Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00823

Tribunal de Proximité [Adresse 2] [Localité 5] Tel : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00823 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-7524M N° de Minute : JUGEMENT DU : 03 Octobre 2024 S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE C/ [S] [G] [X] [H] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE du 03 Octobre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) La S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER ET : DÉFENDEUR(S) M. [S] [G], demeurant [Adresse 3] non comparant Mme [X] [H], demeurant [Adresse 3] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 SEPTEMBRE 2024 Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 03 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 Mai 2019, avec prise d’effet le 1er Juillet 2019, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à M. [S] [G] et à Mme [X] [H] sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 371,32 euros. Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 417,37 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [S] [G] et à Mme [X] [H] le 28 février 2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2024, la bailleresse a assigné à M. [S] [G] et à Mme [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et des articles 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; d’ordonner l’expulsion de M. [S] [G] et à Mme [X] [H] et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; l’autoriser à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement les défendeurs au paiement : à titre prévisionnel des loyers et charges échus selon décompte soit la somme de 832,30 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 et à compter de la présente assignation pour le surplus ; d’une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et charges soumise aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ; de la somme de 150 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;de tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment du coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation et des dépens subséquents à la présente instance. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé et le juge en a donné connaissance à l’audience. À l'audience du 5 septembre 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH précisant que les locataires ont libéré les lieux le 15 juillet 2024, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 septembre 2024, s'élève désormais à 1754,92 euros au total et à la somme de 1.545,88 euros déduction faite des frais de commissaire de justice. Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice à étude, M. [S] [G] et à Mme [X] [H] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de location contient une clause résolutoire prévoyant la délivrance d’un commandement de payer pour un montant de deux mois de loyer en principal ou trois mois de loyer résiduel. Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 26 février 2024. Ce commandement visait un délai de six semaines, conformément à la loi nouvelle, non applicable en l’espèce. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 417,37 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, de sorte que le fait qu’un délai de six semaines soit visé n’a pas porté préjudice à la locataire. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2024. Si la résiliation du contrat de bail fait cesser l'obligation de payer les loyers, le maintien dans les lieux oblige les occupants sans droit ni titre à s'acquitter d'une indemnité d'occupation, laquelle doit être fixée par référence au montant du loyer, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. En l'espèce, à l’audience le bailleur social indique que les preneurs à bail ont quitté le logement le 15 juillet 2024 de sorte qu’une indemnité d’occupation est due à compter du 26 avril 2024 jusqu’à la libération des lieux le 15 juillet 2024 et que la demande d'expulsion sera déclarée sans objet. Les locataires seront tenus de régler cette indemnité in solidum le temps de leur occupation commune. Sur la dette locative Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 août 2024, M. [S] [G] et Mme [X] [H] lui devaient la somme de 1.545,88 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse. Il convient en effet, de déduire les sommes de 117,17 euros correspondant aux frais d’assignation et de 91,87 euros correspondant aux frais de commandement de payer, lesquelles seront prises en compte dans les dépens. S’agissant de la date effective de résiliation du bail laquelle est le 26 avril 2024, il convient selon le décompte versé par la partie demanderesse d’établir la dette de loyer à la somme de 993,83 euros, le surplus de la dette étant due au titre de l’indemnité d’occupation des lieux. M. [S] [G] et à Mme [X] [H], absents à l’audience et n’apportant aucun élément afin de remettre en cause ce montant, seront condamnés solidairement à verser la somme de 832,30 euros avec intérêt au taux legal à compter du 26 février 2024 et la somme de 161,53 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [S] [G] et à Mme [X] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris du coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE la résiliation du bail conclu par la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH et M. [S] [G] et à Mme [X] [H], portant sur l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], à la date du 26 avril 2024 ; DECLARE sans objet la demande aux fins d'expulsion ; CONDAMNE in solidum M. [S] [G] et à Mme [X] [H] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, soit le 15 juillet 2024, CONDAMNE solidairement M. [S] [G] et à Mme [X] [H] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, au titre des loyers et charges dus, la somme de 832,30 euros avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2024 et la somme de 161,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, DÉBOUTE la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [S] [G] et à Mme [X] [H] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge