Cour de cassation, 22 septembre 2009. 08-18.350

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci après annexé : Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'imbrication des locaux quant aux greniers ne résultait que d'une configuration particulière de l'immeuble doté d'un fronton central triangulaire à hauteur des greniers et d'un mur de refend déporté pour tenir compte de l'implantation de la cheminée, sans suffire à créer des parties communes ayant vocation à être attribuées par quote part, qu'au contraire les actes de propriété établis après la division initiale de l'immeuble avaient soigneusement partagé en deux éléments distincts chacune des deux parties de la maison d'origine sans prévoir de lot indivis et que l'état apparent de l'immeuble accréditait cette volonté que tout soit distinctement partagé sans laisser subsister d'éléments communs, et retenu, que le fait que les époux X... aient fait établir un état descriptif de division destiné aux seuls besoins de la publicité foncière, ne constituait pas l'aveu de l'existence de lots, la cour d'appel en a exactement déduit que l'immeuble n'était pas soumis au statut de la copropriété ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu au vu des éléments produits aux débats, d'une part, que M. et Mme Y... avaient tenté par tous moyens de s'opposer à la vente à M. et Mme X... lorsqu'ils avaient eu connaissance de leur offre au prix demandé de 381 122, 84 euros, puis de contrarier leurs projets, que prenant prétexte de l'existence d'une prétendue copropriété, ils avaient fait savoir qu'ils s'opposeraient à toute demande de permis de construire ou de démolir et avaient effectivement saisi les juridictions administratives pour contester les permis, et d'autre part, que cette attitude avait eu pour effet de contrarier les projets de M. et Mme X... même si elle n'était pas la seule à l'origine des retards apportés à la construction et à la vente, la cour d'appel a pu en déduire, que les époux Y... avaient commis une faute en relation avec le préjudice subi dont elle souverainement apprécié le montant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. Jean Z... et Mmes A..., C... et Elisabeth Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros et à M. et Mme X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande tendant à voir constater qu'une copropriété existe entre les deux fonds Y... et Z... et, partant, tendant à voir annuler la vente consentie par Madame Z... au profit des époux X... comme portant aliénation de parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le Tribunal a exactement constaté que les actes du 12 septembre 1952 (vente B... à E..., auteurs des époux Y..., de la partie Nord Ouest de la propriété F...) et des 12 et 19 septembre 1952 (vente B... aux époux Z..., auteurs des époux X..., de la partie sud ouest de la propriété) n'avaient créé aucune partie commune, l'immeuble ayant été divisé verticalement en deux parties, sans création de lots ; qu'il a justement estimé que le fait que les époux X... aient sollicité un document d'arpentage aux fins de rectification cadastrale compte tenu notamment de l'imbrication du grenier n'était pas de nature à remettre en cause le fait que l'immeuble n'était pas soumis au statut de la copropriété ; ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL, qu'il ressort clairement des énonciations des actes des 12 septembre 1952 et 12 et 19 septembre 1952, postérieurs à la division de ce qui constituait jusqu'alors une seule et même propriété, que les greniers respectivement attribués au lot Nord-Ouest et au lot sud-ouest sont délimités par le mur de refend existant, qui n'est pas situé au milieu de l'immeuble ainsi divisé, mais est déporté au droit de la souche de la cheminée centrale, du côté de la propriété Y..., au-dessus de la fenêtre de l'une des chambres de l'étage, en sorte que le grenier de la partie X... s'étend ainsi jusqu'à ce mur et de ce fait au-dessus de la propriété Y..., sur toute la partie constituant le fronton triangulaire de l'édifice ; qu'il s'ensuit que ce débord du grenier X... sur le fonds Y... n'a pas nécessairement pour conséquence d'affecter cette partie du bâtiment et notamment de la toiture ou du gros oeuvre, à l'usage commun tant du fonds nord-ouest que du fonds sud-ouest ; que l'imbrication des locaux ne résulte donc que d'une configuration particulière de l'immeuble doté d'un fronton central triangulaire à hauteur des greniers et d'un mur de refend déporté pour tenir compte de l'implantation de la cheminée, sans suffire à créer des parties communes ayant vocation à être attribuées par quote-part ; qu'au contraire les actes de propriété établis après la division initiale de l'immeuble ont soigneusement partagé en deux éléments distincts chacune des deux parties de la maison d'origine sans prévoir de lot indivis ; que l'état apparent de l'immeuble accrédite cette volonté que tout soit distinctement partagé sans laisser subsister d'éléments communs, ainsi qu'il résulte du constat d'huissier requis par Madame Z... établissant que la toiture n'est visiblement pas entretenue à frais communs, mais seule la partie entretenue par les époux Y... s'étendant jusqu'à la souche de cheminée et au mur de refend, l'autre partie moins bien entretenue l'étant par les auteurs des époux X... ; qu'ainsi la propriété de l'immeuble divisé n'a pas été répartie en lots et aucun motif ne justifie que le bâtiment en litige soit soumis au statut de la copropriété ; ALORS QUE le statut de la copropriété des immeubles bâtis s'applique de plein droit dès que sont remplies les seules conditions prévues à l'article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à dire à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'en l'espèce, l'immeuble bâti « F... » appartenant aux consorts B... a été divisé en 1952 en deux lots privatifs distincts attribués à des personnes différentes, le premier, constitué par sa partie Nord Ouest, aux consorts E... auteurs des époux Y..., le second constitué par sa partie sud ouest attribué aux époux Z... auteurs des époux X... ; que ces lots privatifs sont étroitement imbriqués notamment au niveau des greniers où il n'y a pas de séparation verticale, puisque le grenier du lot Z... se situe en partie au dessus du lot privatif E... ; que si cette imbrication s'explique structurellement par le déport d'un mur de refend dû à la présence de la cheminée centrale de l'immeuble et par le bâti d'un fronton central triangulaire à hauteur des greniers, une telle situation implique nécessairement à tout le moins que les murs et la toiture localisés à cet endroit soient en droit des parties communes, sans qu'importe en fait qu'il n'y ait pas eu participation à frais communs au niveau de l'entretien ; qu'au demeurant, les géomètres experts commis par Madame Z... en 2005 pour établir un document d'arpentage et un descriptif de division, ont réalisé un plan de copropriété Z... / Y... ; que les juges du fond ne pouvaient donc en l'état, au seul vu de leurs constatations, exclure que le bâtiment en litige soit soumis au statut de la copropriété, sans violer le texte susvisé. SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire) Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux Y... à payer aux époux X... 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE les éléments produits aux débats démontrent que Monsieur et Madame Y..., qui avaient proposé 275 000 euros en juillet 2004 de la propriété Z..., ont tenté par tous moyens de s'opposer à la vente à Monsieur et Madame X... lorsqu'ils ont eu connaissance de leur offre au prix demandé de 381 122, 84 euros, puis, de contrarier leurs projets ; que prenant prétexte de l'existence d'une prétendue copropriété, ils ont fait savoir qu'ils s'opposeraient à toute demande de permis de construire ou de démolir ; qu'effectivement, ils ont saisi les juridictions administratives pour contester tant la décision autorisant la création d'une ouverture permettant la construction de la nouvelle maison que le permis de construire y afférent ; que cependant si cette attitude fautive a eu pour effet de contrarier les projets de Monsieur et Madame X..., il convient d'observer qu'elle n'est pas seule à l'origine des retards apportés tant à la construction, qui a subi des aléas de chantier, qu'à la vente, dont la réalisation était subordonnée à la réalisation de diverses conditions suspensives étrangères au litige ; ALORS QUE, D'UNE PART, outre que l'arrêt n'a pas pris en compte la contre-proposition à prix égal de 381 122, 84 euros faite par les époux Y... à Madame Z... par l'intermédiaire de Maître D... en vue de l'acquisition de la propriété Z..., expressément invoquée aux conclusions, l'arrêt a méconnu la donnée décisive établie et tout aussi expressément invoquée à ces mêmes conclusions, que les époux Y... n'ont pas d'abord contesté la vente Z...- X... finalisée en août 2004 après autorisation du juge des tutelles, leur contestation n'ayant été initiée qu'après qu'ils aient appris par Maître D... en décembre 2004 que la tutrice de Madame Z... avait fait établir un état descriptif de division et un document d'arpentage par des géomètres experts dont les plans joints localisaient une copropriété Z... / Y... portant non seulement sur partie de leur grenier, mais aussi sur leur cuisine du rez-de-chaussée et une chambre de l'étage, ce qui imposait un calcul des millièmes ; que dans ces conditions, la contestation de la vente Z... / X... par les époux Y... était légitime, comme reposant légitimement sur le risque de porter sur la partie de la chose d'autrui placée en copropriété, ainsi qu'il résultait de documents signés par la tutrice de Madame Z..., sollicitant de surcroît la co-signature des époux Y... ; que ceux-ci n'ont donc commis aucune faute à l'égard des époux X... en s'opposant à la vente Z... X... et a fortiori en s'opposant aussi à leurs demandes de permis de construire et de démolir impliquant une vente licite ; que l'arrêt a donc violé l'article 1382 du Code Civil pour qualification erronée de la faute imputée aux époux Y... ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, et de surcroît, ce comportement des époux Y... était manifestement sans relation de causalité directe et certaine avec les retards apportés à la construction et à la vente, dans la mesure où, comme le constate l'arrêt, la construction a subi des aléas de chantier, découlant au demeurant de procès-verbaux de constat produits par les époux X... (effondrement découlant d'une instabilité du sol) et la vente n'a pas seulement comporté les conditions suspensives visées par l'arrêt (liées notamment à une revente partielle de l'ancien bâtiment), mais aussi de très importants problèmes techniques à résoudre sur lesquels l'arrêt ne s'est pas expliqué, découlant de la présence de champignons lignivores, de larves xylophages et de capricornes dans les boiseries, de la présence de fibres d'amiante avec état dégradé du matériau et de la présence de revêtements contenant du plomb – comme le soulignaient les conclusions ; que dans ces conditions, l'arrêt qui a présumé la causalité a donc également violé l'article 1382 du Code Civil.