Cour de cassation, 28 janvier 2016. 14-20.815

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 janvier 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10047 F Pourvoi n° Q 14-20.815 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société [2], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 9 avril 2014 par la cour d'appel de Riom (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société [1], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 décembre 2015, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société [2], de la SCP Delvolvé, avocat de la société [1] ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [2] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [2] ; la condamne à payer à la société [1] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société [2] PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE de ne pas comporter la signature du greffier et d'avoir fixé le montant annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2011 à 65 877,60 € HT HC pour les locaux situés [Adresse 2] ; d'avoir condamné la société [2] au rappel des loyers depuis le 1er avril 2011, compte tenu du loyer de 65.877,60 € dû à compter de cette date outre intérêts au taux légal ; d'avoir dit que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et condamné la société [2] à verser le complément à la SCI [1] ; d'avoir débouté la société [2] de ses demandes ; ALORS QUE tout jugement est signé par le président et par le secrétaire, à peine de nullité ; que l'arrêt attaqué ne comporte pas la signature du président et celle de son greffier ; que dès lors, la cour d'appel a violé les articles 456 et 458 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir fixé le montant annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2011 à 65 877,60 € HT HC pour les locaux situés [Adresse 2] ; d'avoir condamné la société [2] au rappel des loyers depuis le 1er avril 2011, compte tenu du loyer de 65.877,60 € dû à compter de cette date outre intérêts au taux légal ; d'avoir dit que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et condamné la société [2] à verser le complément à la SCI [1] ; d'avoir débouté la société [2] de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ; Sur la superficie des locaux loués : La société [2] loue dans l'immeuble considéré un grand plateau sur tout le troisième étage, composé d'un accueil, d'une salle d'attente, d'un couloir central desservant neuf salles de cours, huit bureaux et deux locaux à usage de sanitaires. La surface réelle retenue s'établit à 721,20 m2. L'expert a déduit de cette surface deux paliers pour 32 ,10 m2 en indiquant que le bailleur les considère pour des raisons de sécurité comme des parties communes. Néanmoins, comme l'a indiqué le tribunal ces deux paliers sont réservés à l'usage unique du preneur et sont compris dans la surface réelle utile. S'agissant de locaux à usage de bureaux, il n'y a pas lieu d'appliquer le coefficient de pondération dès lors que contrairement à des locaux à usage de boutiques, la totalité de la surface présente un même intérêt. En tout cas, il n'y a pas lieu d'appliquer comme l'a fait le tribunal un coefficient de pondération en raison de la date de construction de l'immeuble antérieure à 1995. S'agissant de locaux à usage de bureaux, il n'y a pas lieu d'appliquer de coefficient de pondération dès lors que contrairement à des locaux à usage de boutiques, la totalité de la surface présente un même intérêt. En tout cas il n'y a pas lieu d'appliquer comme l'a fait le tribunal un coefficient de pondération en raison de la date de construction de l'immeuble antérieure à 1995. La valeur locative doit donc être fixée au regard d'une surface réelle de 721,20 m2. Sur la valeur locative des lieux loués : 1 – Sur la valeur locative des bureaux : l'expert a retenu une valeur locative de 80 € HT et hors charges, par m2. L'appelante soutient que l'expert n'a pas recherché d'éléments de comparaison dans le voisinage lui permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués, et se réfère à une étude de marché selon laquelle la valeur de marché doit être comprise entre 80 et 120 € le m2 pour les bureaux loués en centre ville ; que la valeur locative à retenir devrait s'établir à 110 € le m2. L'expert a relevé que le local est implanté au coeur d'une des adresses les plus considérées de l'agglomération clermontoise mais qu'il a connu une dévaluation notable, que ce pôle d'attractivité tertiaire est vieillissant et délaissé au profit des zones nord et sud de [Localité 2], notamment le secteur de la Pardieu ; il a bien procédé à une étude de marché local et noté qu'en 2011, les entreprises issues de grands groupes quittent le centre des villes pour les banlieues ce qui leur permet de réaliser des économies allant de 10 à 30% sur les locations de bureaux ; et au cas d'espèce ce qui met en évidence un différenciel de valeur locative de près de 21% entre [Localité 1] et [Localité 2]. Au regard des investigations menées par l'expert et des éléments de comparaison fourni par l'appelante, mentionnant pour la location de bureaux en centre ville dans l'ancien, un prix de 80 à 120 € parking en sus, la valeur locative apparaît avoir été justement appréciée par l'expert. La valeur locative des bureaux sera donc fixée à la somme de 721,20 x 80 = 57696 € (…) La valeur locative des lieux loués s'établit donc à 65.877,60 € HT HC. La SCI [1] n'a pas bénéficié d'un trop perçu sur les loyers payés depuis le 1er avril 2011. La société [2] sera condamnée au rappel des loyers depuis le 1er avril 2011, compte tenu d'un loyer de 65 877,60 € dû à compter de cette date outre intérêts au taux légal. Le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et la société [2] devra verser le complément à la SCI [1]. Sur les dépens et les frais irrépétibles La société [2] sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire pour moitié, et au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; elle sera déboutée de sa demande en paiement de frais irrépétibles. » (arrêt p. 3 et 4) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : Sur la surface des bureaux : Suivant les plans de l'immeuble, l'expert a retenu une surface utile de 676,10 m2 pour les bureaux et circulations et 45,10 m2 au titre des sanitaires et vestiaires, soit un total de 721,20 m2 après déduction des paliers. Cependant, il a également déduit 32,10 m2 au titre des surfaces communes à chaque étage et correspond selon la défenderesse aux accès aux étages, gaines, électriques des communs, aux toilettes communes à l'entrée, et au deux placards de gaines techniques, chauffage et électricité. Il convient d'observer que sur les plans établis par le géomètre, la zone relative à la superficie des paliers de 11,20 m2 correspondant non seulement aux paliers proprement dit mais aussi à l'ascenseur et aux gaines techniques. L'espace circulation est reproduit dans la zone « bureaux et circulations » et répond au seul usage du preneur. Dès lors, la superficie utile à retenir est de 721,10 m2 (…) Ainsi, la surface utile sera établie de la manière suivante : 721,20 x 0,80 = 576,96 m2 arrondis à 577 m2. La valeur locative des bureaux sera donc fixée de la manière suivante : 577 x 80 = 46.160 €. (…) Au totale, la valeur locative sera ainsi fixée à compter du 1er avril 2011 : 46.160 € +6.818 € = 52.978 € hors taxes et hors charges. ALORS QUE tout jugement doit être motivé et que l'insuffisance de motivation équivaut à un défaut de motifs ; que si les juges procèdent souverainement à l'appréciation de la valeur et de la portée d'un rapport d'expertise, il leur appartient cependant, lorsqu'ils s'écartent en totalité ou en partie de l'avis de cet expert, d'énoncer les motifs qui ont déterminé leur conviction ; qu'au cas présent, l'expert avait retenu une surface réelle de 689,10 m2 après déduction, de la surface totale des lieux loués de 721,20 m2, d'une surface de 32,10 m2 correspondant à une surface commune (rapport p. 13 alinéas 3 et 4) ; qu'en se bornant, pour s'écarter de l'avis de l'expert, à s'en référer aux motifs des premiers juges selon lesquels «L'espace circulation est reproduit dans la zone « bureaux et circulations » et répond au seul usage du preneur » (jugement p. 6, arrêt p. 3), sans prendre en considération, ne serait-ce que pour en écarter le bien fondé, le dire établi dans l'intérêt de la société [2] auquel s'était référé l'expert sur cette question de la surface des lieux loués et qui faisait référence non seulement à la nature de la surface déduite mais également aux pratiques antérieures en ce qui concernait cette surface (pièce n° 12 du rapport d'expertise), la cour d'appel a entaché sa décision d'une insuffisance de motivation par violation de l'article 455 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir fixé le montant annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2011 à 65 877,60 € HT HC pour les locaux situés [Adresse 2] ; d'avoir condamné la société [2] au rappel des loyers depuis le 1er avril 2011, compte tenu du loyer de 65.877,60 € dû à compter de cette date outre intérêts au taux légal ; d'avoir dit que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et condamné la société [2] à verser le complément à la SCI [1] ; d'avoir débouté la société [2] de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ; Sur la superficie des locaux loués : La société [2] loue dans l'immeuble considéré un grand plateau sur tout le troisième étage, composé d'un accueil, d'une salle d'attente, d'un couloir central desservant neuf salles de cours, huit bureaux et deux locaux à usage de sanitaires. La surface réelle retenue s'établit à 721,20 m2. L'expert a déduit de cette surface deux paliers pour 32 ,10 m2 en indiquant que le bailleur les considère pour des raisons de sécurité comme des parties communes. Néanmoins, comme l'a indiqué le tribunal ces deux paliers sont réservés à l'usage unique du preneur et sont compris dans la surface réelle utile. S'agissant de locaux à usage de bureaux, il n'y a pas lieu d'appliquer le coefficient de pondération dès lors que contrairement à des locaux à usage de boutiques, la totalité de la surface présente un même intérêt. En tout cas, il n'y a pas lieu d'appliquer comme l'a fait le tribunal un coefficient de pondération en raison de la date de construction de l'immeuble antérieure à 1995. S'agissant de locaux à usage de bureaux, il n'y a pas lieu d'appliquer de coefficient de pondération dès lors que contrairement à des locaux à usage de boutiques, la totalité de la surface présente un même intérêt. En tout cas il n'y a pas lieu d'appliquer comme l'a fait le tribunal un coefficient de pondération en raison de la date de construction de l'immeuble antérieure à 1995. La valeur locative doit donc être fixée au regard d'une surface réelle de 721,20 m2. Sur la valeur locative des lieux loués : 1 – Sur la valeur locative des bureaux : l'expert a retenu une valeur locative de 80 € HT et hors charges, par m2. L'appelante soutient que l'expert n'a pas recherché d'éléments de comparaison dans le voisinage lui permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués, et se réfère à une étude de marché selon laquelle la valeur de marché doit être comprise entre 80 et 120 € le m2 pour les bureaux loués en centre ville ; que la valeur locative à retenir devrait s'établir à 110 € le m2. L'expert a relevé que le local est implanté au coeur d'une des adresses les plus considérées de l'agglomération clermontoise mais qu'il a connu une dévaluation notable, que ce pôle d'attractivité tertiaire est vieillissant et délaissé au profit des zones nord et sud de [Localité 2], notamment le secteur de la Pardieu ; il a bien procédé à une étude de marché local et noté qu'en 2011, les entreprises issues de grands groupes quittent le centre des villes pour les banlieues ce qui leur permet de réaliser des économies allant de 10 à 30% sur les locations de bureaux ; et au cas d'espèce ce qui met en évidence un différenciel de valeur locative de près de 21% entre [Localité 1] et [Localité 2]. Au regard des investigations menées par l'expert et des éléments de comparaison fourni par l'appelante, mentionnant pour la location de bureaux en centre ville dans l'ancien, un prix de 80 à 120 € parking en sus, la valeur locative apparaît avoir été justement appréciée par l'expert. La valeur locative des bureaux sera donc fixée à la somme de 721,20 x 80 = 57696 € (…) La valeur locative des lieux loués s'établit donc à 65.877,60 € HT HC. La SCI [1] n'a pas bénéficié d'un trop perçu sur les loyers payés depuis le 1er avril 2011. La société [2] sera condamnée au rappel des loyers depuis le 1er avril 2011, compte tenu d'un loyer de 65 877,60 € dû à compter de cette date outre intérêts au taux légal. Le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et la société [2] devra verser le complément à la SCI [1]. Sur les dépens et les frais irrépétibles La société [2] sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire pour moitié, et au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; elle sera déboutée de sa demande en paiement de frais irrépétibles. » (arrêt p. 3 et 4) ; 1°) ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative et être déterminé d'après les obligations respectives des parties ; que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sans contrepartie sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; qu'en se bornant au cas présent, pour écarter l'application d'un coefficient de pondération, à retenir qu' « il n'y a pas lieu d'appliquer comme l'a fait le tribunal un coefficient de pondération en raison de la date de construction de l'immeuble » (arrêt p. 3), sans même examiner, ne serait ce que pour l'écarter, le moyen des conclusions d'appel selon lequel la société [2] supportait l'intégralité des obligations légales et contractuelles à l'exception des grosses réparation (conclusions p. 8), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-33, ensemble l'article R. 145-8 du Code de commerce ; 2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en se bornant au cas présent, pour écarter l'application d'un coefficient de pondération, à retenir qu' « il n'y a pas lieu d'appliquer comme l'a fait le tribunal un coefficient de pondération en raison de la date de construction de l'immeuble » (arrêt p. 3), sans même examiner, ne serait ce que pour l'écarter, le moyen des conclusions d'appel selon lequel la société [2] supportait l'intégralité des obligations légales et contractuelles à l'exception des grosses réparations (conclusions p. 8), la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. 3°) ALORS ENFIN QUE tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant au cas présent, pour exclure l'application d'un coefficient de pondération, qu'il s'agissait en l'espèce de locaux à usage de bureaux (arrêt p. 3, Sur la superficie des locaux loués, alinéa 3), sans répondre, ne serait-ce que pour l'écarter, au moyen des conclusions d'appel de l'exposante qui soulignait que les locaux objet du bail n'étaient pas de simples bureaux mais des salles de formation et d'enseignement générant une fréquentation commerciale importante et journalière, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.