Texte intégral
Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme
délivrée le
à
la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS
TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
**** Le 24 Octobre 2024
Troisième Chambre Civile
N° RG 24/03563 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKW
Minute n° JG24/193
JUGEMENT
Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :
Syndic. de copro. LE [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 4], immatriculée au RCS de Montpellier n° 329 531 172, agissant en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié au siège social sis [Adresse 1]., dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, Me Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
à :
M. [P] [S], demeurant [Adresse 2]
n’ayant pas constitué avocat
Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 26 Septembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu'il en a été délibéré.
N° RG 24/03563 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKW
EXPOSE DU LITIGE
M. [P] [S] est propriétaire d’un local commercial (lot n°273) situé au sein de la copropriété le [Adresse 3] à [Localité 5].
Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] agissant par son syndic en exercice la société Foncia a, par exploit du 31 juillet 2024, assigné M. [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Nîmes statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond de l'article 481-1 du code de procédure civile, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1240 du code civil, 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 839 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- condamner M. [P] [S] au paiement de la somme de 11 651,68 euros au titre des charges dues au 18 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024 ;
- condamner M. [P] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, celle-ci mettant en difficulté la trésorerie du syndicat ;
- condamner M. [P] [S] au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2024.
M. [P] [S] régulièrement assigné par dépôt à étude n’a pas constitué avocat. Le jugement sera réputé contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22".
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot (...) ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes (...).
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige”.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l’article 14-1 du même texte, “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] verse aux débats les éléments suivants :
- le contrat de syndic,
- un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 18 juin 2024 pour un montant de 13.026,73 euros, comprenant les frais compris dans l’article 10-1 pour un montant de 1195,04 euros et 180,01 euros de dépens, soit sans ces frais la somme totale de 11.651,68 euros,
- les procès verbaux des assemblées générales en date du 25 avril 2024 approuvant les comptes de copropriété,
- une mise en demeure du 27 février 2024,
- une sommation de payer les charges de copropriété en date du 08 avril 2024.
Le relevé de compte copropriétaire fait apparaitre un solde d’un montant de 11 651,68 euros au 18 juin 2024.
Ces sommes sont justifiées.
Par conséquent, il convient de condamner M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société Foncia la somme de 11 651,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, date de la mise en demeure.
II. Sur la demande en dommages-intérêts
Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge financière sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 4], a délivré à M. [P] [S] une mise en demeure en date du 27 février 2024 puis une sommation de payer les charges de copropriété le 08 avril 2024.
En s’abstenant de régler sa quote-part de charges de copropriété, M. [P] [S] a privé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] de légitimes rentrées de fonds, le contraignant en sus à engager des frais pour le recouvrement de sa créance.
Par conséquent, il convient de condamner M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société Foncia la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.
III. Sur les demandes accessoires
A. Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il convient de condamner M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société Foncia une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.
B. Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.
En l’espèce, M. [P] [S] qui succombe, supporte les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.
Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,
CONDAMNE M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société Foncia la somme de 11 651,68 euros, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 ;
CONDAMNE M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société Foncia la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société Foncia la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société Foncia aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Le présent jugement a été signé par Valérie DUCAM, Vice-Président et par Nathalie FORINO, F.F.Greffier présent lors de sa mise à disposition.
Le Greffier, Le Président,
