Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01559

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/01559 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSF4 Minute : 24/00629 OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT Représentant : M. [D] [F] [U] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Monsieur [Y] [P] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Monsieur [D] [F] [U] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [P] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 2 juin 2021, l'OPH BONDY HABITAT aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [Y] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 301,57 euros outre une provision pour charges récupérables. Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH BONDY HABITAT a fait signifier à M. [Y] [P] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 2262,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois. Cette situation d'impayée avait été signalée à la caisse d'allocations familiale de Seine-Saint-Denis par courriel du 20 novembre 2023, courriel dont la caisse a accusé réception le 23 novembre 2023. Par exploit de commissaire de justice en date du 7 juin 2024 remis à étude, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH BONDY HABITAT a fait assigner M. [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de : - voir constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance. Par voie de conséquence, constater la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 7] au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d'exécution, - condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, - condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 3413,94 euros, arrêtée à la date du 08/04/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, - condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance, - condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation. L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 10 juin 2024. A l'audience du 4 octobre 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [D] [F] [U] muni d'un pouvoir régulier, s'est désisté de sa demande fondée sur le défaut de justification de l'assurance, M. [P] ayant présenté son attestation à la barre. Pour le surplus, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 5579,37 euros. M. [Y] [P] a comparu en personne. Il n'a pas contesté le montant de la dette locative mais a sollicité des délais de paiement et la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir payé l'échéance de septembre en espèces et a produit la preuve d'un paiement à hauteur de 453,27 euros. Il a proposé de payer chaque mois, en plus du loyer, la somme de 100 euros. Le bailleur, relevant que le paiement du loyer courant n'avait pas été repris puisque l'échéance du mois de septembre s'élevait à 467,56 euros, s'est opposé à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande principale Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Outre que l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, il ressort en l'espèce des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juin 2021, du commandement de payer délivré le 24 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2024 que le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 5579,34 euros. En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [P] à payer à OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 5579,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de l'assignation sur le montant de 3413,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur la demande aux fins de constat de résiliation en raison du défaut d'assurance Il y a lieu de constater le désistement de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT de cette demande. Sur la demande aux fins de constat de résiliation en raison du défaut de paiement des loyers Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " L'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. " En l'espèce, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés locatifs de M. [Y] [P] à la caisse d'allocations familiales de Seine-Saint-Denis le 20 novembre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 juin 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans le dès le mois expiré, le bail sera résilié de plein droit dans les conditions prévues à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Or, la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat dispose à son article 24, que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. " Cette disposition en application de l'article 2 de la loi susvisée est d'ordre public et aux termes de l'article 6 du code civil, " nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs ". Les parties au contrat de bail ne pouvaient donc prévoir que le bail serait résilié un mois après un commandement de payer resté sans effet. Le bail ne peut être résilié que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il y a lieu de relever, à ce titre, que le commandement de payer du 24 novembre 2023 délivré à M. [Y] [P] lui a donné un délai de deux mois pour régler sa dette, le bailleur a donc renoncé à se prévaloir de la clause contractuelle. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 25 janvier 2024. Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, M. [Y] [P] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 100 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'il a payé la somme de 453,27 euros le 17 septembre 2024, en règlement de l'échéance de septembre. Le décompte produit par le bailleur mentionne une échéance de septembre d'un montant de 467,56, néanmoins, outre que cette somme comporte une pénalité pour non réponse à enquête de 7,62 euros, il apparaît que les échéances précédentes étaient bien d'un montant de 453,27 euros et que le surplus est constitué de provisions pour charges non régularisées. Il y a donc lieu de considérer que M. [Y] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l'audience. Le diagnostic social et financier transmis au greffe fait apparaître que M. [Y] [P], bénéficiaire du RSA, a terminé une formation de chauffeur de taxi, doit prochainement pouvoir commencer à travailler et qu'il a accepté la mise en place d'une mesure d'accompagnement social et personnalisé (MASP). Il apparaît donc que M. [Y] [P] est en situation de régler sa dette locative. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [Y] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si M. [Y] [P] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [Y] [P] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où M. [Y] [P] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires M. [Y] [P], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 novembre 2023 et de l'assignation du 7 juin 2024. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constate le désistement de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l'attestation d'assurance, Déclare recevable la demande d'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 juin 2021, entre l'OPH BONDY HABITAT aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [Y] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 janvier 2024, Constate la résiliation du bail à compter de cette date, Condamne M. [Y] [P] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 5579,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de l'assignation sur le montant de 3413,94 euros euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, Accorde un délai à M. [Y] [P] pour le paiement de cette somme, Autorise M. [Y] [P] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours, Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution, Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion des lieux situés [Adresse 4], appartement n°343, 3ème étage, de M. [Y] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne en ce cas, M. [Y] [P] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 25 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus, Condamne M. [Y] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023 et de l'assignation du 7 juin 2024, Condamne M. [Y] [P] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024 Le Greffier Le Juge