Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 24/05646

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [U] [G] [K] Préfet de [Localité 3] Parquet Civil Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karl SKOG Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05646 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CDU N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 20 novembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [D] [L], [Adresse 1] représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [U] [G] [K], [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 août 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffière Décision du 20 novembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05646 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CDU EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 septembre 2020 à effet à la même date, Monsieur [D] [L] a donné à bail à Madame [U] [G] [K] un appartement à usage d’habitation avec cave (lot n°15 et 16 de l’état descriptif de division) situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 864 euros, outre 115 euros de provision pour charges. Des loyers étant demeurés impayés, le gestionnaire locatif de Monsieur [L] a proposé à Madame [U] [G] [K], par courrier recommandé AR en date du 17 août 2023 (pli avisé et non réclamé), un échéancier à l’amiable visant à apurer la dette s’élevant à 16 643 euros à cette date. La situation d’impayés perdurant, Monsieur [S] [L] a fait signifier par acte d'huissier à Madame [U] [G] [K] un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 17 996,12 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif en date du 7 novembre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Monsieur [S] [L] a saisi en le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail conclu entre Madame [U] [G] [K] et Monsieur [S] [L] par le jeu de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire au torts exclusifs de la locataire, - ordonner sans délai de grâce l'expulsion de Madame [U] [G] [K] tout occupant de son chef, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Madame [U] [G] [K] à payer la somme de 22 395,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - condamner Madame [U] [G] [K] à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des charges jusqu'à libération des lieux, - condamner Madame [U] [G] [K] à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 29 août 2024, Monsieur [S] [L], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 25 692,65 euros, selon décompte du 26 août 2024, terme d’août 2024 inclus. Le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Régulièrement assigné à étude, Madame [U] [G] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au20 novembre 2024 MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [S] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Madame [U] [G] [K] L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023 pour la somme en principal de 17996,12 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. La somme sollicitée n’ayant pas été réglée dans le délai de 2 mois (aucun paiement, hormis les virements de la CAF, n’a été effectué), le commandement est demeuré infructueux pendant le ce délai applicable, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 janvier 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 9 janvier 2024. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2024 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l'audience, et que le bailleur, qui seul comparaît, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire. Dès lors, alors que rien ne permet d’établir que la locataire soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante et que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé, il apparait que Madame [U] [G] [K] se trouve sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024. Par conséquent, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par le code des procédures civiles d'exécution à cet égard. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [U] [G] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En l'espèce, Monsieur [S] [L] produit un décompte faisant apparaître que Madame [U] [G] [K] reste lui devoir la somme de 25 469, 06 euros (25 692, 15 euros – 223, 09) euros) à la date du 26 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure. Madame [U] [G] [K], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 25 469, 06 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17 996, 12 euros à compter de la date du commandement de payer, et à compter de la signification du jugement à intervenir pour le surplus au regard de l’actualisation de la dette. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Par conséquent, Madame [U] [G] [K] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [U] [G] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [L] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [D] [L] et Madame [U] [G] [K] concernant l'appartement à usage d'habitation avec cave (lot n°15 et 16 de l’état descriptif de division) situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 8 janvier 2024 à minuit, ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [G] [K], occupante sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DISONS qu'à défaut pour Madame [U] [G] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [L] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Madame [U] [G] [K] à verser à Monsieur [D] [L] la somme de 25 469, 06 euros (décompte arrêté au 26 août 2024, échéance du mois d’aout incluse) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17 996, 12 euros à compter de la date du commandement de payer, et à compter de la signification du jugement à intervenir pour le surplus au regard de l’actualisation de la dette, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Madame [U] [G] [K] à verser à Monsieur [D] [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision, ORDONNONS la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE PARIS (Parquet civil) de la présente décision, DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNONS aux dépens comme visé dans la motivation, CONDAMNONS Madame [U] [G] [K] à verser à Monsieur [D] [L] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, LA GREFFIERE LE PRESIDENT