Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 7]
[Localité 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,
Minute n°
N° RG 24/00959 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H4BI
[U] [O]
[X] [Z]
C/
[B] [G]
JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX
Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 24 Avril 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier
DEMANDEURS :
Monsieur [U] [O]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représenté par Maître Marion AUBE de la SELARL EHMA AVOCATS, avocats au barreau de l'EURE,
Madame [X] [Z] épouse [O]
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentée par Maître Marion AUBE de la SELARL EHMA AVOCATS, avocats au barreau de l'EURE,
DÉFENDERESSE :
Madame [B] [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]
comparante en personne
DÉBATS à l'audience publique du : 05 Février 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO
Greffier : Catherine POSE
JUGEMENT :
- contradictoire rendu publiquement et en premier ressort
Copies certifiées conformes délivrées le :
Copie exécutoire délivrée le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat conclu le 29 janvier 2018, Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z] ont donné à bail à Madame [B] [G], une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 680 euros provisions sur charges comprises.
Par acte de cautionnement en date du même jour annexé au contrat de location, Monsieur [L] [G] s’est porté caution solidaire de la locataire.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z] ont fait signifier à Madame [B] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mai 2024 ; puis l’ont fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par acte de Commissaire de justice du 20 septembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.
A l’audience du 05 février 2025, après un renvoi pour mise en état du débiteur,
Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z], représentés par leur conseil, s’en sont référés à leur assignation. Ils ont ainsi sollicité du tribunal de voir :
condamner Madame [B] [G] au paiement de la somme actualisée de 4.989,14 euros correspondant au montant des loyers dus au 05 février 2025 portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 2.192,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et reproduite dans le commandement, à défaut, prononcer la résiliation du bail en raison de l’inexécution du contrat de bail, ordonner que Madame [B] [G] soit tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux qu’elle occupe indûment sis [Adresse 2] et ce après avoir satisfait aux obligations de locataire sortant, ordonner, à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion de Madame [B] [G] et de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, condamner Madame [B] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce, jusqu’au jour de son départ définitif des lieux, condamner Madame [B] [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner Madame [B] [G] à tous les dépens de l’instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [B] [G], comparante en personne, a reconnu la dette locative et sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Si elle a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, elle a toutefois exprimé son souhait de quitter le logement raison pour laquelle elle a subsidiairement sollicité un report des mesures d’expulsion. En outre, elle a exposé sa situation personnelle et financière.
Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, dont il a été fait lecture de ses conclusions.
L'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré dûment autorisée par le tribunal, reçue au greffe le 10 février 2025, les bailleurs se sont opposés à un report des mesures d’expulsion.
MOTIFS DE LA DECISION
I.Sur la résiliation et l’expulsion :
Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 mai 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation le 20 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 15, page n°8) et les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [B] [G] le 17 mai 2024 pour un montant en principal de 2.192,57 euros.
Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2024.
En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l'expulsion de Madame [B] [G] sera ordonnée.
II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation :
Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z] produisent un décompte démontrant que Madame [B] [G] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (30 euros) la somme de 4.959,14 euros à la date du 05 février 2025.
Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 318 euros (versement CAF) en date du 05 février 2025 et une dernière ligne débitrice de 777,03 euros (« émission du 02/2025 ») en date du 01er février 2025.
Madame [B] [G], comparante, reconnait la dette.
Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4.959,14 euros correspondant :
aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 18 juillet 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au dernier terme du décompte (terme de février 2025 inclus).
Cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.192,57 euros à compter du commandement de payer (17 mai 2024) et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.
Enfin, Madame [B] [G], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
III. Sur les délais de paiement :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.
L'article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».
En l’espèce, Madame [B] [G] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 50 euros en sus du loyer courant.
Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [B] [G] vit seule avec sa fille âgée de 10 ans. Ses ressources mensuelles s’élèvent à 1.443,32 euros au titre des prestations sociales tandis que ses charges s’élèvent à 1.235,94 euros par mois. Elle précise avoir une autre dette de 700 euros concernant son assurance voiture. Madame [G] affirme avoir déposé un dossier de surendettement, non encore recevable au jour de l’audience. Elle indique être atteinte d’une arthrodèse lombaire faisant obstacle à toute activité professionnelle, raison pour laquelle un dossier a été déposé auprès de la MDPH avec demande de logement social adapté à son handicap.
Les bailleurs sont quant à eux opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Si le décompte locatif démontre des efforts de règlement depuis la délivrance de l’assignation, il n’est pas établi que Madame [G] est en situation de régler sa dette, ce que démontre par ailleurs sa proposition de règlement, insuffisante pour apurer le passif en 36 mois. Pour cette raison, le tribunal se trouve dans l’impossibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire, c’est-à-dire d’accorder un maintien dans les lieux.
Par conséquent, la demande sera rejetée.
IV. Sur le report des mesures d’expulsion :
En application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut en principe avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, toutefois le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, Madame [B] [G] sollicite, à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux. Les bailleurs sont quant à eux opposés à cette demande au motif que l’arriéré de loyer ne fait qu’augmenter et que la locataire ne justifie d’aucune démarche effective de relogement.
Il est exact que la locataire n’a pas justifié de ses démarches de relogement dans le parc social lors de l’audience ; de même, le risque d’augmentation de l’endettement est bien réel et un maintien dans les lieux durant une période trop longue serait aussi préjudiciable aux bailleurs qu’à la locataire.
Cependant, compte-tenu de la situation familiale de l’intéressée, en particulier la présence d’un enfant mineur au domicile, il apparaît justifié de lui accorder un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux, délai qui s’ajoute à celui de droit commun de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, portant ainsi à quatre mois le délai total pour libérer le logement.
V. Sur les demandes accessoires :
Madame [B] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les dépens de l’exécution, s’agissant d’une compétence exclusive du juge de l’exécution.
Compte-tenu des démarches qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z], Madame [B] [G] sera condamnée à leur verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable l'action de Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2018 entre d’une part Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z] et d’autre part Madame [B] [G] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], sont réunies à la date 18 juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Madame [B] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [B] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, quatre mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [B] [G] à verser à Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z] la somme de 4.959,14 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 05 février 2025 (terme de février 2025 inclus) ;
DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.192,57 euros à compter du 17 mai 2024 et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [B] [G] à verser à Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [B] [G] à verser à Monsieur [U] [O] et Madame [X] [O] née [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [B] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier
LE PRESIDENT LE GREFFIER
