Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/06146 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XK4I
JUGEMENT
DU : 19 Août 2024
[X] [S]
[B] [V] épouse [S]
C/
[D] [L]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 19 Août 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [X] [S], demeurant [Adresse 2]
Mme [B] [V] épouse [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Représentant : Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [D] [L], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 19 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 23/6146 PAGE
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2020, avec prise d’effet le même jour, Madame [B] [V], épouse [S], et Monsieur [X] [S] ont donné à bail à Madame [D] [L], un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 448 euros, auquel s’ajoute une provision sur charges de 34 euros.
Madame [B] [V], épouse [S], et Monsieur [X] [S] ont fait délivrer à Madame [D] [L], par exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 536 euros. Ce commandement de payer a été notifié le 19 avril 2023 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Par exploit de commissaire de justice du même jour, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs.
Par exploit de commissaire de justice du 9 mai 2023, les bailleurs ont sommé la locataire de justifier du bail, de son identité et de l’occupation des lieux.
Par exploit de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, notifié le 28 juin 2023 au représentant de l’État dans le département, Madame [B] [V], épouse [S], et Monsieur [X] [S] ont fait citer Madame [D] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de LILLE à l’audience du 11 décembre 2023 afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- l’expulsion de Madame [D] [L] et celle de tous occupants de son chef ;
- la séquestration dans un garde meuble des biens et objets du locataire à ses frais, risques et périls ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;
- sa condamnation au paiement d’une somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs et la sommation d’avoir à en justifier.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 janvier 2024 afin que la défenderesse constitue avocat.
A l’audience du 15 janvier 2024, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 13 mai 2024.
A cette audience, Madame [B] [V], épouse [S], et Monsieur [X] [S] ont comparu représentée leur conseil.
Les bailleurs sollicitent, aux termes de leurs conclusions auxquelles ils se réfèrent, sur le fondement de l’article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989 :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à défaut de justification d’une assurance garantissant contre les risques locatifs dans le délai d’un mois ;
- à titre principal,
- l’expulsion de Madame [D] [L] et celle de tous occupants de son chef et cela au besoin avec le concours de la force publique ;
- dire qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tels garde – meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de la locataire,
- A titre subsidiaire,
- si des délais de paiement étaient accordés à la locataire, ils devront être conditionnés à la reprise du paiement du loyer courant et de l’arriéré,
- faute de règlement à son terme d’une seule échéance, l’expulsion sera ordonnée,
- sa condamnation au paiement d’une somme de 1.092 euros au titre des loyers et des charges et des indemnités d’occupation due au 7 mai 2024 ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuellement exigible ;
- sa condamnation au paiement d’une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs et la sommation d’avoir à en justifier.
Ils expliquent que la locataire a réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois du commandement de payer mais qu’en revanche elle n’a pas justifié dans le délai d’un mois d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs. S’agissant des impayés, ils indiquent que l’engagement de la caution a expiré, que la demande de F.S.L déposée par la locataire a été rejetée considérant le cautionnement à la souscription du bail et que si les causes du commandement ont été régularisés les loyers courants ne sont, quant à eux, plus réglés.
Madame [D] [L] a comparu assistée de son conseil.
Elle sollicite le rejet des prétentions adverses et, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’un délai d’expulsion d’un an sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Elle demande également de laisser à la charge de chacun ses dépens.
En défense, elle indique justifier d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs. Elle soutient qu’une transmission tardive aux bailleurs n’est pas suffisante pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Reconventionnellement, elle explique ne percevoir que le R.S.A. mais avoir tout mis en œuvre pour s’acquitter de sa dette locative. Elle estime donc faire preuve de bonne foi.
Le Juge des contentieux de la protection a autorisé les bailleurs a justifié de leur situation personnelle pour statuer sur les demandes reconventionnelles de délais.
Par note en délibéré reçue le 11 juin 2024, les bailleurs ont communiqué, contradictoirement, l’offre de crédit immobilier destinée à financer l’acquisition du logement occupé ainsi que le tableau d’amortissement.
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 19 août 2024, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :
En application de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Il résulte de ces dispositions d’ordre public que seul le défaut d’assurance et non le défaut de justification de la souscription d’une assurance est sanctionné par une résiliation de plein droit.
Le bail conclu le 20 juin 2020 stipule une clause résolutoire pour défaut d'assurance du locataire, page 6/7, et les bailleurs ont fait signifier à la locataire, par acte délivré le 18 avril 2023, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
Madame [D] [L] produit une attestation d’assurance la garantissant contre les risques locatifs du 6 mars 2024 au 6 mars 2025. En revanche, elle ne justifie ni d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs en cours de validité à la date du commandement ni d’en avoir souscrit une dans le mois suivant sa délivrance. De surcroît, il sera relevé qu’elle ne justifie pas plus de la souscription d’une assurance locative pour la période allant de la prise à baill jusqu’au present litige.
Il y a donc lieu de constater que la clause résolutoire est acquise depuis 19 mai 2023.
Il convient, en conséquence, de constater la rupture du contrat de bail à cette date et d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [L] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
Sur les demandes en paiement :
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de M. [G] résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
En l'espèce, le bail du 20 juin 2020 stipule un loyer de 448 euros et prévoit une provision sur charge de 34 euros.
L'indemnité d'occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 482 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.
Selon décompte arrêté au terme de mai 2024 inclus, Madame [D] [L] reste devoir la somme de 1.092 euros, somme correspondant aux loyers, charges, et indemnités mensuelles d'occupation dus.
Cette dernière sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.092 euros représentant les loyers et indemnités d'occupation échus au 7 mai 2024, terme de mai inclus, et demeurés impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de l’assignation, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans les deux mois de l’acte.
Elle sera également condamnée au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Sur les demandes reconventionnelles :
En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.
Toutefois, il résulte de l’avis n°99-90.001 de la Cour de cassation du 22 mars 1999 que selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de disposition spéciale, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24 VII de la même loi, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort de l’analyse de l’historique de compte que Madame [D] [L] a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de janvier 2024 jusqu’à la date de l’audience en mai 2024, par le versement des A.P.L et du reste à charge.
Elle indique ne percevoir que le R.S.A, outre l’allocation pour le logement.
En dépit de la modicité de ses ressources, la reprise du paiement des loyers courants témoigne de sa capacité à apurer sa dette locative.
Il convient donc de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 45,5 euros pendant 23 mensualités, le solde étant payé à la 24eme, ce délai apparaissant proportionné à la situation financière de la débitrice et aux intérêts des créanciers.
Sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera en revanche rejetée, les dispositions de l’article 24 VII précitée n’étant pas applicable au constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.
En application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
S’agissant de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant, Madame [D] [L] a, conformément aux développements précédents, manqué à ses obligations de souscrire une assurance la garantissant contre les risques locatifs et de payer le loyer et les charges à terme. Néanmoins, il sera relevé que Madame [D] [L] a, tardivement, assuré le bien et assuré le paiement de la majeure partie des mensualités pendant la durée d’exécution du bail. D’ailleurs, elle a repris le paiement du loyer courant depuis janvier 2024. Elle justifie également avoir formé une demande « d’aide à la résorption de dettes constituées » auprès du F.S.L qui a été rejetée en raison du cautionnement de Monsieur [J] [O] à la signature du bail. Sa demande F.S.L. détaille l’origine des impayés. En effet, elle explique ne pas avoir de « parents biologiques » et avoir fait l’objet de placements chez une assistante familiale pendant sa minorité. Elle indique que Monsieur [J] [O], mari de son assistante familiale, s’est désinvesti du soutien financier auquel il s’était engagé. Elle ajoute avoir subi de « graves soucis de santé », vu ses revenus baissés et, par conséquent, placé dans l’incapacité de régler ses loyers et charges. Néanmoins, il n’est pas justifié de ses problèmes de santé à l’audience.
En dépit des manquements à ses obligations contractuelles, Madame [D] [L] n’a pas fait preuve de mauvaise volonté dans l’exécution de ses obligations. Son isolement et la modicité de ses ressources l’ont placé dans l’incapacité de répondre à ses engagements contractuels.
Madame [D] [L] ne justifie pas de démarches de relogement. Néanmoins, le service solidarité et droit au logement de la métropole de Lille a transmis le rejet de la demande F.S.L. à l’association Groupe de Recherche pour l’Aide et l’Accès au Logement, ce qui semble témoigner d’un suivi pour son relogement.
Les bailleurs ont, quant à eux, produit le prêt immobilier du 7 février 2017 d’une durée de 10 ans ayant financé l’opération. Les mensualités s’élèvent 688,84 euros. Le loyer, hors charges, représente donc 65% des mensualités du prêt. En revanche, ils ne justifient d’aucune autre pièce (avis d’imposition, bulletin de paie) qui permettrait d’avoir une vue globale de leur situation financière.
L’impossibilité pour la locataire de se reloger dans des conditions normales est suffisamment établie par sa situation personnelle.
Eu égard au comportement de la locataire et aux intérêts des bailleurs, il sera octroyé un délai supplémentaire de quatre mois.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [L] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de celui de justifier d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs ainsi que de la sommation d’avoir à justifier du bail, de son identité et de l’occupation. En effet, si, en principe, le coût d’une sommation reste à la charge des créanciers, il sera relevé que la locataire aurait déclaré une fausse identité au commissaire de justice à la délivrance des commandements.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, en équité et au regard de la situation de Madame [D] [L], il convient de réduire la demande des bailleurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 500 euros.
Sur l'exécution provisoire :
L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation pour défaut d’assurance du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 4], conclu le 20 juin 2020 entre Madame [B] [V], épouse [S], et Monsieur [X] [S], d'une part, et Madame [D] [L], d'autre part, à compter du 19 mai 2023 ;
CONDAMNE Madame [D] [L] à libérer les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 4], en satisfaisant aux obligations du locataire ;
A défaut,
ORDONNE l’expulsion de Madame [D] [L] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELLE, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;
RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux ;
RAPPELLE qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante ;
ACCORDE à Madame [D] [L] un délai supplémentaire de quatre mois pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 4] ;
DIT qu'à l’issue de délai supplémentaire l'expulsion pourra être poursuivie ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 482 euros, égale au montant du loyer initial et des charges ;
CONDAMNE Madame [D] [L] à payer à Madame [B] [V], épouse [S], et Monsieur [X] [S] la somme de 1.092 euros au titre des loyers et charges impayés et d'indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE Madame [D] [L] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives d'un montant de 45,5 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une 24eme mensualité correspondant au solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;
DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 5 de chaque mois ;
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
CONDAMNE Madame [D] [L] à payer à Madame [B] [V], épouse [S], et Monsieur [X] [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE Madame [D] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de celui de justifier d’une assurance locative et de la sommation ;
Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 19 août 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
S. DEHAUDT M.KOVALEVSKY
