Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/00071

SM/OC COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - Me Aurore BONNETAIN - SELARL EMMANUELLE RODDE Expédition TJ LE : 19 DECEMBRE 2024 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024 N° - 8 Pages N° RG 24/00071 - N° Portalis DBVD-V-B7I-DTWI Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 17 Novembre 2023 PARTIES EN CAUSE : I - S.C.I. CLARAMANDE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 4] [Localité 1] N° SIRET : 535 140 107 Représentée par Me Aurore BONNETAIN, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté APPELANTE suivant déclaration du 25/01/2024 II - M. [Z] [G] né le 13 Mai 1996 à [Localité 5] [Adresse 3] - Mme [X] [S] née le 22 Novembre 1993 à [Localité 5] [Adresse 2] Représentés par la SELARL EMMANUELLE RODDE, avocat au barreau de CHATEAUROUX timbre fiscal acquitté INTIMÉS 19 DECEMBRE 2024 N° /2 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre M. Richard PERINETTI Conseiller Mme Marie-Madelaine CIABRINI Conseillère *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant compromis de vente du 21 octobre 2021, M. [G] et Mme [S] ont acquis de la SCI Claramande un bien immobilier moyennant le prix de 85 000 €, hors frais de notaire, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 92 700 € sur une durée maximale de 15 ans et au taux maximal de 1%. Il était prévu une clause pénale de 8 500 € en cas de non régularisation de la vente par acte authentique. Suite à des mises en demeure restées vaines, la SCI Claramande a fait assigner M. [G] et Mme [S] par acte du 3 août 2022 en paiement de la somme de 8500 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022, date de la première mise en demeure, outre 679 € correspondant aux frais engagés et 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 17 novembre 2023, saisi par un jugement d'incompétence rendu par le tribunal de proximité de Cannes en date du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Châteauroux a : - Rejeté la demande en paiement de la somme de 8 500 € formée par la SCI Claramande ; - Rejeté la demande en paiement de la somme de 679 € formée par la SCI Claramande ; - Condamné la SCI Claramande à payer à M. [G] et Mme [S] la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SCI Claramande aux dépens. Le tribunal a retenu un manquement de M. [G] et de Mme [S] à leur obligation contractuelle de ne pas avoir notifié au vendeur et au notaire les deux refus de prêts mais a jugé que du fait qu'aucun organisme bancaire n'avait consenti de prêt aux acquéreurs, la SCI Claramande ne pouvait se prévaloir de la clause pénale. Suivant déclaration du 25 janvier 2024, la SCI Claramande a relevé appel de ce jugement, des chefs énoncés ci-dessus. Aux termes ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour plus amples exposé des moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI Claramande demande à la cour de : INFIRMER LE JUGEMENT du 17 novembre 2023 en ce qu'il a : - Rejeté la demande en paiement de la somme de 8 500 € formée par la SCI Claramande ; - Rejeté la demande en paiement de la somme de 679 € formée par la SCI Claramande ; - Condamné la SCI Claramande à payer à M. [G] et Mme [S] la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SCI Claramande aux dépens. ET STATUANT A NOUVEAU : - DIRE ET JUGER que M [G] et Mme [S] ont failli à leurs obligations contractuelles insérées dans l'avant contrat en date du 21 octobre 2021 en ce qu'ils se sont abstenus de réaliser les démarches auprès des organismes bancaires dans le délai imparti de 60 jours. - DIRE ET JUGER que M [G] et Mme [S] ont causé un préjudice à la société CLARAMANDE du fait de leurs abstentions fautives à entreprendre les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt bancaire dans le délai prévu au compromis de vente du 21 octobre 2021 ; - DIRE ET JUGER que ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 5.000 euros ; - DIRE ET JUGER que la clause pénale insérée au compromis de vente en date du 21 octobre 2021 a vocation à s'appliquer au bénéfice de la SCI CLARAMANDE. En conséquence : - CONDAMNER in solidum M [G] et Mme [S] à payer à la société CLARAMANDE la somme de 8.500 € représentant le montant de la clause pénale insérée au compromis de vente signé le 21 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 28 février 2022. - CONDAMNER in solidum M [G] et Mme [S] à payer à la société CLARAMANDE la somme de 679 € représentant le montant des frais engagés dans le cadre de cet avant contrat par la SCI CLARAMANDE auprès du syndic FONCIA. - CONDAMNER in solidum M [G] et Mme [S] à payer à la société CLARAMANDE la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure civile. Dans leurs dernières conclusions signifiées le 19 juillet 2024 auxquelles il convient de même de se reporter pour plus amples exposé des moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [G] et Mme [S] demandent à la cour de : - CONFIRMER le jugement du 17 novembre 2023 rendu par la Tribunal de Châteauroux en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 8500 € et de la somme de 679 € formée par la SCI CLARAMANDE, condamné la SCI CLARAMANDE aux dépens et à verser à M [G] et Mme [S] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile (sic). - CONDAMNER la SCI CLARAMANDE à verser la somme de 2000 € à [Z] [G] au titre de l'abus de procédure ; - CONDAMNER la SCI CLARAMANDE à verser la somme de 2000 € à [X] [S] au titre de l'abus de procédure ; - CONDAMNER la SCI CLARAMANDE aux entiers dépens et à une indemnité de 4000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024. MOTIFS Les articles 1103 et 1104 du code civil posent pour principe que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. L'article 1102 du même code énonce que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. L'article1304-3 du même code dispose que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'. En l'espèce, l'acte sous seing privé intitulé ' compromis de vente' en date du 21 octobre 2021 prévoyait, au titre de la condition suspensive d'obtention de prêt que l'acquéreur déclarait avoir l'intention de recourir à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ contractuel d'application de l' article L.313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes : organisme prêteur : Crédit agricole ou Caisse d'Epargne ou tous organismes prêteurs, montant maximum de la somme empruntée : 92 700 €, sur une durée maximale de remboursement de 15 ans au taux nominal de 1 % l'an (hors assurances). L'acte précisait que 'toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.' Au titre des obligations de l'acquéreur, l'acte stipulait que : ' L'acquéreur s'oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt. L'acquéreur devra informer sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l'article L.313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d'un mois à compter de la date de la signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.' ' La réception de l'offre de prêt devra intervenir au plus tard dans les 60 jours de la signature des présentes. L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur et au notaire.' La charge de la preuve repose sur le bénéficiaire de la condition. Par conséquent, la vente ayant été conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, il revient à l'acquéreur de démontrer qu'il a effectué les démarches en vue de l'obtention du prêt présentant les caractéristiques précisées à l'acte. M. [G] et Mme [S] ne produisent tout d'abord pas la copie de leurs demandes de prêt, ce qui aurait permis de dater leurs démarches et de vérifier que les demandes étaient conformes aux caractéristiques mentionnées au compromis de vente. Ils produisent deux courriers d'organismes prêteurs : - le premier en date du 7 avril 2022, du [Adresse 6], qui indique refuser un prêt de 95 172 €, alors que la condition suspensive prévoyait que le prêt demandé s'élevait à 92 700 €. - le second courrier de refus ne porte pas l'en-tête de l'organisme prêteur. Il mentionne que la demande de prêt a été faite le 19 novembre 2021 pour un montant total de 95 172 €, ce qui conduit à la même remarque que ci-dessus, sur une durée de 180 mois au taux nominal hors assurance de 1,30 %, ce taux ne correspondant pas aux stipulations du compromis de vente. En application de l'article 1304-3 du code civil, sus visé, et des dispositions contractuelles contenues dans la promesse de vente, le fait que les demandes ne soient pas conformes aux stipulations contractuelles, notamment en l'espèce, quant au montant emprunté et au taux de l'emprunt, entraîne la réalisation fictive de la condition. En vertu de la clause du compromis aux termes de laquelle à défaut de notification par l'acquéreur au vendeur de l'obtention ou de la non obtention du prêt, le vendeur aura, à l'expiration du délai ci-dessus (soit 60 jours), la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, la SCI Claramande a adressé une lettre recommandée à M. [G] et Mme [S] le 28 février 2022, sollicitant une telle justification. Aucune réponse n'a été apportée par les acquéreurs au vendeur. Une seconde mise en demeure leur a été adressée le 25 mars 2022 en ces termes : ' Je vous mets en demeure de respecter votre engagement de signature et de faire confirmer la date de réitération de l'acte authentique par votre notaire sous huit jours commençant à courir à compter de la bonne réception de la présente, à défaut de la date d'envoi. Dans le cas contraire, je me verrais contraint de faire appliquer la clause pénale prévue au compromis'. Une autre mise en demeure de l'assureur protection juridique de la SCI Claramande leur a été adressée le 14 avril 2022. M. [G] et Mme [S] tentent vainement de soutenir que les courriers recommandés prévus par la clause sus visée ont été adressés par la SCI Claramande à une adresse inexacte et qu'il ne peut être considéré qu'ils leur ont été valablement adressés. Or, les avis de réception des mises en demeure portent la mention ' pli avisé, non réclamé', et non pas ' destinataire inconnu à l'adresse', de sorte qu'ils produisent parfaitement effet, chaque partie étant supposée informer loyalement son contractant de son changement d'adresse et faire suivre son courrier. En conséquence, les acquéreurs n'ayant pas justifié des diligences accomplies en vue d'obtenir un prêt aux conditions prévues au compromis, et les courriers des banques établissant que les prêts sollicités ne l'ont pas été dans le respect des caractéristiques prévues à la promesse de vente, la condition est réputée réalisée et le vendeur pouvait exiger la réitération de la vente, ce qu'il a fait au moyen des lettres recommandées ci-dessus évoquées. C'est à tort que M. [G] et Mme [S] soutiennent que le compromis n'ayant pas prévu de dépôt de garantie, ils ne sont redevables d'aucune somme envers le vendeur. En effet, il ressort des dispositions du compromis que si l'acquéreur n'a pu apporter la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et le compromis sera caduque. Dans ce cas, l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura le cas échéant versé, en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur'. Ainsi, l'acquéreur peut récupérer le dépôt de garantie lorsqu'il n'a pu obtenir de prêt aux conditions stipulées au compromis. Tel n'est pas en l'espèce, les acquéreurs ayant demandé un prêt non conforme aux caractéristiques convenues, de sorte que le vendeur aurait pu conserver le dépôt de garantie, ce qui est sans objet puisqu'il n'en a pas été prévu. Ces dispositions ne sont pas exclusives de l'application de la clause pénale dans les conditions qui suivent, le vendeur étant en droit de s'en prévaloir dès lors que la condition suspensive est réputée réalisée. Sur l'application de la clause pénale Selon le compromis de vente page 11 paragraphe ' Stipulation de pénalité', 'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 8 500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge ne peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.'» En l'espèce, toutes les conditions relatives à l'exécution de la vente étaient remplies, dès lors qu'il a été vu ci-dessus que la condition suspensive s'est trouvée réputée fictivement réalisée. Le vendeur a mis en demeure les acquéreurs de régulariser la vente par acte authentique en leur réclamant le paiement de la clause pénale, ce en quoi il était fondé. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI Claramande de sa demande et M [G] et Mme [S] seront condamnés à lui verser la somme de 8 500 € au titre de la clause pénale, aucune allégation de son caractère manifestement excessif n'ayant été formulée à titre subsidaire. Sur les frais annexes La SCI Claramande réclame une somme de 679 € au titre de frais de 'dossier promesse de vente' et 'état date notaire', qui ne peuvent être rattachés de façon certaine à la promesse de vente conclue entre les parties. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur la demande de dommages et intérêts d'un montant de 5 000 € La SCI Claramande ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui réparé par l'octroi de la clause pénale et sera déboutée de sa demande, au surplus nouvellement présentée en appel. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est constant que le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, nul abus de droit n'est caractérisé à l'encontre de la SCI Claramande dont la demande est déclarée bien fondée. La demande indemnitaire formée par M. [G] et Mme [S] ne peut qu'être rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [G] et Mme [S], parties succombantes, devront supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Claramande aux dépens. L'équité et l'issue donnée au litige par la présente décision, commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les appelants à verser à la SCI Claramande la somme de 1000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Claramande en paiement de la somme de 679 € ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne in solidum M. [G] et Mme [S] à verser à la SCI Claramande la somme de 8 500 € au titre de la clause pénale ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne in solidum M. [G] et Mme [S] aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne in solidum M. [G] et Mme [S] à verser à la SCI Claramande une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, S. MAGIS O. CLEMENT