Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/51018

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51018 - N° Portalis 352J-W-B7I-C376R N° : 1-CB Assignation du : 06 février 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 12 septembre 2024 par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDEURS Monsieur [R] [L] [Adresse 7] [Localité 8] Madame [M] [L] épouse [I] [Adresse 1] [Localité 6] Monsieur [S] [L] [Adresse 2] [Localité 3] représentés par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS - #E0235 DEFENDERESSE La société RUBYNA [Adresse 4] [Localité 5] non représentée DÉBATS A l’audience du 04 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 décembre 2003, Madame [H] [L] et Monsieur [R] [L] ont consenti à la société LUXY.COM un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 12.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d'avance. La société LUXY.COM a cédé son droit au bail à la société RUBYNA par acte sous seing privé du 1er septembre 2006. Le bail se poursuit par tacite prolongation depuis le 10 décembre 2009. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [L], Madame [M] [L] épouse [I] et Monsieur [S] [L] ont fait délivrer à la société RUBYNA, par exploit du 21 décembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 12.104,10 euros au titre du loyer et des charges arrêtés au mois de décembre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire. Par exploit du 22 décembre 2023, Monsieur [R] [L], Madame [M] [L] épouse [I] et Monsieur [S] [L] ont fait délivrer à la société RUBYNA un commandement d'avoir à justifier, dans le délai d'un mois, d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours et d'en produire les justificatifs. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Monsieur [R] [L], Madame [M] [L] épouse [I] et Monsieur [S] [L] ont, par exploit délivré le 6 février 2024, fait assigner la société RUBYNA devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ; - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamner la société RUBYNA à verser à titre provisionnel aux consorts [L] la somme de 13.087,92 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges, cette somme comprenant celle de 503,38 euros au titre de la clause pénale de 4% et arrêtée au mois de février 2024, sous réserve des sommes restant dues le jour de l'audience ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle qui sera due par la société RUBYNA jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté de d'un intérêt mensuel de 1,5%, outre charges et taxes ; - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ; - condamner la société RUBYNA en tous les frais et dépens, lesquels comprendront le coût des commandements signifiés le 21 et 22 décembre 2023 ; - condamner la société RUBYNA à verser aux consorts [L] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappeler en tant que de besoin que l'ordonnance à intervenir sera exécutoire de plein droit, nonobstant toutes voies de recours. A l'audience du 28 mars 2024 les demandeurs, représentés, ont sollicité le bénéfice de leur assignation. La société RUBYNA, régulièrement citée à personne morale, n'a pas constitué avocat. Il a été procédé à la réouverture des débats par ordonnance du 16 mai 2024, afin que les parties formulent leurs observations sur la qualité à agir de Madame [M] [L] épouse [I] et Monsieur [S] [L] dans la présente instance. L'affaire a de nouveau été appelée à l'audience du 4 juillet 2024. Les demandeurs ont produit un acte de notoriété et la défenderesse n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la qualité à agir de Madame [M] [L] épouse [I] et Monsieur [S] [L] Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention ; est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Au cas présent, le contrat de bail qui contient la clause résolutoire dont les demandeurs entendent se prévaloir, a été consenti par Madame [H] [L] et Monsieur [R] [L], en leur qualité de bailleur, à la société LUXY.COM aux droits de laquelle vient la société RUBYNA. Cependant, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l'assignation ont été délivrés par la défenderesse par Monsieur [R] [L], Madame [M] [L] épouse [I] et Monsieur [S] [L]. L'acte de décès initialement produit par les requérants concernait Madame [N] [Y] veuve [G]. Les demandeurs produisent l'acte de notoriété dressé le 28 juin 2017 par Maître [B] [T], notaire à [Localité 9], dont il résulte que Madame [H] [X] veuve [L] a laissé pour héritiers : - son fils unique Monsieur [R] [L], qui a renoncé purement simplement à la succession, - Madame [M] [L] épouse [I], - Monsieur [S] [L], - Madame [A] [L] épouse [Z], - Monsieur [C] [L], ses petits-enfants. Les demandeurs justifient ainsi de leur qualité à agir, de sorte que leur action est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement du 21 décembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes. La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 21 janvier 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Sur la provision L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 21 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Les bailleurs sollicitent une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer majoré d'un intérêt mensuel de 1,5 % outre les charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont ils se trouvent privés du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. En conséquence, le préjudice causé aux bailleurs par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 1.440,22 euros TTC. Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 12.584,54 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er février 2024, terme de février 2024 inclus. Sur les pénalités contractuelles Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ". Le bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité forfaitaire de 4% de la somme due. La somme de 503,38 euros est sollicitée à ce titre. Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telles d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les autres demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la société RUBYNA sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 21 et 22 décembre 2023 (175,58 et 73,36 euros). Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société RUBYNA au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Déclarons Monsieur [R] [L], Madame [M] [L] épouse [I] et Monsieur [S] [L] recevables en leur action ; Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 21 janvier 2024 ; Disons que la société RUVBYNA devra libérer les locaux situés [Adresse 4] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la société RUBYNA à payer à Monsieur [R] [L], Madame [M] [L] épouse [I] et Monsieur [S] [L] : * la somme de 12.584,54 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er février 2024, terme de février 2024 inclus, * une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 1.440,22 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société RUBYNA au paiement des dépens, dont le coût des commandements de payer et de justifier d'une assurance (175,58 et 73,36 euros) ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS