Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 23/03473

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/03473 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZK3T N° MINUTE : 1 Assignation du : 10 Mars 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [L] [M][2] [2] [Adresse 4] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 07 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. EDEN [Adresse 6] [Localité 10] représentée par Me Bruno BARRILLON, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054 DEFENDERESSE S.A.S. [Localité 11] 26 [Adresse 5] [Localité 8]/FRANCE représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 07 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 18 avril 2016, la SAS [Localité 11] 26 a consenti à la SARL EDEN le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 6], à [Localité 10], pour une durée de neuf ans à compter du 20 avril 2014 se terminant le 19 avril 2023 pour un loyer annuel principal fixé à 47.100 €. Par acte extrajudiciaire du 20 octobre 2022, la locataire a signifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 20 avril 2023 moyennant un loyer annuel de 45.000 € en principal. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2022, la bailleresse a indiqué son intention d'accepter le renouvellement du bail, proposant la fixation du loyer du bail renouvelé à hauteur du dernier loyer en vigueur majoré de 25 %. Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2022, la locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du prix du loyer annuel en principal à la somme de 45.000 €, hors charges et hors taxes. Par acte du 10 mars 2023, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, de : Déclarer que le bail commercial liant les parties s'est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 20 avril 2023 moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de 45.000 €.Ordonner que le loyer provisionnel, pour le cas où une mesure d'expertise sera ordonnée, sera fixé à la somme en annuel et principal, hors charges et hors taxes, de 45.000 €.Condamner la société propriétaire en tous les dépens en ce compris les frais de l'éventuelle expertise judiciaire qui serait ordonnée.Rappeler que l'exécution provisoire est de droit Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 décembre 2023, la bailleresse sollicite du juge des loyers, au visa des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, de : A titre principal - Débouter la société EDEN de l'ensemble de ses demandes ; - Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 54 740 € hors taxes et hors charges (correspondant au loyer plafonné) par an au 20 avril 2023 ; Subsidiairement - Voir désigner tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Juge, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du Code de Commerce ; Loyer provisionnel - Fixer dans ce cas le montant du loyer provisionnel au loyer en cours ; En tout état de cause - Condamner la société EDEN à payer à la société [Localité 11] 26 une somme 5.000 € en, vertu de l'article 700 du Code de procédure civile. - Condamner la société EDEN aux entiers dépens. L'affaire est venue à l'audience du 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, " À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. " En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 20 avril 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. La locataire soutient que la valeur locative des locaux objets du bail est inférieure au loyer en cours et qu'il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à 45.000 € par an en principal, compte tenu d'une surface pondérée de 62 m2p, des prix pratiqués dans le voisinage permettant de retenir une valeur de 800 €/m2, d'une majoration de 5 % au titre de la clause de destination, d'un abattement de 10 % au titre de la clause d'accession de travaux en fin de jouissance, d'un abattement de 2 % au titre de la prise en charge des honoraires de gestion et d'un abattement de 1.395 € au titre de la taxe foncière. La bailleresse réplique qu'il n'y a pas lieu de tenir compte d'une réduction de la surface commerciale si celle-ci résulte de la propre initiative de la preneuse, qu'il convient donc de retenir une surface pondérée de 71,5 m2p, que le mémoire de la demanderesse fait état d'une localisation dans un quartier huppé à vocation résidentielle, qu'il y a donc lieu de retenir une valeur locative de 950 €/m2, que le local se situe dans une rue très commerçante du [Localité 10], justifiant une majoration au titre de la clause de destination portée à 10 %, que les abattements au titre de la clause d'accession et de la taxe foncière doivent être rejetés, les preneurs des éléments de comparaison supportant déjà ces mêmes obligations, de sorte qu'en définitive le loyer doit être plafonné et fixé à une valeur de 54.740 € HT et HC par an. La bailleresse sollicite à titre subsidiaire une expertise pour déterminer la valeur locative du local. Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir avis sur la valeur locative des lieux. En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise. La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision. L'expertise aura lieu aux frais avancés de la preneuse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure. Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise. Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu'il soit nécessaire pour le tribunal de l'ordonner ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, En premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail concernant le local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 10] à compter du 20 avril 2023 ; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : Monsieur [L] [M] [Adresse 4] [Localité 7] Tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 9] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter le local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 10] et le décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * examiner et donner avis sur les motifs allégués de déplafonnement du loyer, * rechercher la valeur locative à la date du 20 avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, *rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 16 décembre 2024, Fixe à la somme de 3.000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société EDEN à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 07 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 6 juin 2024 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL L. FONTANELLA