Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/06025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation Président : Mme HAK, Vice-présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024 GROSSE : Le 21 mars 2025 à Mme [F] [R] Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 21 mars 2025 à Mme [V] [B] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/06025 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5P77 PARTIES : DEMANDERESSE Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2] Représenté par Madame [F] [R], munie d’un pouvoir DEFENDERESSE Madame [V] [B] épouse [Y], demeurant [Adresse 1] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée du 31 août 2023, l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Madame [V] [Y] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame [V] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024 un commandement de payer la somme de 687,88 euros, visant la clause résolutoire. Par assignation du 24 septembre 2024, l'office public de l'habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Madame [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre : constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Madame [V] [Y] à lui payer :* une provision de 419,66 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 19 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; * une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, avec revalorisation, jusqu’à complète libération des lieux ; * 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et des frais exposés pour l’expulsion. Appelée à l'audience du 28 novembre 2024, l'affaire a été plaidée. Représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 253,30 euros au 25 novembre 2024. Madame [V] [Y] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et le rejet des demandes au titre des frais irrépétibles et dépens. Madame [V] [Y] n’a pas contesté la dette locative, née suite à une coupure de droits. Elle a fait valoir une reprise des loyers courants et des versements supplémentaires de 40 euros par mois pour apurer cet arriéré. Elle a déclaré percevoir 1060 euros de RSA, et avoir seule la charge de trois enfants. Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal. Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION, En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ». En l'espèce, le bail signé le 31 août 2023, loi des parties, fixe un délai de deux mois suivant un commandement de payer resté infructueux pour voir acquise la clause résolutoire du bail. Ce bail reprend les modalités d’un premier contrat portant sur le même logement, conclu le 18 février 2019 et résilié judiciairement le 3 février 2022, Madame [Y] ayant apuré sa dette locative suivant les conditions fixées par la décision. Si le commandement de payer mentionne un délai de six semaines conformément aux nouvelles dispositions applicables, il convient de constater que, d'après l'historique des versements l’arriéré locatif n'a pas été réglé ni dans un délai de six semaines, ni dans celui des deux mois contractuellement prévu. Par ailleurs Madame [Y] n’invoque aucun grief ni ne soulève aucune contestation sérieuse quant à la validité de la clause résolutoire contractuelle. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 687,88 euros. Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juillet 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [Y] reste devoir la somme de 253,30 euros, au 25 novembre 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l'arriéré des loyers et charges. Madame [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et n’apporte aucune preuve de sa libération. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2024. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Vu la reprise du paiement des derniers loyers avant l’audience, le respect du premier plan d’apurement fixé en 2022, les règlements volontaires pour solder la dette actuelle dont le montant est modique, la situation personnelle de Madame [Y], la qualité du bailleur, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires suivant les modalités prévues au présent dispositif. Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, · Madame [Y], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ; · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Madame [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches engagées par le bailleur dans le cadre de cette instance, il lui sera alloué une somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023, entre l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE et Madame [V] [Y], portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ; CONDAMNONS Madame [V] [Y] à verser à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 253,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024 ; AUTORISONS Madame [V] [Y] à s'acquitter de la dette par 5 échéances successives et mensuelles de 50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [V] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [V] [Y] sera condamnée à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMONS Madame [V] [Y] à payer à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [V] [Y] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président