Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/57564 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25MM
N° : 6-CH
Assignations du :
10 Octobre 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 novembre 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
La S.C.I. VIA PIERRE 2
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA - IPP, avocats au barreau de PARIS - #C1060
DEFENDEURS
Monsieur [P] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [L] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
La SOCIETE AMPM
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentés
DÉBATS
A l’audience du 13 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous signature privée du 23 février 2023, la SCI VIA PIERRE 2 a donné à bail à M. [L] [N] et M. [P] [C] agissant pour le compte de la société en formation AMPM, des locaux commerciaux à usage de boutique, situés [Adresse 1], à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 14 012 euros hors taxes hors charges.
Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer a été délivré aux preneurs, par acte d’huissier de justice du 4 août 2023, pour une somme de 9 417,23 euros au principal, outre le coût du commandement.
Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI VIA PIERRE 2 a, par exploits délivrés le 10 octobre 2023, fait citer M. [L] [N], Mme [P] [C] et la société AMPM devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, conservation du dépôt de garantie et condamnation solidaire des défendeurs au paiement provisionnel de la somme de 11 015,52 euros à titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges arrêté au 25 septembre 2023, outre la somme de 1 101,55 euros au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire de 10% due en cas de retard de paiement, d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer contractuel et des charges, les intérêts au taux légal majoré de 500 points de base sur les sommes dues, la capitalisation des intérêts, ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens incluant le coût du commandement, de l’assignation et de ses suites.
Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et sollicité les observations du demandeur sur l’immatriculation de la SAS AMPM au registre du commerce et des sociétés de Paris et la régularité de la signification du commandement de payer et de l’assignation dans les lieux loués ainsi que la production d’un justificatif d’immatriculation ou de non immatriculation de la SAS AMPM.
A l’audience du 26 avril 2024, la requérante indique maintenir uniquement ses prétentions à l’égard de la société AMPM, verse aux débats un extrait KBIS attestant de l’immatriculation de cette dernière au registre du commerce de Paris et actualise à la baisse le montant des provisions sollicités, réclamant désormais une somme de 857 euros à titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges arrêté au 2 septembre 2024. Les défendeurs n'ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'absence de constitution des défendeurs
Assignés à l’étude, les défendeurs n'ont pas constitué avocat et n'ont pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le désistement partiel
En application de l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.
Il en résulte qu’en procédure orale, le désistement du demandeur à une instance produit immédiatement son effet extinctif, à la condition qu’il soit accepté ou qu’aucune défense au fond ni fin de non-recevoir n’ait été formulée devant la juridiction.
En l’espèce, la société VIA PIERRE 2 se désiste de ses demandes initialement formées à l’encontre de M. [L] [N] et M. [P] [C], qui n’ont pas constitué avocat et n’ont pas conclu.
Dès lors, il y a lieu de constater que le désistement de la société demanderesse des prétentions formulées à leur encontre a produit immédiatement son effet extinctif quant à ces chefs de demande.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.
En l’espèce, l’article 25 du contrat de bail intitulé « loyer » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.
Le commandement du 4 août 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.
La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 857 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024 inclus, et au paiement de laquelle la société preneuse sera condamnée, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme des intérêts contractuels majorés à payer au bailleur et de l’indemnité forfaitaire de 10%, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, aucune mention relative à la capitalisation des intérêts ne figurant aux termes du contrat et aucune circonstance ne le justifiant, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.
Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 5 septembre 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, soit 1167,66 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 septembre 2023, charges et taxes applicables comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux.
En effet, l'article 24 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré s'analyse en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et de l’assignation compris.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
Donnons acte à la SCI VIA PIERRE 2 de son désistement d’instance à l’égard de M. [L] [N] et M. [P] [C] ;
Constatons l’extinction de l’instance de ces chefs ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 5 septembre 2024,
Ordonnons l’expulsion de la SAS AMPM et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail à usage de boutique, situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;
Condamnons la SAS AMPM à payer à la SCI VIA PIERRE 2 une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, soit 1 167,66 euros, à compter du 5 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Condamnons la SAS AMPM à payer à la SCI VIA PIERRE 2, à titre provisionnel, une somme de 857 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 septembre 2024,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de l’indemnité d’occupation majorée ;
Condamnons la SAS AMPM aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et de l’assignation ;
Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 08 novembre 2024
La Greffière, La Présidente,
Célia HADBOUN Cristina APETROAIE
