Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Mai 2024
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DEMANDEUR :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [W] [C]
Le Domaine des Ouches
243 Route de Clisson, porte 110 Etage 1
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 21 décembre 2023
date des débats : 21 décembre 2023
délibéré au : 16 mai 2024
RG N° N° RG 23/02533 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MNSZ
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,
CCC à Madame [W] [C] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 26 octobre 2022 à effet au 16 novembre 2022, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à [W] [C] un logement lui appartenant sis Le domaine des Ouches, 243 route de Clisson, 1er étage porte 110 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 515,27 € pour le logement et 25,98 € pour les annexes n'ouvrant pas droit aux aides au logement, outre une provision mensuelle pour charges de 114,33€.
Par acte d’huissier de justice du 4 avril 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [W] [C] de justifier d'une assurance, de justifier de l'occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.467,41 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 10 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Constater la résiliation du bail en date du 26 octobre 2022 à effet au 16 novembre 2022 à compter du 4 mai 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 4 juin 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;
· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 1.420,94 € arrêtée au 5 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 4 avril 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;
· Condamner [W] [C] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;
· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal en trois envois par les services sociaux du département, d'abord le 1er août 2023 puis le 21 novembre 2023 et enfin le 19 décembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.
A ladite audience, la SA CDC Habitat Social, représentée se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser qu'elle se désiste de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance locative et que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.005,60 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 décembre 2023.
Régulièrement assignée à étude, [W] [C] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Il y a lieu de constater le désistement de CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de justification d'une assurance locative.
Sur la recevabilité de l’action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie du signalement fait à la CAF le 27 mars 2023 dont celle-ci a accusé réception le 3 avril 2023,, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 juillet 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 10 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 13 juillet 2023, la préfecture ayant accusé réception le 17 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.
Par exploit d’huissier en date du 4 avril 2023, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [W] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.467,41 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [W] [C].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de la SA CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[W] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.005,60 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse.
En conséquence, [W] [C] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Elle sera enfin condamnée à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 20 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 610,68 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, [W] [C] déclare qu'elle souhaite rester dans le logement et propose de régler sa dette en bénéficiant de délais de paiement, offrant de verser 30 € par mois en plus de son loyer courant, en attendant de demander à bénéficier du Fonds de Solidarité pour le Logement « maintien ».
La SA CDC Habitat Social a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et n'entend pas conclure un accord dérogatoire aux conditions fixées par la loi. La requérante constate que des versements ont été faits en mai, juin, juillet et août 2023, outre un versement de 10 € en octobre 2023.
D'après le relevé de compte locataire produit, à aucun moment depuis le début du bail, [W] [C] n'a réglé intégralement son loyer. Dès décembre 2022 les prélèvements sont revenus impayés.
Aucun des versements effectués depuis mai 2023 ne couvre l'intégralité du loyer courant. La locataire n'a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience.
Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse est célibataire avec trois enfants mineurs à charge, qu'elle est sans emploi, bénéficiant du RSA et des allocations familiales.
Rien ne permet donc d'affirmer que [W] [C] est ou sera en situation de régler sa dette locative, d'autant que l'offre de verser 30 € en plus de son loyer courant (dont elle n'a pas repris le paiement) ne permettrait de régler que la moitié de sa dette.
Au regard de ces éléments, aucun des critères légaux permettant de faire droit à une demande de délais de paiement n'est rempli, et ainsi aucun délai de paiement ne sera accordé à [W] [C].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [C], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L'équité commande de débouter la SA CDC Habitat Social de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE le désistement de la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de justification d'une assurance locative ;
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 octobre 2022 à effet au 16 novembre 2022 entre la SA CDC Habitat Social et [W] [C], concernant le logement sis Le domaine des Ouches, 243 route de Clisson, 1er étage porte 110 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de de 515,27 € pour le logement et 25,98 € pour les annexes n'ouvrant pas droit aux aides au logement, outre une provision mensuelle pour charges de 114,33 € ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 juin 2023 ;
CONDAMNE [W] [C] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 2.005,60 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTE [W] [C] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE [W] [C] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 20 décembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 610,68 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [W] [C], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [W] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE [W] [C] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.
La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY
