Cour de cassation, 03 mars 2009. 08-10.935

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la SCI Pellegrini avait acquis une parcelle de terre cadastrée n° 42 et que la SCI Pal avait acquis un ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée n° 34 et relevé que le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI Pellegrini en date du 23 janvier 1995 ne permettait pas de conclure qu'un échange s'était réalisé, qu'un procès-verbal de délimitation de parcelle ne pouvait valoir accord d'échange de la parcelle délimitée avec une autre parcelle dont ni le numéro, ni la forme, ni la superficie n'étaient mentionnés dans cet acte, qu'aucun acte d'échange de parcelle n'avait été publié alors que la demande de modification du parcellaire cadastral concernait une modification selon un acte à publier, que les travaux d'aménagement d'un parking ne valaient pas accord sur un échange de parcelles pas plus que la matérialisation de parcelles sur un plan cadastral signé par personne, qu'un protocole d'accord sur la création d'une issue de secours dans un mur mitoyen ne caractérisait pas un accord relatif à l'échange de deux parcelles non contiguës à ce mur et que la SARL hôtelière de la Calade, preneur à bail de la parcelle appartenant à la SCI Pellegrini, confirmait que l'échange n'avait pas été réalisé en invoquant un prêt à usage de 915 m2 de la parcelle 34 dont elle aurait bénéficié, la cour d'appel, qui a souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que les droits de propriété de cette parcelle avaient été transférés dans leur intégralité à la SCI Pal lorsqu'elle l'avait acquise le 30 juin 1998 et que le projet d'échange ne s'était pas concrétisé et en a exactement déduit que la société Pellegrini Frères ne pouvait se prévaloir d'un titre sur la partie Nord de la parcelle 34 qu'elle s'était appropriée, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pellegrini frères aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pellegrini frères ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Pellegrini frères, société civile immobilière. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué : D'AVOIR confirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Montpellier en ce qu'il avait dit qu'aucun échange de la parcelle BM 42 contre la partie nord de 915 m² de la parcelle BM 34 n'était intervenu entre les parties ; AUX MOTIFS QUE « la SCI PELLEGRINI a acquis de Madame X... le 30 janvier 1995 la parcelle cadastrée BM 42 sur la commune de LATTES. Si le procès verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI PELLEGRINI en date du 23 janvier 1995 démontre que le gérant de cette société a été autorisé à échanger le terrain acquis situé à gauche de la discothèque « le joker » contre une parcelle située à droite de celle-ci rien ne permet de conclure que cet échange s'est réalisé. Comme l'a pertinemment relevé le premier juge un procès verbal de délimitation de deux parcelles ne peut valoir accord d'échange de la parcelle délimitée avec une autre parcelle non précisée dans cet acte de délimitation, étant précisé en outre que la demande concernait la modification du parcellaire cadastral selon un acte à publier. Or aucun acte d'échange de parcelle n'a été publié. Comme l'indique également le premier juge les travaux d'aménagement d'un parking par la société LEFEVRE ne vaut pas accord sur un échange de parcelles, pas plus que la matérialisation des parcelles sur un plan cadastral. Il convient de conclure que certes un projet d'échange a eu lieu mais qu'il ne s'est pas concrétisé, suite à un état hypothécaire chargé sur l'un des lots. Il n'y a donc pas eu accord mais projet d'accord auquel il n'a pas été donné suite. La SCI PELLEGRINI ne peut dès lors se prévaloir d'un titre comme elle l'affirme pour invoquer la prescription acquisitive de 10 ans, l'utilisation du terrain par la SARL d'exploitation ne constituant par ailleurs qu'une simple appropriation d'une partie de la parcelle cadastrée BM 34 dont les droits de propriété ont été transférés dans leur intégralité à la SCI PAL lorsqu'elle l'a acquise par acte authentique du 30 juin 1998 auprès de Monsieur Y.... En conséquence c'est par une juste appréciation des éléments de fait et du droit applicable en l'espèce que le premier juge a considéré que la SCI PELLEGRINI était occupante sans droit ni titre sur la partie nord de la parcelle cadastrée BM 34 représentant 915m² sur les 5 630 m² que compte la parcelle entière. C'est également à bon droit que le premier juge a considéré que l'occupant devait être condamné à enlever le mur édifié sur cette terrasse. La SCI PELEGRINÎ, qui doit être désormais considérée comme seule occupante de cette partie qu'elle revendique et dont elle ne conteste pas l'occupation, sera condamnée à restituer la parcelle après avoir détruit le mur litigieux » ; 1°) ALORS QUE l'échange s'opère par le seul consentement ; qu'en déduisant l'absence de tout contrat d'échange du défaut de publication à la conservation des hypothèques, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1703 du Code civil, par refus d'application, ainsi que les dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, par fausse application ; 2°) ALORS QUE l'échange s'opère par le seul consentement ; que la Cour d'appel s'est contentée d'affirmer que le procès-verbal de délimitation, les indications cadastrales, l'occupation du nord de la parcelle BM 34 par les locataires de la SCI PELLEGRINI FRERES et les travaux qui y ont réalisés, ainsi que l'occupation de la parcelle BM 42 par la SCI PAL ne pouvaient valoir contrat d'échange ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si la réunion de ces actes, indices et circonstances n'établissait pas le consentement de la SCI PELLEGRINI FRERES et de Monsieur Y... à l'échange de la parcelle BM 42 contre la partie nord de la parcelle BM 34, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1703 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué : D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que la SCI PAL était propriétaire de l'intégralité de la parcelle cadastrée section BM n° 34 et d'AVOIR condamné la SCI PELLEGRINI FRERES à procéder à la destruction à ses frais du mur édifié sur la parcelle BM 34 et à cesser toute occupation de cette parcelle sur les 915 m² au nord ; AUX MOTIFS QUE « La SCI PELLEGRINI a acquis de Madame X... le 30 janvier 1995 la parcelle cadastrée BM 42 sur la commune de LATTES. Si le procès verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI PELLEGRINI en date du 23 janvier 1995 démontre que le gérant de cette société a été autorisé à échanger le terrain acquis situé à gauche de la discothèque « le joker » contre une parcelle située à droite de celle-ci rien ne permet de conclure que cet échange s'est réalisé. Comme l'a pertinemment relevé le premier juge un procès verbal de délimitation de deux parcelles ne peut valoir accord d'échange de la parcelle délimitée avec une autre parcelle non précisée dans cet acte de délimitation, étant précisé en outre que la demande concernait la modification du parcellaire cadastral selon un acte à publier. Or, aucun acte d'échange de parcelle n'a été publié. Comme l'indique également le premier juge les travaux d'aménagement d'un parking par la société LEFEVRE ne vaut pas accord sur un échange de parcelles, pas plus que la matérialisation des parcelles sur un plan cadastral. Il convient de conclure que certes un projet d'échange a eu lieu mais qu'il ne s'est pas concrétisé, suite à un état hypothécaire chargé sur l'un des lots. Il n'y a donc pas eu accord mais projet d'accord auquel il n'a pas été donné suite. La SCI PELLEGRINI ne peut dès lors se prévaloir d'un titre comme elle l'affirme pour invoquer la prescription acquisitive de 10 ans, l'utilisation du terrain par la SARL d'exploitation ne constituant par ailleurs qu'une simple appropriation d'une partie de la parcelle cadastrée BM 34 dont les droits de propriété ont été transférés dans leur intégralité à la SCI PAL lorsqu'elle l'a acquise par acte authentique du 30 juin 1998 auprès de Monsieur Y.... En conséquence c'est par une juste appréciation des éléments de fait et du droit applicable en l'espèce que le premier juge a considéré que la SCI PELLEGRINI était occupante sans droit ni titre sur la partie nord de la parcelle cadastrée BM 34 représentant 915m² sur les 5 630 m² que compte la parcelle entière. C'est également à bon droit que le premier juge a considéré que l'occupant devait être condamné à enlever le mur édifié sur cette terrasse. La SCI PELEGRINÎ, qui doit être désormais considérée comme seule occupante de cette partie qu'elle revendique et dont elle ne conteste pas l'occupation, sera condamnée à restituer la parcelle après avoir détruit le mur litigieux » ; 1°) ALORS QUE la charge de la preuve incombe au demandeur ; qu'en faisant droit aux prétentions de la SCI PAL au seul motif que la SCI PELLEGRINI FRERES n'avait pas établi qu'elle était propriétaire de la parcelle litigieuse, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et par conséquent violé l'article 1315 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le possesseur doit être présumé titulaire du droit ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la SCI PELLEGRINI FRERES possédait depuis de nombreuses années le nord de la parcelle BM 34 ; qu'en faisant néanmoins droit aux prétentions de la SCI PAL au seul motif que la SCI PELLEGRINI FRERES n'avait pas établi qu'elle était propriétaire de la parcelle litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ; 3°) ALORS QUE la propriété d'un bien se prouve par tous moyens ; qu'en considérant que la SCI PELLEGRINI FRERES n'avait pas établi ses droits sur la parcelle litigieuse au motif qu'elle ne pouvait se prévaloir d'un acte publié à la conservation des hypothèques, la Cour d'appel a violé l'article 544 du Code civil, ainsi que les dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ; 4°) ALORS QUE la propriété d'un bien se prouve par tous moyens ; que la Cour d'appel s'est contentée d'affirmer que le procès-verbal de délimitation, les indications cadastrales, l'occupation du nord de la parcelle BM 34 par les locataires de la SCI PELLEGRINI FRERES et les travaux qui y ont réalisés, ainsi que l'occupation de la parcelle BM 42 par la SCI PAL ne pouvaient valoir contrat d'échange ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si la réunion de ces actes, indices et circonstances n'établissait pas que la SCI PELLEGRINI FRERES était propriétaire de la parcelle litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du Code civil ; 5°) ALORS QUE doit être considérée comme un juste titre le document qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; qu'en considérant que le procès-verbal de délimitation ne constituait pas un juste titre, bien qu'il soit signé par les parties au contrat et qu'il soit destiné à transférer à la SCI PELLEGRINI FRERES la propriété de la partie nord de la parcelle BM 34, la Cour d'appel a violé l'article 2265 du Code civil.