Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/03962

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 09 NOVEMBRE 2023 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 22/03962 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKL3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 novembre 2021 -Tribunal juduciaire de Créteil (3ème chambre. Loyers commerciaux)- RG n° 20/00013 APPELANTE S.C.I. LES MIRABELLES Immatriculée au R.C.S. d'Evry sous le n° 418 572 632 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jean-David COHEN de l'AARPI JAD & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : G0673 INTIMEE S.A.R.L. J.F.K. Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 439 286 972 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065 Assistée de Me Damien MARY, avocat au barreau de Paris, toque : D0972 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandra Leroy, conseillère. Ces magistrats a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Mme Nathalie Recoules, président de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée du 12 septembre 2008, la SCI Les Mirabelles a donné à bail à M. [R] [E] [T], Mme [I] [Z] [M] et Mme [V] [A] des locaux à usage commercial situés au [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2008, et contre paiement d'un loyer annuel de 42.000 € HT/HC (avec indexation sur l'ICC ' indice de référence 1er trimestre 2008). Ceux-ci sont ainsi désignés : « ensemble de locaux comprenant : au rez-de-chaussée, 2 grandes salles avec annexes (cuisines), sanitaires et vestiaires ; - au sous-sol, une grande salle ; - parking devant la grande salle ». La destination contractuelle des lieux est l'exercice d'une activité exclusive d'« organisation de séminaires, réception, restauration, location de salles, hôtel, résidence hôtelière, chambres meublées. Le preneur ne pourra sous aucun prétexte adjoindre à l'activité ci-dessus prévue, des activités connexes ou complémentaires sans autorisation écrite du bailleur ». Par acte sous signature privée du 14 septembre 2008, les preneurs initiaux ont cédé leur droit au bail à la SARL JFK. Le bail s'est tacitement prolongé après son expiration le 31 août 2017. Par exploit d'huissier signifié le 14 février 2019, la SARL JFK a formé une demande en renouvellement pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2019, et le bailleur ne s'est pas opposé au principe du renouvellement dans le délai légal. Par exploit d'huissier signifié le 27 novembre 2019, sur la base d'un rapport d'expertise amiable réalisé par M. [B] [K] le 04 octobre 2019, la SCI Les Mirabelles a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 90.000 € HT/HC. À défaut d'accord entre les parties, la bailleresse a notifié à sa locataire un mémoire préalable en demande le 23 avril 2020, en application des articles R. 145-23 et R. 145-27 du code de commerce, à laquelle celle-ci a répondu défavorablement par lettre recommandée avec avis de réception du 23 mai 2020. La SCI Les Mirabelles a par suite saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil par acte du 28 juillet 2020. Par jugement du 23 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux a : - constaté le renouvellement du bail conclu entre la SCI Les Mirabelles et la SARL JFK portant sur des locaux situés au [Adresse 1], aux clauses et conditions du bail expiré à l'exception du loyer, à compter du 1er avril 2019 et pour une durée de neuf ans ; - fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 27 novembre 2019 à la somme annuelle de 47.337,15 € HT/HC ; - condamné la SCI Les Mirabelles au paiement des entiers dépens de l'instance ; - condamné la SCI Les Mirabelles à payer à la SARL JFK la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 18 février 2022, la SCI Les Mirabelles a interjeté appel du jugement des chefs du montant du loyer révisé et des dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 18 mai 2022, par lesquelles la SCI Les Mirabelles, appelante, demande à la Cour de : - infirmer le jugement du 23 novembre 2021 rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Créteil, en ce qu'il a : o Fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 27 novembre 2019 à la somme annuelle de 47.337,15€ HT/HC ; o Condamné la SCI Les Mirabelles au paiement des entiers dépens outre la somme de 3.500€ à la SARL JFK au titre des frais irrépétibles ; En conséquence, statuant à nouveau, - débouter la SARL JFK de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé la valeur locative ; A titre principal, - juger que les travaux de transformation réalisés ont fait accession au bailleur ; - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 27 novembre 2019 à la somme annuelle de 117.072€ HT/HC conformément à la valeur locative estimée par l'Expert mandaté par le bailleur ; Subsidiairement, si la cour devait juger que les travaux de transformation réalisés n'ont pas fait accession au bailleur, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 27 novembre 2019 à la somme annuelle de 96.000€ HT/HC conformément à la valeur locative estimée par l'expert mandaté par le bailleur ; En tout état de cause, - juger du caractère monovalent des locaux pris à bail ; - juger que la règle du déplafonnement issue de l'article L. 145-34 du code de commerce est applicable ; - condamner la SARL JFK au paiement des entiers dépens, outre la somme de 5.000€ à la SCI Les Mirabelles au titre des frais irrépétibles. Vu les conclusions déposées le 04 août 2022, par lesquelles la SARL JFK, intimée, demande à la Cour de : - confirmer en sa totalité le jugement rendu le 23 novembre 2021 par le juge des loyers commerciaux près la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil, celui-ci ayant fixé le loyer des locaux loués sis à [Adresse 1] à la somme de 47.337,15 € par an, hors taxes et hors charges, en application des règles de plafonnement instituées par l'article L 145-34 du code de commerce, et ce pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 27 novembre 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, En conséquence, statuant à nouveau, - recevoir la SARL JFK en la totalité de ses demandes, fins et conclusions, - débouter la SCI Les Mirabelles de la totalité de ses demandes, fins et conclusions, A titre principal : - juger que la clause d'accession telle que prévue par le bail commercial en date du 12 septembre 2008 est une clause d'accession en fin de jouissance, - juger que la valorisation des locaux doit être faite dans leur consistance à la prise d'effet du bail, de sorte que les locaux n'ont aucunement un caractère monovalent, - juger que la clause de destination du bail permet l'exercice de plusieurs activités commerciales, de sorte que la monovalence revendiquée par la SCI Les Mirabelles se doit d'être écartée, - juger que les dispositions impératives de la Loi Pinel doivent être reprises aux termes de l'acte de renouvellement de bail commercial, A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où par extraordinaire la Cour estimerait (i) que les règles de plafonnement sont inapplicables et que les travaux réalisés par la SARL JFK sont considérés comme une modification des caractéristiques des locaux et (ii) qu'il y a lieu de retenir la méthode de valorisation par comparaison métrique malgré l'existence de la crise sanitaire : - juger que la clause d'accession telle que prévue par le bail commercial en date du 12 septembre 2008 est une clause d'accession en fin de jouissance, - juger que la valorisation des locaux doit être faite dans leur consistance à la prise d'effet du bail, de sorte que les locaux n'ont aucunement un caractère monovalent, - juger que la clause de destination du bail permet l'exercice de plusieurs activités commerciales, de sorte que la monovalence revendiquée par la SCI Les Mirabelles se doit d'être écartée, - fixer le loyer des locaux loués sis à [Adresse 1] à la somme de 51.716,50 € par an, hors taxes et hors charges, en application des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, et ce pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 27 novembre 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des dispositions impératives de la Loi Pinel ; A titre infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse ou par extraordinaire la Cour estimerait (i) que la clause d'accession ne doit pas être considérée comme productive d'effet en fin de jouissance et (ii) qu'il y a lieu de retenir la méthode hôtelière actualisée malgré l'existence de la crise sanitaire : - juger que le loyer du bail renouvelé doit être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, compte tenu du caractère monovalent des locaux, - fixer le loyer des locaux loués sis à [Adresse 1] à la somme de 61.500 € par an, hors taxes et hors charges, en application des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, et ce pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 27 novembre 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des dispositions impératives de la Loi Pinel ; Et en toute hypothèse : - condamner la SCI Les Mirabelles au paiement de la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner la SCI Les Mirabelles aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 septembre 2023. SUR CE, Sur la demande en fixation du loyer de renouvellement du bail Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. En vertu de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-3 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Aux termes de l'article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du même code, être déterminé selon les usages dans la branche d'activité considérée. Sont assimilés aux locaux construits en vue d'une seule utilisation et qualifiés de monovalents, les locaux aménagés en vue d'une seule affectation et ne pouvant être affectés à une autre destination sans réalisation de travaux très importants et des transformations profondes et coûteuses. Il est cependant admis que le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux réalisés par le preneur que s'ils ont fait accession. Par application des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, il appartient au bailleur qui entend déroger au principe du plafonnement et voir déterminer le loyer de renouvellement à la valeur locative de justifier d'une modification des éléments cités aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code. Il se déduit de la combinaison de l'ensemble de ces dispositions qu'en application de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre en principe à la valeur locative mais qu'il peut cependant être plafonné en vertu de l'article L 145-34 du même code à défaut de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, dans des conditions précisées par ce texte. Il résulte encore de l'article L 145-36 et de l'article R 145-10 du code de commerce que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a fixé le loyer de renouvellement du bail litigieux suivant la variation de l'indice des loyers commerciaux (« plafonnement ») soit à la somme annuelle de 47.337,15 € HT/HC à compter du 27 novembre 2019, après avoir considéré que : - le bail conclu le 12 septembre 2008 concerne les bâtiments B et D d'un ensemble immobilier de quatre bâtiments et le bâtiment B est aujourd'hui exploité à usage d'hôtel sous l'enseigne commerciale « hôtel Senia », après avoir fait l'objet d'importants travaux destinés à transformer des salles de réception et de restaurant en chambres d'hôtel à compter d'octobre 2011, et ce en conformité avec l'article 8 du bail du 12 septembre 2008 stipulant que « le preneur a l'autorisation d'effectuer tous travaux nécessaires à la transformation des locaux pour l'activité de l'hôtel uniquement. Le preneur devra transmettre au bailleur les plans de transformation et ce à titre d'information. Pour les travaux d'autre nature, il devra obtenir le consentement exprès et par écrit du bailleur. Les travaux qui seraient autorisés seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur. Tout embellissement, améliorations et installations faits par le preneur pendant le cours de son bail, resteront la propriété du bailleur à la fin du bail, sans indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, ce qu'il pourrait exiger de celui-ci, même s'il a autorisé les travaux » ; les locaux dits monovalents sont ceux qui ont été construits pour y exercer une activité spécifique, et qui se caractérisent ainsi par des aménagements particuliers exclusifs de toute autre activité, rendant leur affectation à une autre destination impossible sans des travaux importants ou des transformations coûteuses ; or il est constant que les hôtels sont a priori considérés comme des locaux monovalents, ce qui est corroboré en l'espèce par l'importance des travaux qui ont été nécessaires pour procéder à la transformation en hôtel des salles de réception des bâtiments B et D ; si la SCI Les Mirabelles soutient que les travaux effectués par le preneur lui ont fait accession à la date du renouvellement du contrat au regard de la clause précitée, et que les parties ont entendu distinguer des travaux de « transformation » et des travaux « d'autre nature », cette distinction porte uniquement sur l'obligation pour le preneur d'obtenir le consentement exprès et par écrit du bailleur, le troisième alinéa, qui seul comprend la clause d'accession litigieuse, visant de manière extrêmement générale « tout embellissement, améliorations et installations faits par le preneur pendant le cours de son bail », faisant ainsi fi de la distinction invoquée par la SCI Les Mirabelles ; en présence d'une clause stipulant une possibilité pour le bailleur de demander le rétablissement des locaux dans leur état primitif, l'accession « en fin de bail » ne peut s'interpréter que comme une accession à la fin des relations contractuelles, marquée par le départ des lieux du preneur, et non lors du renouvellement du bail, bien qu'un nouveau contrat soit effectivement formé ; en conséquence, les aménagements réalisés par la SARL JFK demeurent sa propriété à ce jour, faute d'avoir été transférés au bailleur par accession, la SCI Les Mirabelles ne pouvant dès lors s'en prévaloir pour faire considérer les locaux comme monovalents à la date du renouvellement, si bien que leur valorisation doit s'effectuer à la date de la prise à bail ; si la SCI Les Mirabelles soutient que les locaux présentaient déjà un caractère monovalent lors de la prise à bail le 1er septembre 2008, il apparaît à la lecture notamment des statuts du précédent exploitant des locaux et des plans des lieux datés de 2008 que plusieurs activités distinctes étaient exercées dans les locaux (restauration et organisation de réception/séminaires), que le restaurant disposait d'une entrée distincte de celle de l'hôtel, et que si la salle était à usage unique de réception et louée à cet effet, cette circonstance n'impliquait aucunement qu'elle présente un caractère de monovalence, celui-ci résultant à l'évidence de l'organisation et de la nature même des locaux, et non de l'exploitation qui en était faite par le preneur ; le preneur étant bien fondé à faire procéder aux travaux nécessaires pour exercer une activité conforme à la destination contractuelle des locaux sans que cela ne constitue une modification notable des caractéristiques du local, la SCI Les Mirabelles ne démontre aucune modification des éléments prévus à l'article L 145-33 du code de commerce, susceptible d'entraîner la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative. La SCI Les Mirabelles sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et à titre principal la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 117.072 € HT/HC conformément à la valeur locative estimée par l'expert mandaté par elle, et en suite de l'accession à son profit des travaux de transformation réalisés par la SARL JFK, et subsidiairement, la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 96.000 € HT/HC, sans accession des travaux de transformation. Au soutien de ses prétentions, la SCI Les Mirabelles fait valoir pour l'essentiel que la prise en compte des éléments de l'article L. 145-33 du code de commerce doit conduire à fixer le loyer à la valeur locative des locaux. A ce titre, elle relève que l'emplacement serait loin d'être « médiocre », étant à proximité de l'aéroport d'[Localité 4], du marché de [Localité 6] et de divers parcs d'affaires ou d'activités logistiques ou industrielles qui concentrent une grande partie de l'activité économique locale, générant une clientèle de voyageurs ou personnel naviguant, et de professionnels exerçant sur la zone, et ce même sans proximité de commerce ; la facilité d'accès à l'hôtel ne cesserait d'être renforcée en ce que la ligne de métro 14 reliant [Localité 5] à l'aéroport d'[Localité 4] est de nature à présenter un intérêt pour l'activité commerciale du preneur et accroître l'attractivité de l'hôtel ; que les caractéristiques du local ont été modifiées par le locataire à l'occasion des travaux de transformation en hôtel. La SCI Les Mirabelles expose par ailleurs que « les travaux nécessaires à la transformation des locaux pour l'activité de l'hôtel » sont bien de travaux de transformation des locaux aux termes de l'article 8 du bail lui-même et que dans le silence du bail sur le devenir des travaux de transformation, l'accession jouerait à l'expiration du bail initial, qu'il soit renouvelé ou non. A ce titre, elle souligne que tout comme le bail, la jurisprudence opérerait une distinction entre les travaux de transformation et les travaux d'amélioration/aménagement ; or, des travaux transformant des salles de réception en un hôtel 3 étoiles s'analyseraient en des travaux de transformation, dont l'importance et la nature ne sont pas sérieusement contestables, ces travaux constituant bien une modification notable des caractéristiques du local. La SCI Les Mirabelles argue en outre qu'il y a eu une modification des caractéristiques du local compte d'une modification substantielle des propriétés physiques des lieux loués, l'importance et le coût de ces travaux ne pouvant que constituer une transformation des locaux ; qu'à l'occasion des travaux de transformation des locaux, le locataire a modifié la surface des locaux objets du bail ; que des chambres ont été créées dans le bâtiment A et le bâtiment B ; que l'autorisation de procéder aux transformations des salles en hôtel n'a pas respecté les dispositions légales et notamment l'article L. 311-2 du code du tourisme en ce que la notification de l'intention du locataire devait intervenir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, y compris la notification d'un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés ; que le projet transmis par la SARL JFK était différent des travaux entrepris. Enfin, la SCI Les Mirabelles excipe du caractère monovalent des locaux dès lors qu'ils ont été aménagés en vue de l'exploitation d'un hôtel et sont utilisés en tant que tel par le preneur ; qu'ils étaient monovalents lors de la prise à bail dans leur configuration antérieure ; que le pluralisme des commerces autorisés par le contrat n'exclut pas le caractère monovalent des locaux au sens de la jurisprudence ; que le garage n'est que l'accessoire du bail puisque d'une part, il n'a nullement fait l'objet d'un contrat distinct avec la SARL JFK, et que d'autre part, il n'est pas situé à une adresse différente, ce qui constitue les deux critères susceptibles d'exclure le caractère accessoire ; que d'après les plans des locaux, il n'existe qu'une entrée unique au bâtiment B, ce qui est de nature à établir la monovalence des locaux. La SARL JFK s'oppose à ce chef de demande et sollicite à titre principal la confirmation du jugement attaqué de ce chef en faisant valoir pour l'essentiel que la zone d'activité ne serait pas stratégique, les locaux étant situés dans un environnement « médiocre » au sens du rapport du Cabinet Sainsard experts, la clientèle hôtelière drainée par l'aéroport étant répartie sur quatre communes et non uniquement sur la commune d'[Localité 4] et le panneau de l'hôtel visible depuis la rue servant uniquement à guider la clientèle, mais n'en apportant aucunement, ladite visibilité étant seulement limitée aux abords immédiats de l'Hôtel. Elle relève par ailleurs qu'il résulte de l'article R. 145-8 du code de commerce que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d'aménagement réalisés par le preneur que s'ils sont devenus sa propriété par accession ; or, la clause d'accession telle que prévue à l'article 8 du bail serait une clause d'accession en fin de jouissance, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte que la clause ne pourrait jouer qu'à la fin des relations contractuelles et non lors du renouvellement ; elle a réalisé d'importants travaux, de sorte que la bonne administration de la justice justifierait le report en fin de jouissance ; le bail ne ferait aucune distinction entre les travaux de transformation et les travaux d'autres natures. La SARL JFK expose en outre conformément aux dispositions du bail commercial en date du 12 septembre 2008, avoir respecté les termes de ce dernier et avoir seulement effectué d'importants travaux, lesquels ne touchaient pas l'assiette du bail, et ce afin que lesdits locaux soient en conformité avec la destination contractuelle autorisée, à savoir une activité hôtelière ; la SCI les Mirabelles avait expressément dispensé la SARL JFK du formalisme requis par l'article L.311-3 du code du tourisme conformément à de nombreux actes conclus. Elle souligne de surcroît que la méthode de valorisation des locaux par comparaison métrique, ou la méthode hôtelière actualisée ne pourraient trouver application en l'espèce, celles-ci étant basées sur le fonctionnement normal d'un hôtel, ce qui n'est plus du tout le cas depuis le mois de mars 2020 en raison de la crise sanitaire liée au Covid 19. Enfin, la SARL JFK fait valoir qu'il convient de valoriser les locaux dans leur consistance à la prise d'effet du bail, à savoir un salon, un restaurant avec bar, divers autres locaux, une grande salle au sous-sol et un parking devant la salle de réception, de sorte que les locaux n'ont pas un caractère monovalent, comme la SCI Les Mirabelles tente de le faire croire ; la clause de destination figurant au bail permet l'exercice de plusieurs activités commerciales différentes ; la SCI les Mirabelles n'est pas propriétaire des aménagements réalisés par la concluante ; que les locaux des bâtiments B et D n'ont jamais été construits à l'origine pour une activité hôtelière de sorte qu'ils n'ont pas le caractère monovalent ; que le loyer doit donc être fixé par référence aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce. Au cas d'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI Les Mirabelles est propriétaire d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 1] comprenant quatre bâtiments numérotés de A à D, seuls les bâtiments B et D étant inclus dans le contrat de bail conclu le 12 septembre 2008 entre la SCI Les Mirabelles et la SARL JFK. Les locaux sont ainsi décrits par l'article 2 du contrat de bail : « ensemble de locaux comprenant : - au rez-de-chaussée : 2 grandes salles avec annexes (cuisine...), sanitaires et vestiaires, - au sous sol : une grande salle, - parking devant la grande salle. Il est par ailleurs constant que le bâtiment B ainsi loué à la SARL JFK est désormais exploité à usage d'hôtel sous l'enseigne commerciale « Hotel Senia » suite à la réalisation de travaux conséquents destinés à transformer les salles de réception et de restaurant initiales en chambres d'hôtel à compter d'octobre 2011, activité d'hôtellerie prévue au contrat, en son article 8 stipulant que «le preneur a l'autorisation d'effectuer tous travaux nécessaires à la transformation des locaux pour l'activité de l'hôtel uniquement. Le preneur devra transmettre au bailleur les plans de transformation et ce à titre d'information. Pour les travaux d'autre nature, il devra obtenir le consentement exprès et par écrit du bailleur. Les travaux qui seraient autorisés seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur. Tout embellissement, améliorations et installations faits par le preneur pendant le cours de son bail, resteront la propriété du bailleur à la fin du bail, sans indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, ce qu'il pourrait exiger de celui-ci, même s'il a autorisé les travaux ». Si la SARL JFK exploite désormais, suite à l'aménagement des locaux en chambres d'hôtel, uniquement l'activité d'hôtellerie, incluant la fourniture de petit-déjeuner à sa clientèle et d'une place de stationnement à la même adresse et ce, quand bien même l'immeuble n'aurait pas été construit en vue d'une seule utilisation, notamment d'hôtellerie, le bailleur ne peut toutefois se prévaloir, pour pouvoir retenir la qualification de monovalence, des travaux réalisés par le preneur, que s'ils lui ont fait accession. Or, si la SCI Les Mirabelles se prévaut des aménagements réalisés par la société locataire consistant notamment dans la transformation des salles de réception en chambres d'hôtel, selon la clause incluse à l'article 8 du bail précitée, stipulant que «Tout embellissement, améliorations et installations faits par le preneur pendant le cours de son bail, resteront la propriété du bailleur à la fin du bail, sans indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, ce qu'il pourrait exiger de celui-ci, même s'il a autorisé les travaux », cette clause d'accession ainsi formulée prévoit une accession à la fin du bail, et est cependant corrélée à une obligation éventuelle de rétablissement des lieux dans leur état primitif, laquelle ne peut intervenir qu'à la fin des relations contractuelles entre les parties et non pas lors du renouvellement du bail. Il se déduit de cette constatation que la clause d'accession stipulée au bail et invoquée par la SCI Les Mirabelles, qui vise l'ensemble des travaux réalisés, ne pourra recevoir application qu'au départ de la société locataire, à la fin des relations contractuelles, la remise en état des locaux dans leur état primitif ne pouvant intervenir lors du renouvellement du bail. Le bailleur ne peut par conséquent, pour ce motif, se prévaloir des travaux réalisés par le preneur sans qu'il y ait lieu de rechercher s'ils ont eu pour effet de rendre les locaux monovalents. Si la SCI Les Mirabelles soutient que les travaux ainsi effectués par la SARL JFK auraient été réalisés sans obtenir son consentement exprès par écrit, force est cependant de constater qu'elle a contractuellement autorisé la SARL JFK à « effectuer tous travaux nécessaires à la transformation des locaux pour l'activité de l'hôtel uniquement », l'accord express écrit du bailleur n'étant contractuellement exigé que pour « les travaux d'autre nature », la communication des plans de transformation au bailleur n'étant en tout état de cause prévue pour les travaux de transformation en hôtel qu' « à titre d'information » et non à titre de validité. Le moyen fondé sur l'application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce sera donc écarté et le jugement du 23 novembre 2021 confirmé de ce chef. Par ailleurs, le bailleur invoque la modification des caractéristiques du local considéré et la modification notable des facteurs locaux de commercialité afin de déroger au principe du plafonnement des loyers. Pour établir l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le bailleur fait valoir que l'emplacement serait loin d'être « médiocre », étant à proximité de l'aéroport d'[Localité 4] du marché de [Localité 6] et de divers parcs d'affaires ou d'activités logistiques ou industrielles qui concentrent une grande partie de l'activité économique locale, générant une clientèle de voyageurs ou personnel naviguant, et de professionnels exerçant sur la zone, et ce même sans proximité de commerce ; que la facilité d'accès à l'hôtel ne cesserait d'être renforcée en ce que la ligne de métro 14 reliant [Localité 5] à l'aéroport d'[Localité 4] est de nature à présenter un intérêt pour l'activité commerciale du preneur et accroître l'attractivité de l'hôtel, et que les caractéristiques du local ont été modifiées par le locataire à l'occasion des travaux de transformation en hôtel. Néanmoins, par application de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle, la preuve en incombant au bailleur. La modification doit être intervenue au cours du bail expiré de sorte qu'il est inopérant pour le bailleur de se prévaloir de l'allongement de la ligne 14 jusqu'à [Localité 4], simple projet d'aménagement dont il sera au surplus relevé qu'il ne concerne pas spécifiquement la zone de chalandise des locaux mais l'ensemble de la zone d'[Localité 4]. La SCI Les Mirabelles ne peut pas davantage se prévaloir de la proximité du MIN de Rungis ou de zones d'activité à proximité pour obtenir le déplafonnement du loyer, alors même que cette proximité préexistait à la conclusion du bail commercial initial, et qu'il ne résulte d'aucune des pièces versées aux débats une modification notable des facteurs locaux de commercialité, pris ensemble ou séparément, liée à cette proximité, ayant une incidence favorable in concreto sur le commerce exercé. Ce motif de déplafonnement sera en conséquence également écarté. Enfin, il est vainement recherché dans les pièces versées aux débats une modification des caractéristiques du local considéré, dont la superficie n'a pas évolué de manière notable depuis la signature du bail initial, et dont la visibilité, limitée visuellement à un panneau sur une rue, n'apparaît pas notablement accrue. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a décidé d'une fixation du loyer suivant la variation de l'indice des loyers commerciaux avec plafonnement, à la somme annuelle de 47.337,15 € Ht /HC à compter du 27 novembre 2019, date de l'assignation introductive d'instance, la valeur locative des locaux étant supérieure au montant du loyer plafond. Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef. 2) Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SCI Les Mirabelles aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  En outre, la SCI Les Mirabelles sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et déboutée de sa demande de condamnation de la SARL JFK de ce chef. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, après débats tenus en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme la décision rendue le 23 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil sous le n° RG 2000013, en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute la SCI Les Mirabelles de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la SCI Les Mirabelles à verser à la SARL JFK la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la SCI Les Mirabelles aux dépens d'appel ; Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE