Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 6]
[Localité 5]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,
Minute n°
N° RG 24/00520 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HXDW
Société MON LOGEMENT 27
C/
[S] [R]
[Z] [H]
JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX
Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 26 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier
DEMANDERESSE :
Société MON LOGEMENT 27
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par le cabinet RSD AVOCATS , avocat au barreau de l'EURE,
DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne
Madame [Z] [H]
[Adresse 7]
[Localité 3]
comparante en personne
DÉBATS à l'audience publique du : 05 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSE
JUGEMENT :
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort
Copies certifiées conformes délivrées le :
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Exposé du présent litige
La S.A MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 15 mars 2023 moyennant un loyer mensuel total de 523,20 euros, charges incluses.
Par courrier du 25 septembre 2023, reçu par la S.A MON LOGEMENT 27 le 28 septembre 2023, Madame [Z] [H] a donné congé, Monsieur [S] [R] devenant l’unique locataire des biens loués.
Des loyers étant demeurés impayés, la S.A MON LOGEMENT 27 a fait signifier Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire les 19 septembre 2023 ; puis elle a fait assigner Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'EVREUX par actes d'huissier du 22 avril 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion de Monsieur [S] [R] et leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif.
A l’audience du 05 juin 2024,
La S.A MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s'en est référé à ses écritures initiales pour le surplus.
Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :
condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] à lui payer la somme de 5.078,17 euros, due au titre d'arriérés de loyers et charges, compte arrêté au 27 mai 2024,condamner Monsieur [S] [R] à lui payer :les loyers dus à compter de cette date jusqu'au jour de la résiliation du bail,une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu'à la libération des lieux,condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] à lui régler la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,condamner in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],dire, en conséquence, que Monsieur [S] [R] sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, l'appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à leurs obligations de locataires sortants,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,
Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi des délais de paiement.
Monsieur [S] [R], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu en personne et, après avoir fait état de sa situation personnelle et financière, a sollicité des délais de paiement.
Madame [Z] [H], régulièrement assignée à domicile, a comparu en personne, a rappelé son départ du domicile et fait état de sa situation de surendettement. Elle a sollicité des délais de paiement.
Aucun diagnostic social et financier n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
Motifs de la décision
I. Sur la résiliation, l’expulsion et l’astreinte :
Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 24 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 janvier 2024 au moins six semaines avant la délivrance de l'assignation le 2é avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article XVII des conditions générales annexées au contrat) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] le 19 septembre 2023 pour un montant en principal de 1.824,55 euros.
Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023 et que le contrat est résilié à cette date.
L'expulsion de Monsieur [S] [R] sera ordonnée en conséquence, étant rappelé que Madame [Z] [H] avait pour sa part déjà délivré congé avec prise d’effet à compter du 28 septembre 2023 et que depuis cette date, elle n’a plus la qualité de locataire.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation :
Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus"
Situation de Monsieur [S] [R] :
La S.A MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [R] reste devoir, soustraction faite des frais de poursuite (70,48 euros + 5,68 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 5.002,01 euros à la date du 27 mai 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 156,34 euros (Provisions générales) en date du 30 avril 2024 et une dernière ligne créditrice de 594,66 euros (Paiement carte bancaire) le 10 avril 2024.
Monsieur [S] [R], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Situation de Madame [Z] [H] :
Madame [Z] [H], reconnaît la dette.
D’une part, le contrat prévoit la solidarité des copreneurs (article 8 page 11 des conditions générales annexées).
D’autre part et toutefois, Madame [Z] [H] avait pour sa part déjà délivré congé avec prise d’effet à compter du 28 septembre 2023. Par conséquent, elle n’est solidairement redevable que des seuls les loyers dus jusqu’au 28 mars 2024.
Conséquences sur les condamnations en paiement :
Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.458,20 euros correspondant aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 28 mars 2024, date d’effet du congé délivré par Madame [Z] [H] au regard de la solidarité après déduction des frais de poursuites déjà compris dans les dépens et le règlement en date du 10 avril 2024.
Monsieur [S] [R] sera en outre seul condamné au paiement de la somme de 543,81 euros, terme d’avril 2024 inclus) correspondant :
aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 20 novembre 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme d’avril 2024, correspondant au dernier terme du décompte.
Monsieur [S] [R] sera également seul condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
II. Sur les délais de paiement :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
L’article 24 VI de cette même loi précise que par dérogation à ces délais de paiement, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ».
En l'espèce,
Situation de Monsieur [S] [R] :
Monsieur [S] [R] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l'arriéré locatif à hauteur d'une somme de 50,00 euros par mois en sus du loyer courant.
Il indique vivre seul et avoir un emploi pour lequel il perçoit 1.300 euros à titre de salaire par mois. Par ailleurs, la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure a déclaré recevable le dossier par lui déposé.
Par ailleurs, la bailleresse ne s'est pas opposée à la demande formulée en raison de la reprise du paiement des loyers depuis avril 2024.
Compte-tenu des versements effectués par Monsieur [S] [R], il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, des mensualités de 50,00 euros et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Conformément aux dispositions susvisées, ces délais courront jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement.
Il doit être précisé que si Monsieur [S] [R] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, il convient d'avertir Monsieur [S] [R] que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :
l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux.
Situation de Madame [Z] [H] :
Madame [Z] [H] demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement dans l’attente des suites qui seront données au dossier de surendettement qu’elle a déposé le 10 avril 2024 et qui a été déclaré recevable par la Commission de Surendettement des particuliers de l’Eure le 17 mai 2024.
Par ailleurs, la bailleresse ne s'est pas opposée à la demande formulée en raison de la reprise du paiement des loyers depuis avril 2024.
Elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette par versement de mensualités de 50,00 euros.
Conformément aux dispositions susvisées, ces délais courront jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement.
III. Sur les demandes accessoires :
Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas équitable de condamner, Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
Par ces motifs,
Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable l'action de la S.A MON LOGEMENT 27 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2023 entre d'une part la S.A MON LOGEMENT 27 et d'autre part Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 novembre 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;
CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] à verser à la S.A MON LOGEMENT 27 la somme de 4.458,20 euros correspondant aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 28 mars 2024, date d’effet du congé délivré par Madame [Z] [H] ;
CONDAMNE Monsieur [S] [R] à verser à la S.A MON LOGEMENT 27 la somme de 543,81 euros (terme d’avril 2024 inclus) correspondant :
aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 20 novembre 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme d’avril 2024, correspondant au dernier terme du décompte.
CONDAMNE Monsieur [S] [R] à verser à la société MON LOGEMENT 27 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sans indexation ni variation, à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
OCTROIE des délais de paiement ;
AUTORISE Monsieur [S] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 50,00 euros chacune jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société MON LOGEMENT 27 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l'ordonne ;
* que Monsieur [S] [R] soit tenu de verser à la société MON LOGEMENT 27 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l'y condamne ;
DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par la S.A MON LOGEMENT 27 ;
AUTORISE Madame [Z] [H] à se libérer de sa dette locative en procédant au versement de la somme de 50,00 euros par mois jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ;
DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par la S.A MON LOGEMENT 27 ;
CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [S] [R] et Madame [Z] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier
LE PRESIDENT LE GREFFIER
