Cour d'appel, 30 mai 2023. 21/03235

N° RG 21/03235 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K7GG C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL BARD la SELARL GPS AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 30 MAI 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 19/02598) rendu par le Tribunal Judiciaire de Valence en date du 25 mai 2021 suivant déclaration d'appel du 12 juillet 2021 APPELANTS : Mme [J] [T] épouse [H] née le 09 mars 1951 à [Localité 8] (SERBIE) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] M. [G] [H] né le 06 janvier 1950 à [Localité 8] (SERBIE) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] représentés par Me Vincent BARD de la SELARL BARD, avocat au barreau de VALENCE postulant et plaidant par Me Dominique MANY, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES INTIMÉS : Mme [N] [K] née le 6 septembre 1960 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] M. [O] [U] né le 14 juin 1957 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] représentés par Me Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR: LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Mme Catherine Clerc, présidente, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller, Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier DÉBATS : A l'audience publique du 3 avril 2023, madame [I] a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs observations. Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu. ****** FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Suivant acte authentique du 6 janvier 2017, les époux [J] [T]/[G] [H] ont vendu aux consorts [N] [K]/[O] [U] un immeuble d'habitation comprenant 7 appartements destinés à la location sur la commune de [Localité 6] (26), cadastré section AD n° [Cadastre 1], moyennant le prix de 332.000€. La convention précisait, notamment, que l'installation électrique était à revoir et que les vendeurs avaient refait la toiture de l'immeuble courant 2013 sans autorisation d'urbanisme et sans avoir souscrit de garantie décennale. Dans les semaines suivant la vente, d'importants désordres sont survenus et, suivant ordonnance de référé du 6 septembre 2017, les consorts [K]/[U], après expertise amiable, ont obtenu l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire. L'expert, M. [S] [Y], a déposé son rapport le 4 décembre 2018. Par exploit d'huissier du 3 septembre 2019, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 30 septembre 2019, les consorts [K]/[U] ont poursuivi les époux [H] en nullité de la vente pour dol. Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Valence a : prononcé l'annulation de la vente du 6 janvier 2017 entre les époux [H] et les consorts [K]/[U], condamné solidairement les époux [H] à restituer aux consorts [K]/[U] la somme de 309.238,77€ avec intérêts au taux légal à compter de sa décision, débouté les consorts [K]/[U] du surplus de leurs demandes, dit que les consorts [K]/[U] devront restituer aux époux [H], après règlement intégral de la somme susvisée, la propriété de l'immeuble vendu outre les loyers et les charges perçus après le 25 juillet 2020, dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente, après restitutions réciproques, de faire procéder aux formalités légales de publicité et d'enregistrement du présent jugement au service de l'enregistrement et de la publicité foncière de [Localité 9], condamné les époux [H] à payer aux consorts [K]/[U] la somme de 2.000€ de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, débouté les époux [H] de l'ensemble de leurs prétentions, condamné les époux [H] à payer aux consorts [K]/[U] une indemnité de procédure de 5.000€ et à supporter les dépens de l'instance. Suivant déclaration du 12 juillet 2021, M. et Mme [H] ont relevé appel de cette décision. Au dernier état de ses écritures du 25 janvier 2022, les époux [H] demandent à la cour de réformer le jugement déféré, de débouter les consorts [K]/[U] de l'ensemble de leurs prétentions, et, y ajoutant, de les condamner solidairement à leur payer des dommages-intérêts de 5.000€ pour procédure abusive, outre une indemnité de procédure de 20.000€. Ils exposent que : ils ne sauraient laisser sans réponse l'accusation de malhonnêteté portée à leur encontre et venant entacher leur excellente réputation, la clause d'exclusion de garantie les exonère de toute garantie des vices apparents ou cachés, il n'est nullement démontré une volonté délibérée de leur part de dissimulation, la vérité du dossier est tout autre que celle retenue par le tribunal, les acquéreurs avaient une parfaite connaissance de l'immeuble, M. [U] est un professionnel de l'immobilier et a donc la qualité d'acheteur professionnel, cette qualité s'étend à son épouse, les acquéreurs devant être considérés comme une seule et même entité, c'est avec une totale mauvaise foi que les acquéreurs ont servi au tribunal une fable selon laquelle ils auraient été avertis par les locataires après la vente des désordres affectant les appartements, en outre, il s'agit d'un immeuble ancien dont les dégradations sont très visibles, il n'était pas besoin d'être un expert pour se rendre compte de la nécessité de réaliser des travaux, ils ont remis aux acquéreurs l'ensemble des documents utiles au titre des divers diagnostics, les consorts [K]/[U] osent prétendre qu'ils n'ont visité l'immeuble que par temps sec et sans pluie depuis quelques temps, de sorte que les infiltrations n'étaient pas visibles, ils produisent l'historique météorologiques qui démontre le contraire, le tribunal, qui s'est basé exclusivement sur le rapport d'expertise judiciaire, n'a pas tenu compte des critiques qu'ils formulaient, l'expert s'est montré partial à leur détriment et a fondé l'ensemble de ses opérations sur le postulat erroné que les consorts [K]/[U] n'étaient pas des professionnels de l'immobilier et sur l'affirmation selon laquelle la toiture avait été refaite, en réalité, il s'agit d'un quiproquo lié à leur mauvaise compréhension de la langue française, en tout état de cause, l'état du toit était parfaitement visible et accessible par le velux, ils n'ont pas condamné la cave pour masquer sa ruine puisque la cave était déjà condamnée quand ils ont acquis le bien 24 ans auparavant, rien ne vient démontrer qu'ils ont spécialement réalisé des travaux d'embellissement intérieurs avec une intention de dissimulation, la présente procédure a été introduite avec une totale mauvaise foi. Par uniques conclusions du 8 décembre 2021, les consorts [K]/[U] demandent à la cour de débouter M. et Mme [H] de l'ensemble de ses prétentions, de confirmer le jugement déféré sur le dol, à défaut sur la garantie des vices cachés, et de l'actualiser au regard des sommes déboursées et encaissées par eux, de condamner les époux [H] à leur payer la somme finale de 285.987,34€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré et à majorer leur préjudice moral à la somme de 5.000€ et leurs frais irrépétibles de première instance à la somme de 10.000€ et, y ajoutant, de condamner les époux [H] à leur payer une indemnité de procédure en appel de 3.000€. Ils font valoir que : le dol est d'autant plus grave que les désordres sont importants et touchent notamment à la structure du bien, les époux [H] ont usé de man'uvres et ont menti pour dissimuler les désordres les plus graves affectant l'immeuble, dans l'acte notarié, les époux [H] ont déclaré avoir procédé à la réfection totale de la toiture alors que l'expert démontre le contraire, les époux [H] ont dissimulé les infiltrations en entourant les pannes de placo hydrofuge, puis en les peignant, ensuite, pour donner un air de neuf à l'immeuble, ils ont réalisé des embellissements en posant du carrelage mais sans réagréage, ce qui a entrainé sa fissuration, contrairement à leurs écritures, les époux [H] ont reconnu à la deuxième réunion d'expertise avoir muré la cave, pour être considéré comme un professionnel, l'acquéreur doit exercer dans une spécialité en lien avec les vices qui affectent le bien vendu, les vices indécelables constituent des vices cachés même pour un acheteur professionnel, M. [U] n'a aucune compétence pour déceler les désordres affectant la toiture, la partialité de l'expert n'est nullement démontrée et les époux [H] se gardent bien de demander la nullité de l'expertise et une contre-expertise. La clôture de la procédure est intervenue le 28 février 2023. MOTIFS 1/ sur la demande d'annulation de la vente pour dol A titre liminaire, sur l'accusation de partialité de l'expert, il convient de relever que celui-ci, aux termes d'un rapport exhaustif, précis et argumenté, a fait des constatations techniques lesquelles sont d'ailleurs corroborées par l'expertise amiable réalisée par M. [M] [C]. Dès lors, les appelants, qui n'ont d'ailleurs pas sollicité de contre-expertise, ne démontrent aucune partialité de l'expert à leur encontre. Ainsi, les conclusions expertales seront utilisées pour trancher le présent litige. Par application de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que sans eux l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. L'article 1137 du même code définit le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges ou encore par la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. L'article 1131 prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. Ils appartient donc aux consorts [K]/[U] de démontrer l'existence de man'uvres illicites réalisées avec une intention dolosive. Après un relevé précis des désordres affectant tant la structure de l'immeuble que chacun des appartements largement détaillé par le tribunal, l'expert a retenu principalement l'état de délabrement de la toiture caractérisé par l'absence d'étanchéité de l'ensemble de la couverture, le défaut de faîtage, d'abergement de cheminées, de couloirs entre couvertures et murs, de solins entre la partie haute de la toiture et le mur, de couloirs entre les tuiles et les fenêtres, la mauvaise réalisation des abergements de fenêtres de type Velux et de la charpente présentant des poutres vermoulues, cassées ou pourries avec risque d'effondrement. L'expert a également souligné le mauvais état d'une partie de la structure, relevant l'effondrement de la voute de la cave soutenant le plancher de l'appartement du rez de chaussée occupé par Mme [E] dont une partie du sol peut céder à tout moment, le rendant inhabitable. Enfin, l'expert, après avoir relevé que, sur la propre déclaration des vendeurs lors du deuxième accedit, l'accès aux caves avait été condamné (page 40 de l'expertise), ceux-ci désormais revenant sur leurs déclarations, souligne le mauvais état des réseaux (eau potable et eaux usées) qui sont fuyards. Les vendeurs, propriétaires de l'immeuble durant 24 ans, qui sont intervenus sur la toiture pour des réparations de fortune effectuées hors les règles de l'art, qui ont muré l'accès à la cave et qui ont été, nécessairement durant ce temps, confrontés aux multiples d'infiltrations, ne pouvaient que connaître l'état de délabrement de l'immeuble. Les atteintes à la structure de l'immeuble et les multiples infiltrations sont des éléments déterminants du consentement des acquéreurs. Il est établi, qu'outre une mention mensongère dans l'acte de vente sur une réfection de la toiture à l'identique de l'existant et dont l'allégation que cette mention résulterait d'une mauvaise maîtrise du français n'est pas sérieuse, les époux [H] ont dissimulé les infiltrations en entourant les pannes de placo hydrofuge, puis en les peignant. Ils ont également réalisé des travaux d'embellissement sur le carrelage lequel, néanmoins posé sans réagréage, se fissure. Ainsi, les consorts [K]/[U] démontrent les mensonges et man'uvres des époux [H] réalisés dans l'intention dolosive de les convaincre d'acheter un immeuble dangereux et affecté de divers vices. Par voie de conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a prononcé l'annulation de la vente, a dit que les consorts [K]/[U] devront restituer l'immeuble litigieux et a condamné les époux [H] à restituer aux consorts [K]/[U] : le prix de vente de 332.000€, les frais et droits de vente pour 24.650€, les honoraires de négociations de l'agence immobilière pour 18.000€, les dépenses nécessaires à la conservation du bien immobilier pour 4.823,79€, les taxes foncières réglées pour 5.927€, les prélèvements sociaux sur les loyers perçus de 8.207€ soit un total de 393.607,79€. Au regard de l'évolution du litige et de la perception des loyers qui sont à déduire de cette somme, il convient d'actualiser le jugement déféré sur le quantum de la somme à restituer par les appelants et condamner les époux [H] à payer aux consorts [K]/[U] la somme finale de 285.987,34€ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. 2/ sur la demande des consorts [K]/[U] en réparation de leur préjudice moral Le tribunal a parfaitement caractérisé le préjudice moral résultant du comportement dolosif des époux [H] en terme de déconvenue, stress et contraintes liés à la découverte des désordres et de la longueur de la procédure judiciaire et justement indemnisé le préjudice moral en résultant en condamnant les époux [H] à payer aux consorts [K]/ [U] la somme de 2.000€. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. 3/ sur la demande des époux [H] en dommages-intérêts pour procédure abusive Les époux [H], reconnus coupables de dol et succombant en leurs prétentions, ne sauraient alléguer le caractère abusif de la procédure introduite à leur encontre par les consorts [K]/[U]. Ils ont été à bon droit déboutés de cette demande par le tribunal et le jugement déféré sera également confirmé sur ce point. 4/ sur les mesures accessoires L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des intimés à hauteur d'appel. Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés solidairement par les époux [H]. Les mesures accessoires décidées en première instance sont par ailleurs confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré sauf sur le montant de la somme à restituer en principal par M. [G] [H] et Mme [J] [T] épouse [H], Statuant à nouveau sur ce point, Condamne solidairement M. [G] [H] et Mme [J] [T] épouse [H] à payer à Mme [N] [K] et M. [O] [U] la somme de 285.987,34€ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Y ajoutant, Condamne solidairement M. [G] [H] et Mme [J] [T] épouse [H] à payer la somme de 3.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette le surplus des demandes formées à ce titre, Condamne solidairement M. [G] [H] et Mme [J] [T] épouse [H] aux dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT