Cour de cassation, 09 février 2010. 08-21.458

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que par lettre recommandée du 20 janvier 2005, Mme X..., notaire, avait informé Mme Y... que M. Z... avait l'intention de vendre l'immeuble dont elle était locataire , qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, elle bénéficiait d'un droit de préemption et lui avait fait une offre de vente incluant le prix et les conditions et mentionnant les délais de réponse et de réalisation fixés par ce même article 10, et que le notaire avait adressé le 21 février 2005 à Mme Y... la copie d'une promesse de vente conclue entre M. Z... et M. A... le 11 janvier 2005 et portant sur le même bien, la cour d'appel, qui n'était pas saisie de conclusions de Mme Y... contestant le caractère substantiel de l'erreur, a retenu à bon droit qu'aucune division de l'immeuble n'ayant été réalisée ni même envisagée par M. Z..., sa fille était en droit d'opposer à Mme Y... l'erreur commise par le notaire, peu important que l'offre de préemption ait été acceptée aux conditions de la vente projetée, et a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Baraduc et Duhamel ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour Mme Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté madame Y... de sa demande tendant au prononcé d'un jugement valant acte de vente entre elle et monsieur Z..., à la suite de son acceptation pure et simple de l'offre ferme et précise formulée par ce dernier ; AUX MOTIFS QUE monsieur Henri Z... a donné en location à madame Y..., suivant contrat en date du 25 février 2002, une maison d'habitation située à la Celle Condé ; que par lettre recommandée du 20 janvier 2005, Maître Mireille X..., notaire, informait madame Y... que monsieur Z... avait l'intention de vendre cet immeuble, et qu'en application des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, elle bénéficiait d'un droit de préemption ; qu'elle lui offrait d'acquérir le bien occupé par elle au prix de 82.816 euros, converti en une rente viagère versée mensuelle de 762,50 euros, en lui indiquant qu'elle disposait d'un délai de réponse de deux mois, puis de deux mois supplémentaires pour réaliser l'acte de vente, et de 4 mois si elle déclarait avoir recours à un emprunt, et qu'à défaut l'acceptation de l'offre deviendrait nulle ; que le 21 février 2005, maître X... adressait à madame Y... la copie d'un compromis de vente signé le 11 janvier 2005 entre monsieur Z... et monsieur A..., concernant le même immeuble ; que par courrier recommandé daté du 17 mars 2005, madame Y... notifiait son acceptation de l'offre de préemption à maître X... ainsi qu'à monsieur Z... en précisant qu'elle n'avait pas l'intention de recourir à un emprunt ; que le 21 juillet 2005, après l'échec d'une sommation interpellative adressée le 17 mai 2005 à monsieur Z..., elle faisait assigner ce dernier en réalisation forcée de la vente ; que monsieur Z... étant décédé le 11 février 2006, sa fille Nadine poursuivait l'instance en se prévalant du fait que la notification du droit de préemption à madame Y... était entachée d'une erreur de droit, la loi du 31 décembre 1975 n'ayant pas vocation à s'appliquer en l'espèce ; que, pour rejeter ce moyen et déclarer la vente parfaite, les premiers juges ont retenu « qu'en l'espèce, maître X..., professionnel du droit, ne pouvait ignorer la portée des dispositions de la loi de 1975 eu égard à sa profession » et qu'à défaut d'applicabilité de cette loi aux faits de la cause, l'offre faite à madame Y... devait être analysée « sous l'angle du droit commun de l'offre » ; mais que le notaire étant le mandataire du vendeur, l'erreur doit s'apprécier en la personne de ce dernier ; qu'aucun division de l'immeuble n'ayant été réalisée ni même envisagée par monsieur Z..., sa fille est donc en droit d'opposer à madame Y... l'erreur commise par maître X..., peu important que l'offre de préemption ait été acceptée aux conditions de la vente projetée ; ALORS QUE, l'erreur n'est cause de nullité du contrat que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que la qualité substantielle s'entend d'une qualité en considération de laquelle les parties ont contracté ; que madame Y... faisait valoir dans ses écritures que, peu important l'erreur commise par maître X..., monsieur Z... avait manifesté l'intention ferme de lui proposer la vente de la maison d'habitation qu'elle louait à des conditions très précises, et notamment moyennant un prix converti en rente viagère, et qu'elle avait accepté cette offre ferme et précise, la vente devenant ainsi parfaite par le seul échange des consentements ; qu'en d'autres termes elle soutenait que la considération des dispositions de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 n'était pas déterminante du consentement de monsieur Z... à la vente ; qu'en décidant néanmoins que l'erreur de droit commise par le notaire pouvait être opposée par madame Z... « peu important que l'offre de préemption ait été acceptée aux conditions de la vente projetée », sans relever que cette erreur de droit portait sur une qualité substantielle en considération de laquelle les parties avaient contracté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du Code civil.