Cour d'appel, 13 juin 2023. 21/02905

N° RG 21/02905 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K6DP C3 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS la SELARL BSV AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 13 JUIN 2023 Appel d'une décision (N° RG 19/00567) rendue par le Tribunal judiciaire de VIENNE en date du 20 mai 2021 suivant déclaration d'appel du 29 juin 2021 APPELANT : M. [S] [R] né le 25 décembre 1953 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] représenté et plaidant par Me Alexandre TRIME de la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS, avocat au barreau de VIENNE INTIMES : M. [X] [L] né le 29 octobre 1968 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] Mme [H] [L] épouse [L] née le 11 décembre 1968 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 4] représentés par Me Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par Me Eléonore KAZAZIAN-BALESTAS, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 25 avril 2023 Mme Clerc président chargée du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [S] [R] a fait paraître le 6 février 2019 sur le site LE BON COIN une annonce proposant à la vente un studio d'une superficie de 17,5 m² situé [Adresse 3] au prix de 230'000 euros. M. et Mme [X] et [H] [L], recherchant un logement pour leur fils étudiant, ont visité le bien le 8 février 2019 et ont formé le même jour par mail une offre d'achat au prix de 230'000 euros. À la demande du vendeur, les époux [L] ont émis le 10 février 2019 une nouvelle offre d'achat au prix de 240'000 euros, qui a été expressément acceptée sous les conditions que les fonds soient certifiés disponibles par le notaire du vendeur, que toutes les dispositions légales soient respectées et que la vente soit conclue et les fonds versés dans le délai d'un mois. Après plusieurs échanges entre les notaires respectifs des parties un rendez-vous était fixé le 8 mars 2019. Le 4 mars 2019 le notaire du vendeur informait toutefois M. et Mme [L] que les enfants de M. [R], en leur qualité de nus-propriétaires du bien, n'entendaient pas régulariser la vente. La sommation de comparaître chez le notaire rédacteur, adressée le 7 mars 2019 à M. [R], demeurait infructueuse. Aucun accord amiable n'a pu être trouvé en vue de l'indemnisation des candidats acquéreurs. Par acte d'huissier du 30 avril 2019, M. [X] [L] et Mme [H] [L] ont fait assigner M. [S] [R] devant le tribunal de grande instance de Vienne en paiement à chacun de la somme de 12'000 euros à titre de dommages et intérêts en se fondant sur l'inexécution par le défendeur de son engagement de se porter fort pour les nus-propriétaires. M. [R] s'est opposé à cette demande en faisant valoir qu'il n'avait contracté aucun engagement de porte-fort, que la vente n'était pas parfaite, que la réunion fixée au 8 mars 2019 était simplement préparatoire entre les notaires et que l'offre d'achat était caduque à défaut de versement des fonds dans le délai contractuel d'un mois. Par jugement en date du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Vienne a condamné M. [S] [R] à payer à chacun des époux [L] la somme de 12'000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Le tribunal a considéré en substance qu'en contresignant l'offre d'achat au prix de 240'000 euros M. [R] s'était tacitement, mais nécessairement, porté fort pour ses trois enfants, nus-propriétaires de l'immeuble depuis une donation-partage intervenue en 2013, que tenu d'une obligation de résultat M. [R] avait engagé sa responsabilité contractuelle à défaut de ratification de la vente par ses enfants et que les bénéficiaires de la promesse de porte-fort n'avaient pas à caractériser un préjudice particulier, ce qui justifiait l'allocation de l'intégralité des sommes réclamées. M. [S] [R] a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 29 juin 2021 aux termes de laquelle il critique l'ensemble des chefs du jugement. Vu les conclusions déposées et notifiées le 27 septembre 2021 par M. [S] [R] qui demande à la cour, par voie d'infirmation du jugement, de débouter M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes, subsidiairement de dire et juger que ces derniers ne démontrent l'existence d'aucun préjudice, à titre infiniment subsidiaire de réduire les demandes indemnitaires à de plus justes proportions et en tout état de cause de condamner solidairement M. [X] [L] et Mme [H] [L] à lui payer une indemnité de 3 000 euros pour frais irrépétibles. Il fait valoir : que la promesse de porte-fort, qui ne peut être tacite, doit résulter d'un acte positif manifestant l'intention certaine et non équivoque de son souscripteur, qu'en l'espèce en contresignant l'offre d'achat, en omettant de mentionner qu'il n'avait pas la qualité pour le faire, il ne s'est nullement engagé à faire ratifier la vente par ses enfants , qu'il ne résulte d'aucune pièce du dossier, pas même du courriel de son notaire du 11 février 2019 indiquant que les consorts [R] le chargeaient d'établir la promesse de vente, qu'il aurait pris un tel engagement ultérieurement, qu'en outre l'offre d'achat, qui a été acceptée sous la condition expresse de la régularisation d'un compromis de vente et du versement des fonds dans le délai d'un mois, est caduque à défaut de réalisation de ces conditions, étant observé d'une part que les notaires ne disposaient pas de tous les éléments pour rédiger un projet de promesse de vente (surface exacte à déterminer, absence des diagnostics prévus par la loi), et d'autre part que les époux [L] ne se sont pas présentés chez le notaire à la date fixée, qu'en toute hypothèse les demandeurs ne justifient pas du préjudice allégué alors qu'ils ne peuvent prétendre être indemnisés sur la base d'un usage non démontré par référence à la clause pénale de 10 % habituellement stipulée en matière de transaction immobilière, qu'il n'est nullement établi que le studio litigieux serait un bien extrêmement rare sur le marché immobilier dans le secteur concerné et que contrairement à leur affirmation les époux [L] n'ont pas abandonné leurs recherches après l'échec de la transaction. Vu les conclusions déposées et notifiées le 20 décembre 2021 par M. [X] [L] et Mme [H] [L] qui sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de M. [R] à leur payer à chacun une nouvelle indemnité de procédure de 3 000 euros. Ils font valoir : que la promesse de porte-fort peut être tacite, et même implicite, si la volonté de promettre d'obtenir l'engagement d'un tiers est certaine, qu'en l'espèce en contresignant l'offre d'achat sans émettre la moindre réserve sur sa qualité à agir, M. [R] s'est engagé de façon explicite et non équivoque à ce que ses enfants ratifient la vente en leur qualité de nus-propriétaires depuis un acte de donation-partage de 2013, que le notaire du vendeur, qui avait lui-même reçu l'acte de donation-partage, n'a jamais émis la moindre réserve quant à la réalisation de la transaction en s'exprimant au nom des consorts [R], ce qui implique que les enfants de M. [R] étaient en parfait accord avec leur père, lequel était qualifié pour régulariser la vente puisque son intervention aurait été indispensable en sa qualité d'usufruitier, que les nus-propriétaires ayant donné leur accord dans un premier temps, il est incontestable que M. [R] s'est porté fort pour eux, étant observé qu'aucun justificatif n'a été apporté du refus des enfants de ratifier la vente, que n'étant pas propriétaire du bien M. [R] a commis une faute dolosive en le proposant à la vente et en menant les négociations, ce qui l'oblige à réparation, que leur préjudice, calculé par référence à la clause pénale de 10 % habituellement stipulée en cette matière, n'est nullement surévalué dès lors que le studio, idéalement situé à proximité de l'université fréquentée par leur fils, est un bien rare et qu'ils ont cessé toutes recherches après l'acceptation de leur offre d'achat, que l'appelant ne peut se prévaloir de la caducité de l'offre d'achat alors qu'ils ont été informés le 4 mars 2019 par son notaire que les nus-propriétaires n'entendaient pas donner suite à la vente et que la sommation faite à M. [R] de se présenter chez le notaire le 8 mars 2019 s'est révélée infructueuse, ce qui explique leur absence légitime à cette réunion destinée à la signature du compromis de vente, et non pas à la seule préparation du dossier. L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 21 mars 2023. MOTIFS Aux termes de l'article 1204 du code civil «'On peut se porter fort en promettant le fait d'un tiers. Le promettant est libéré de toute obligation si le tiers accomplit le fait promis. Dans le cas contraire, il peut être condamné à des dommages et intérêts. Lorsque le porte-fort a pour objet la ratification d'un engagement, celui-ci est rétroactivement validé à la date à laquelle le porte-fort a été souscrit'». La promesse de porte-fort est un engagement personnel autonome d'une personne qui promet à son cocontractant d'obtenir l'engagement d'un tiers à son égard. Le porte-fort, qui est débiteur d'une obligation de résultat autonome, est tenu envers le bénéficiaire de la promesse des conséquences de l'inexécution de l'engagement promis, qui ne peut être sanctionnée que par l'allocation de dommages et intérêts. Si la jurisprudence citée (Ass Plénière 22 04 2011 n°09-16008) ne concerne que la ratification de la promesse de porte-fort, dont il est effectivement décidé qu'elle peut être tacite dans une espèce où elle résultait d'un acte écrit, il est néanmoins de principe (notamment com 08 03 2016 n°14-24921) qu'un engagement de porte-fort peut être contracté tacitement, mais que dans ce cas il doit résulter d'actes manifestant l'intention certaine et non équivoque du promettant de s'engager pour un tiers. En l'espèce, M. [R], qui est l'auteur de l'annonce de vente parue sur le site LE BON COIN et qui a lui-même fait visiter le bien le 8 février 2019, a mené seul la négociation avec M. et Mme [L], en exigeant notamment un supplément de prix de 10 000 euros, ainsi qu'il résulte de ses mails des 10 et 11 février 2019. Il a en outre contresigné l'offre d'achat du 10 février 2019 au prix de 240'000 euros sans faire état de sa qualité d'usufruitier et sans évoquer à aucun moment la présence de nus-propriétaires. Il n'a, en effet, approuvé cette offre qu'en son seul nom et sous la seule condition manuscrite expresse que les fonds soient certifiés disponibles par le notaire du vendeur, que toutes les dispositions légales soient respectées et que la vente soit conclue et les fonds versés dans le délai d'un mois, sans faire aucunement état de la nécessité d'obtenir l'accord de ses enfants, dont il n'a pas même à ce stade révélé l'existence. Ce n'est que quatre jours avant le rendez-vous fixé conjointement par les notaires des parties au 8 mars 2019 en vue la régularisation du compromis de vente après réalisation des diagnostics obligatoires (le notaire des acquéreurs atteste en effet le 31 janvier 2020 que le rendez-vous du 8 mars était destiné à la signature de l'avant-contrat) que les époux [L] ont été informés, par un mail du notaire du vendeur du 4 mars 2019, que les enfants de M. [R] n'entendaient pas consentir à la vente. Le silence de M. [R] sur sa qualité de simple usufruitier du bien et sur la présence de nus-propriétaires ne peut donc être interprété comme marquant nécessairement sa volonté de se porter fort pour ses enfants en l'absence de tout acte positif manifestant sa volonté certaine et non équivoque de promettre aux candidats acquéreurs d'obtenir leur consentement. À cet effet il doit être observé que si son notaire a écrit sans plus de précisions le 11 février 2019, postérieurement à l'acceptation de l'offre d'achat, qu'il était chargé «'par les consorts [R]'» d'établir la promesse de vente, cette affirmation, dont il n'est pas l'auteur, ne peut à elle seule exprimer son engagement d'obtenir la ratification de la vente par les nus-propriétaires, étant observé que le notaire ne pouvait à l'évidence ignorer l'existence de ces derniers, puisqu'il avait lui-même reçu l'acte de donation partage du 29 mars 2013 démembrant la propriété de l'immeuble. Au demeurant aucune preuve n'est apportée de ce que les enfants de M. [R] auraient dans un premier temps accepté de consentir à la vente avant de se rétracter. La preuve de l'existence de la promesse de porte-fort alléguée n'est donc pas rapportée, contrairement à ce qui a été décidé par le tribunal, qui ne pouvait se borner à retenir qu'en contresignant l'offre d'achat M. [R] s'était «'à l'évidence'» engagé à obtenir la ratification de la vente par ses enfants. La responsabilité de M. [R] ne saurait par conséquent être recherchée sur le fondement de l'article 1204 du Code civil sanctionnant par des dommages et intérêts l'inexécution d'une promesse de porte-fort. M. et Mme [L] ont toutefois subsidiairement fondé leur demande d'indemnisation sur la responsabilité civile de droit commun pour faute du vendeur. Dans le corps de leurs écritures les intimés ont, en effet, également soutenu que M. [R] avait commis une faute en usant d'une qualité qui n'était pas la sienne pour mener des négociations et pour vendre le studio, et qu'il avait engagé sa responsabilité en ne réitérant pas l'offre d'achat qu'il avait contresignée (page 6 in fine), poursuivant en page 8 des mêmes conclusions que c'était exclusivement le comportement fautif de M. [R] qui avait fait échec à la réitération de la vente. Aux termes du dispositif de leurs conclusions les intimés ont d'ailleurs expressément formé à titre subsidiaire une demande de condamnation du vendeur au paiement des sommes réclamées, se fondant ainsi implicitement, mais nécessairement, sur une responsabilité distincte pour faute dans la mesure où à titre principal ils ont sollicité la confirmation du jugement ayant fait droit à leur demande sur le terrain de l'inexécution d'une promesse de porte-fort. Or, en se présentant auprès des candidats acquéreurs comme le propriétaire de l'immeuble ayant qualité pour conclure la vente, M. [R] a incontestablement commis une faute, alors que si l'usufruitier doit concourir à l'acte en cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété, il est dépourvu de tout pouvoir pour vendre la pleine propriété du bien, sauf mandat reçu des nus'propriétaires dont l'existence n'est pas alléguée. La discussion sur la prétendue caducité de l'offre d'achat est à cet égard inopérante, puisque la demande subsidiaire d'indemnisation est fondée sur le fait fautif de M. [R], qui s'est attribué la fausse qualité de propriétaire du bien disposant seul du pouvoir de le vendre,et non pas sur un refus fautif de réitération d'une vente parfaite alors que l'offre d'achat n'a pas pu être valablement acceptée par le seul usufruitier. Le préjudice ne saurait toutefois être évalué à la somme totale de 24'000 euros (12'000 euros à chacun des deux candidats acquéreurs) par référence à la pénalité de 10 % habituellement pratiquée en matière de vente immobilière, alors que les acquéreurs, qui n'ont pas versé d'acompte ni de dépôt de garantie, n'ont immobilisé aucuns fonds et n'ont subi qu'un contretemps dans leur recherche d'appartement sans démontrer avoir perdu une chance d'acquérir un bien rare pour un prix inférieur aux prix du marché. S'ils établissent que le mandat de recherche qu'ils avaient confié à une agence immobilière de l'enseigne CENTURY 21 n'avait pas abouti avant l'émission de leur offre d'achat à la suite de l'annonce parue sur le site LE BON COIN, il résulte, en effet, des mails de leur mandataire des 6 avril 2018 et 7 mai 2018 que leurs recherches portaient sur un appartement d'une surface minimum de 25 m², ce qui ne correspond pas aux caractéristiques de l'appartement litigieux dont la surface n'est que de 17,5 m². Ayant perdu plus d'un mois dans leur recherche d'appartement, les époux [L] ont incontestablement subi divers désagréments du fait l'échec de la transaction (déplacement inutile à [Localité 9] pour visiter le bien, formalités en vue de la rédaction de l'avant-contrat, sommation à comparaître), mais n'établissent pas avoir renoncé à toute recherche après la défection des vendeurs, ni avoir dû acquitter un loyer à fonds perdus pour le logement de leur fils étudiant. La cour dispose ainsi d'éléments d'appréciation suffisants pour évaluer à la somme de 5 000 euros le préjudice global subi par les candidats acquéreurs. Par voie d'infirmation du jugement M. [R] sera par conséquent condamné à payer cette somme à M. et Mme [L]. L'équité commande enfin de faire à nouveau application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés. Les entiers dépens sont à la charge de M. [R]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau : condamne M. [S] [R] à payer à M. [X] [L] et Mme [H] [L] la somme globale de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, dit et juge que les bénéficiaires de cette condamnation feront leur affaire personnelle de la répartition entre eux de cette condamnation leur profitant solidairement, déboute M. [X] [L] et Mme [H] [L] du surplus de leur demande indemnitaire, condamne M. [S] [R] à payer à M. [X] [L] et Mme [H] [L] une nouvelle indemnité de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation prononcée de ce chef en première instance étant confirmée, Condamne M. [S] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Me Laure BELLIN, avocat. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT