Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/00660

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 4] N° minute : 1455 Références : R.G N° N° RG 24/00660 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCY7 JUGEMENT DU : 27 Septembre 2024 S.A. SEQENS C/ Mme [W] [M] M. [U] [Y] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Septembre 2024. DEMANDERESSE: S.A. SEQENS [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE DEFENDEURS: Madame [W] [M] [Adresse 3] [Localité 6] non comparante, ni représentée Monsieur [U] [Y] [Adresse 3] [Localité 6] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier DEBATS : Audience publique du 27 Juin 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : +1CCC à Me HALIMI + 1CCC à M. [Y] Exposé du litige : En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 11/05/2022, Mme [W] [M] et M. [U] [Y] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], et appartenant à la société SEQENS. Par acte d'Huissier de Justice du 5/10/2023, la société SEQENS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.512,12 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 3/10/2023. Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 853,68 euros par mois. Par acte d’huissier en date du 13/03/2024, la société SEQENS a fait assigner Mme [W] [M] et M. [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail et ordonner l'expulsion des locataires, ce sous astreinte de 8 euros par jour de retard à compter de deux mois après la signification de la décision, - autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3.155,92 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner solidairement les locataires aux entiers dépens. A l’audience, la société SEQENS, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 5.026,12 euros, au titre des loyers échus à la date du 3/06/2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en raison des paiements irréguliers des loctaires alors que le bail est récent. Cités par actes délivrés à domicile et à personne, Mme [W] [M] n’a pas comparu et M. [U] [Y], comparant, indique qu’ils ont respectivement un revenu de 1.400 et 1.500 euros dans le cadre de contrats à durée indéterminée. L’affaire a été mise en délibéré au 27/09/2024, date indiquée à l'issue des débats. Motifs de la décision : Sur quoi, Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 3/06/2024, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ; Sur les loyers et charges impayés Sur l'arriéré de loyers et charges Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que la société SEQENS verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ; Mais attendu que le décompte produit comprend les actes d’huissier qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal, laquelle est susceptible d’être échelonnée selon des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; que le non paiement des actes d’huissier dans le cadre de délais de paiement serait donc susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire, ce qui est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les actes d’huissier feront donc partie des dépens et non de la créance en principal ; Attendu qu’en outre, une indemnité de frais de dossier de 25 euros est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai de 15 jours, à une mise en demeure de répondre à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur ; Qu’en l’espèce, la société SEQENS ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure ; que dès lors, la pénalité ne sera pas retenue ; Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 3/06/2024, la dette s’élève à la somme de 4.428,78 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2024, à laquelle il convient de faire droit ; Sur la solidarité passive Attendu que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ; Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux indemnités d’occupation et aux frais de la présente instance ; Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 14/03/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 27/06/2024 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ; Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CAF le 5/10/2023, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ; Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ; Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 5/10/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 5/12/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail ; Qu'à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à la somme à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Sur la demande d'expulsion Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires ; Que le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ; Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; Sur les demandes accessoires Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ; Attendu que Mme [W] [M] et M. [U] [Y] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens ; Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne solidairement Mme [W] [M] et M. [U] [Y] à verser à la société SEQENS la somme de 4.428,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 3/06/2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5/10/2023 pour la somme de 2.512,12 euros et à compter du jugement pour le surplus ; Constate la résiliation à compter du 5/12/2023 du bail convenu entre les parties ; Ordonne l’expulsion de Mme [W] [M] et M. [U] [Y] , faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Dit qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte ; Condamne in solidum Mme [W] [M] et M. [U] [Y] à verser à la société SEQENS une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/06/2024 jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ; Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Mme [W] [M] et M. [U] [Y] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés. Le greffier,Le président,