Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 23/01279

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 21 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/01279 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YD3J AFFAIRE : SDC de l’immeuble LES TAMARIS C/ SCI CLEMATITE SALENGRO, [I] [U] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES PARTIES : DEMANDERESSE Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES TAMARIS du [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 10] Représenté par son syndic en exercice la régie GALYO SA dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON DEFENDEURS SCI CLEMATITE SALENGRO dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE Monsieur [I] [U] né le 29 Décembre 1993 à [Localité 9] (ALGÉRIE) demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE Débats tenus à l'audience du 23 Septembre 2024 - Délibéré Notification le à : Maître Pauline PICQ - 332 (Grosse + expédition) Maître Magali GANDIN (St Etienne) (expédition) Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Tamaris, situé à [Localité 10], [Adresse 3] et [Adresse 5], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon, par acte du 4 juillet 2023 la société Clémentite Salengro SCI et [I] [U] pour les voir condamner in solidum à lui restituer les parties communes annexées, voir ordonner l’expulsion de la société Clémentite Salengro et des occupants de son chef des parties communes identifiées comme la galerie marchande du bâtiment T de la copropriété, les voir condamner in solidum et sous astreinte à remettre en état des parties communes dans leur situation d’origine, impliquant la libération totale du passage représentant la galerie et sa restitution dans sa configuration d’origine par la suppression et la démolition de l’extension en dur rattachée aux lots commerciaux 1151 et 1152 construite par emprise sur les parties communes de la copropriété, identifiée en pages 9 et suivantes du procès-verbal de constat de Maître [O] du 25 octobre 2022, à défaut être autorisé à faire procéder au chiffrage des travaux, à la réalisation des travaux de démolition de l’extension et à la remise en état des lieux, être autorisé à pénétrer dans les lots 1151 et 1152 pour réaliser les travaux avec les entreprises désignées, voir condamner in solidum les défendeurs à payer le coût de l’intégralité des sommes déboursées par le syndicat des copropriétéires pour ces travaux de remise en état, à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 10000 euros à titre d’indemnité d’occupation et la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. L’ensemble immobilier comprend 8 bâtiments à usage principal d’habitation, un bâtiment à usage de garages en sous-sol et de commerce au rez-de-chaussée, appelée la galerie commerciale du bâtiment T, et des parkings, voie de circulation et espaces verts. Le bâtiment est situé au centre du tènement et la galerie marchande donne sur l’[Adresse 8]. À l’arrière des commerces se trouve une galerie couverte qui est un passage commun. La société Clématite Salengro est propriétaire des lots n°1151 et 1152, locaux commerciaux qui forment une seule unité, qu’elle a acquis le 5 mai 2017. Elle avait donné à bail ces locaux à usage de bar et brasserie à la société Sevalkyrie, qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et le fonds a été cédé à Monsieur [I] [U] le 7 septembre 2022. Ce local a fait l’objet d’une extension sur les parties communes de la copropriété au niveau de la galerie couverte, qui en outre ont été particulièrement encombrées à l’arrière de l’extension. Un constat d’huissier a été dressé le 25 octobre 2022 qui caractérise la situation d’empiétement, par la création d’une cuisine en dur à l’arrière et d’une terrasse sur l’esplanade. La terrasse a été démontée après sommation mais pas la cuisine, et la proposition d’achat des parties communes à l’arrière du bar a été rejetée en assemblée générale le 31 mars 2022. La mise en demeure adressée le 28 septembre 2022 n’a pas permis d’aboutir. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires fait connaître qu’il a rejeté au cours de l’assemblée générale du 28 mars 2024 les résolutions relatives aux propositions d’achat des parties communes dans la galerie par le propriétaire des lots 1151 et 1152, que ce soit les deux espaces situés derrière les murs du bar-restaurant que l’espace situé derrière le local et qui est en mauvais état. L’entrée en possession de ces espaces ne résulte pas d’un juste titre et il ne s’est pas écoulé 10 ans depuis lors mais l’acte d’achat remonte à 2017 du local compris dans les parties privatives des lots commerciaux achetés. Le syndicat des copropriétaires a émis de nombreuses contestations sur cette extension à l’arrière du local commercial. Il n’est pas établi que le “réduit” de 8 m² aurait été libéré à l’arrière du local. Aux termes de leurs dernières conclusions, la société Clémentite Salengro et [I] [U] soutiennent que les demandes sont irrecevables à l’encontre de la société Clémentite Salengro faute d’intérêt à agir. Ils en sollicitent le rejet, demandent de constater que la terrasse a été démontée et que le réduit de 8 m² a été entièrement libéré, sollicitent les plus larges délais pour que Monsieur [U] enlève l’extension de 7m², sollicitent le rejet de toutes des demandes et la condamnation du demandeur à payer à chacun des défendeurs la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Lorsque la société Clémentite Salengro a acquis le fonds de commerce en 2017, l’extension située à l’arrière contenant une cuisine en dur de 7 m² existait déjà et elle pensait que cette extension faisait partie des locaux loués, ce qu’a confirmé la société Sevalkyrie. La société Clémentite Salengro s’est engagée par acte unilatéral de vente du 4 juillet 2024 à céder à monsieur [U] l’ensemble de ses lots de copropriété au sein de cet ensemble immobilier, de sorte que la société Clémentite Salengro ne sera plus propriétaire au 30 septembre 2024 et que Monsieur [U] sera le seul propriétaire occupant. La promesse règle entre la société Clématite Salengro et Monsieur [U] la question de la procédure en cours en prévoyant que seul le bénéficiaire de la promesse s’engage à prendre en charge cette procédure et ses conséquences relativement à la surface d’environ 15 m² litigieuse. L’acte de vente par la société Novad indique une superficie de 66,60 m² et la venderesse indique qu’elle avait acquis les biens en 2008 et n’y avait apporté aucune modification, auparavant appartenant aux consorts [X]-[C] propriétaires depuis 1985. La copropriété dénonce depuis 2022 deux types d’annexion illégale, une terrasse à l’avant du local, et une extension à l’arrière, au niveau de la galerie marchande couverte, avec une cloison séparative en aggloméré de bois qui intègre une porte d’accès, d’environ 8 m², et une cloison en dur délimitant un espace de 7 m², soit 15 m² au total. Cette extension figure dans les 66,60 m² acquis et sur les différents actes. La possession de la société Clémentite et celle de son auteur la société Novad sont toutes de bonne foi. Le gérant de la société Novad a bien expliqué que les cédants [X] et [C] lui avaient indiqué qu’ils payaient à la Régie un loyer de 50 euros par mois pour une superficie, sans préciser de quelle superficie il s’agissait, et la société Novad n’a pour sa part jamais réglé de loyer depuis 2008 et pensait avoir acquis la superficie. La société Novad a ensuite appris que la société Sevalkyrie s’était vu proposer par le syndic un bail portant sur la totalité du local par le syndic. Ce n’est qu’en 2022 que la société Clématite Salengro a proposé le rachat formel pour mettre un terme à toute difficulté. En tout état de cause, aucune circulation n’est plus possible dans la partie située derrière le local commercial et on ne peut plus parler de galerie marchande. Actuellement seul le réduit en dur abritant la cuisine est toujours en place, l’extension de 8 m² et la terrasse ont été démontés. SUR CE : L’alinea 1er de l’article 835 du Code Civil permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent, pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il est ici justifié par la production de l’acte de vente du 5 mai 2017 par la société Novad à la société Clématite Salengre des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] que leur superficie est de 66,60 m², de l’acte de vente du fonds de commerce par la socéité Novad à la société Mémorial Bar Briganti en date du 13 janvier 2018 portant sur les locaux concernés ; qu’ils sont d’une superficie de 66,60 m², par la production de l’acte de vente du fonde de commerce du liquidateur de la société Sevalkyrie au profit de Monsieur [U] en date du 7 septembre 2022, que la superficie est la même. Les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété en dates des 31 mars 2022 et 28 mars 2024 démontrent d’autre part que la société Clématite Salengro a par deux fois proposé d’acquérir les deux espaces situés derrière les murs, dans lesquels est exploité le bar-restaurant Le Miami, d’une superficie approximative totale de 15 m², et que cette proposition a été refusée, ainsi que la demande d’autorisation d’exploitation de la terrasse située dans la galerie commerciale. Ainsi il est suffisamment établi la connaissance par les défendeurs de la propriété commune à la copropriété de ces deux espaces et de la terrasse, et leur volonté de passer outre. D’autre part, les constats dressés par Maître [L] [F], huissier de justice associé, les 25 octobre 2022 et 8 juin 2023 démontrent l’encombrement de ces espaces séparés par une cloison en aggloméré, par des objets divers et des sacs poubelle, sans que la situation ait évolué au fil des mois. Le sort actuel des biens n’est pas connu après la promesse de vente consentie à monsieur [U], aussi les deux défendeurs sont maintenus dans la cause. Il convient dès lors de faire droit aux demandes d’expulsion des occupants de ces parties communes et de les condamner sous astreinte à les remettre dans leur état d’origine, en libérant le passage et démolissant l’extension en dur, à défaut, d’autorisation du syndicat des copropriétaires à faire procéder au chiffrage des travaux, à démolir l’extension et à remettre en état les lieux, aux frais de la société Clémentite Salengro et de Monsieur [U]. La société Clématite Salengro est condamnée à payer la somme provisionnelle de 1000 euros au syndicat des copropriétaires à titre d’indemnité. Les défendeurs, qui succombent à l’instance, doivent en supporter les dépens. Ils sont condamnés à payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort : Condamnons in solidum la société Clématite Salengro et [I] [U] à restituer au syndicat des copropriétaires les parties communes annexées. Ordonnons leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des parties communes identifiées comme la “galerie marchande” du bâtiment T de la copropriété Les Tamaris. Condamnons in solidum la société Clématite Salengro et [I] [U], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de trois mois, à procéder à la remise en état des parties communes dans leur situation d’origine, impliquant la libération totale du passage représentant la galerie et sa restitution dans sa configuration d’origine par la suppression et la démolition de l’extension en dur rattachée aux lots commerciaux 1151 et 1152 construite par emprise sur les parties communes de la copropriété, telle qu’identifiée en pages 9 et suivantes du procès-verbal de constat de Ma^tire [O] du 25 octobre 2022, ainsi que le débarrassage complet de tout encombrement de mobilier ou objets divers. A défaut de démolition dans le délai de six mois, autorisons le syndicat des copropriétaires à faire procéder au chiffrage des travaux, à la réalisation des travaux de démolition de l’extension et à la remise en état des lieux, à leurs frais avancés qui devront ensuite être supportés par la société Clématite Salengro et [I] [U]. Autorisons le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et les entreprises désignées pour réaliser les travaux à pénétrer dans les lots 1151 et 1152, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier. Condamnons la société Clématite Salengro à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1000 (mille) euros à titre de dommages-intérêts. Condamnons in solidum la société Clématite Salengro et [I] [U] aux dépens. Condamnons in solidum la société Clématite Salengro et [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 (deux mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER LE PRESIDENT