Tribunal judiciaire, 05 février 2024. 23/02713

Du 05 février 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 23/02713 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YEMN S.A.R.L. MB3L C/ [L] [R] épouse [U], [D] [U] Expéditions délivrées à : Me HAKIM Me LECOMPTE M. [U] FE délivrée à : Me HAKIM Le 05/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 05 février 2024 JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Madame Louisette CASSOU DEMANDERESSE : S.A.R.L. MB3L - RCS BORDEAUX 839 241 692 - venant aux droits de Monsieur [V] [G] venant lui même aux droits de l’indivision [Z]-[G] - [Adresse 4] Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEURS : 1°) Madame [L] [R] épouse [U] née le 14 Juin 1984, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Chloé LECOMPTE, avocat au barreau de Bordeaux 2°) Monsieur [D] [U] né le 07 Mai 1988, demeurant [Adresse 3] Ni présent, ni représenté DÉBATS : Audience publique en date du 5 décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 26 octobre 2016, Madame [B] [Z] et Monsieur [V] [G], agissant en qualité de coïndivisaires, ont donné à bail à Monsieur [D] [U] et Madame [L] [R] épouse [U] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 725 €. Le 15 février 2023, Monsieur [V] [G], venant aux droits de l'indivision [Z]-[G] a fait signifier à Monsieur et Madame [U] un commandement de payer les loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. L'immeuble objet du contrat de location a été vendu à la SARL MB3L le 27 mars 2023. C'est dans ces circonstances que la SARL MB3L a fait assigner Monsieur et Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX par un acte délivré le 24 juillet 2023 pour obtenir la résiliation du contrat par effet de la clause résolutoire prévue dans le bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 13.775 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 6 juin 2023, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux de 725 € par mois et une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que leur condamnation aux dépens. L'affaire a été appelée le 17 octobre 2023 et renvoyée pour qu'un accord soit trouvé entre les parties. A l’audience du 5 décembre 2023 à laquelle l'affaire a été débattue, la société MB3L, régulièrement représentée par son conseil, dans des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement, sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l'abandon de la demande d'expulsion à l'encontre de Monsieur et Madame [U] suite à la restitution des clés du logement intervenue le 29 novembre 2023 et de celle formée en application de l’article 700 du code de procédure civile mais le maintien de la demande en paiement par Madame [U] d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'au 29 novembre 2023. Elle demande également en suite d'un accord intervenu avec Madame [U] que cette dernière soit condamnée au paiement de la somme arrêtée à 10.000 € au titre de la dette locative due au 29 novembre 2023 et des frais de l'assignation ainsi que ceux de sa dénonciation à la préfecture. Elle accepte que la somme de 10.000 € soit réglée par Madame [U] en plusieurs versements, le 1er de 8.000 € sur le compte CARPA (Caisse de Réglement Pécuniaire des Avocats) du conseil de la défenderesse et pour le solde (2000 €), en 24 mensualités de 83,33 € chacune. En défense, Madame [R] épouse [U], représentée par son conseil, confirme les termes de l'accord dont fait état la société bailleresse et indique être désormais domiciliée à [Localité 5]. La société MB3L et Madame [U] indiquent qu'un premier versement de 8.000 € est intervenu le 1er décembre 2023 au titre de la dette locative et précisent que les suivants pourront intervenir avant le 5 de chaque mois. Monsieur [U] n’était ni présent ni représenté à l'audience du 5 décembre 2023. Il sera renvoyé aux conclusions de la SARL MB3L soutenues oralement à l'audience, pour l'exposé de ses moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile. Monsieur [U] a comparu le 17 octobre 2023 mais pas le 5 décembre 2023. Le jugement sera rendu contradictoirement en application de l'article 469 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION I. Sur la demande en résiliation du bail : 1/ Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. L'article 24 III, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce, la SARL MB3L justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2023. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 26 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience. La demande est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il résulte de l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 26 octobre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2023, pour la somme en principal de 9.425 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2023. 3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation : Il y a lieu de constater que la société MB3L a abandonné sa demande d'expulsion formée à l'encontre de Monsieur et Madame [U], suite à la restitution des clés intervenue le 29 novembre 2023. En occupant le logement sans droit ni titre à compter du 16 avril 2023, Monsieur et Madame [U] ont causé un préjudice à la SARL MB3L qu'il y a lieu de réparer en condamnant Madame [R] épouse [U] seule conformément à la demande formée par la bailleresse à lui régler une indemnité d'occupation due par cette dernière jusqu'à la libération effective des lieux intervenue en l'espèce le 29 novembre 2023, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 16 avril 2023. II. Sur la demande en paiement formée à l'encontre de Madame [R] épouse [U] : L'article 7 a) dela loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la société MB3L et Madame [R] épouse [U] s'accordent pour fixer la dette due par cette dernière à la somme totale de 10.000 € au titre des loyers, charges et indemnités dus au 29 novembre 2023, date à laquelle ont été restituées les clés du logement. Il sera accordé à Madame [R] des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette, selon les modalités convenues à l'audience par les parties, reprises au dispositif du présent jugement. III. Sur les demandes accessoires : Conformément à l'accord intervenu entre la société MB3L et Madame [R] épouse [U], cette dernière supportera la charge des dépens relatifs au coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture (soit respectivement une somme de 81,82 € et une somme de 71,50 €) . Il y a lieu de constater que la société MB3L a abandonné sa demande initiale formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2016 entre Madame [B] [Z] et Monsieur [V] [G] d'une part et Monsieur [D] [U] et Madame [L] [R] épouse [U] d'autre part, concernant la maison à usage d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 15 avril 2023 ; CONSTATE que la SARL MB3L s'est désistée de sa demande d'expulsion formée initialement à l'encontre de Monsieur [D] [U] et Madame [L] [R] épouse [U] ; CONDAMNE Madame [L] [R] épouse [U] à payer à la SARL MB3L une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 16 avril 2023 et jusqu’au 29 novembre 2023, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; CONDAMNE Madame [L] [R] épouse [U] à payer à la SARL MB3L la somme de 10.000 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 29 novembre 2023 ; ACCORDE à Madame [L] [R] épouse [U] la faculté d'apurer sa dette en une première mensualité d'un montant de 8.000 € payable sur le compte CARPA (Caisse de Règlement Pécuniaire des Avocats) de l'avocat de Madame [R] et pour le surplus, soit 2.000 € en 24 mensualités de 83.33 € chacune ; DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;  CONSTATE que la SARL MB3L s'est désistée de sa demande initiale formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [L] [R] épouse [U] aux dépens de l'instance relatifs à l’assignation et à sa notification à la préfecture (soit respectivement 81,82 € et 71,50 €) ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. La Greffière, La Vice-Présidente charge des Contentieux de la Protection