée à verser à la société de L’Horloge la somme de 500 euros hors taxe soit 600 euros toutes taxes comprises. Il n’y a pas lieu de prononcer l’indexation de la pénalité pour inactivité celle-ci n’ayant pas vocation à s’appliquer dans le temps en l’absence de démonstration de la notification du manquement initial. 3.4. Sur les intérêts Quant aux intérêts, la société de L’Horloge ne précise pas dans son dispositif le point de départ du cours des intérêts entre la date d’exigibilité des sommes, le commandement de payer, l’assignation ou le jugement. La société de L’Horloge opère par un renvoi à l’article 19 du bail selon lequel « dans tous les cas, toutes les sommes dues, y compris celles résultant de l clause pénale, porteront intérêts de plein droit à compter de leur date d’exigibilité au taux d’intérêt légal majoré de 4 points ». Faute pour la bailleresse de préciser dans le corps de ses écritures et dans leur dispositif, la date d’exigibilité, les intérêts courront à compter du présent jugement et seront fixés au taux d’intérêt légal majoré de 4 points. Ils porteront sur toutes les sommes dues à savoir le montant des loyers et charges ainsi que la clause pénale mais hors pénalité pour inactivité non expressément incluse par la clause 19 soit un total de 23.185,60 euros. Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts. 3.5. Sur les délais de paiement L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, la société Goldsons ne produit pas d’éléments établissant sa situation patrimoniale et financière. Elle ne rapporte la preuve d’aucune difficulté financière qui justifierait d’échelonner le paiement des sommes dues. La demandes de délais de paiement sera rejetée. 4. Sur la demande de dommages-intérêts L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, aucun manquement n’est caractérisé à l’encontre de la société de L’Horloge de nature à engager sa responsabilité civile contractuelle. La société Goldsons sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. La société Godsons étant débitrice de la société de L’Horloge, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation des créances et des dettes. 5. Sur les frais La société Goldsons, qui succombe, sera condamnée aux dépens et aux frais de recouvrement de l’article A444-32 du code de commerce. L'équité commande de rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déboute la société Goldons de sa demande de résiliation du bail aux torts de la société de L’Horloge ; Déboute la société Goldsons de sa demande de nullité du commandement de payer du 21 juin 2022 ; Dit que le commandement de payer du 21 juin 2022 ne pourra produire effet ; Condamne la société Goldsons à payer à la société de L’Horloge la somme de 22.185,60 euros au titre des loyers et charges; Condamne la société Goldsons à payer à la société de L’Horloge la somme de 1.000 euros à titre de clause pénale ; Condamne la société Goldsons à payer à la société de L’Horloge la somme de 500 euros hors taxes soit 600 euros toutes taxes comprises au titre de l’inactivité au sein du local ; Déboute la société de L’Horloge de sa demande d’indexation de la pénalité d’inactivité ; Condamne la société Goldsons au paiement des d’intérêts au taux légal majoré de 4 points avec de capitalisation sur la somme de 23.185,60 euros à compter du présent jugement ; Déboute la société Goldsons de sa demande de délais de paiement ; Déboute la société Goldsons de sa demande de dommages-intérêts ; Dit n’y avoir lieu à compensation des créances et des dettes ; Condamne la société Goldsons aux dépens et aux frais de recouvrement de l’article A444-32 du code de commerce Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Fait au Palais de Justice, le 26 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CARLIER