Tribunal judiciaire, 10 juillet 2025. 25/00595

N° RG 25/00595 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NREX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 5] 11ème civ. S4 N° RG 25/00595 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NREX Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Thierry EDMOND M.[H] ☐ Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Me Thierry EDMOND RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 10 JUILLET 2025 PARTIE REQUÉRANTE : Madame [I] [J] [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Thierry EDMOND, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 252 PARTIE REQUISE : Monsieur [D] [H] [Adresse 3] [Localité 6] non comparant, ni représenté OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé Maryline KIRCH, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juillet 2025. ORDONNANCE: Réputée contradictoire en Premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier RAPPEL DES FAITS Par contrat de location du 1er octobre 2023 ayant pris effet le même jour, Mme [I] [J] a donné à bail à M. [D] [H] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation meublé de 26 m² sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 415 € outre une provision pour charges de 90 €. Des loyers étant demeurés impayés, Mme [I] [J] a fait signifier le 21 février 2024 à M. [D] [H] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 930 € et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location. Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 22 février 2024. Le 25 novembre 2023, M. [D] [H] a donné congé pour le 25 février 2024, n’ayant pas quitté les lieux ni remis les clés. Puis elle a fait assigner M. [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 11 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 6 juin 2025, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier. Mme [I] [J], représentée par son conseil au soutien de son acte introductif d’instance demande de : - constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties subsidiairement la prononcer ; En conséquence, - constater que M. [D] [H] est occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe ; - ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 415 € charges € charges en sus, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers ; - le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ; - le condamner à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 21 avril 2024, date de la résiliation du bail, soit la somme de 2 020 € augmentée des intérêts à compter de l’assignation ; - le condamner au paiement de la somme de 415 € correspondant au montant du dépôt de garantie ; - le condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris kes frais du commandement de payer ; - le condamner à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision. Elle dépose un décompte actualisé de sa dette locative. M. [D] [H] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». 1. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Mme [I] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 22 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.». Les stipulations des parties fixant un délai de deux mois, c’est ce délai également mentionné au commandement qui trouvera à s’appliquer. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « VIII. Clause résolutoire », et un commandement de payer la somme en principal de 1 930 € et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié le 21 février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mars 2024 à 24 heures étant ici observé que le congé dont ne se prévaut pas la bailleresse avait pris effet le 25 février 2024. L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. M. [D] [H], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ; Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement. L’expulsion de M. [D] [H] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration. 3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...» Mme [I] [J] produit un décompte établissant que M. [D] [H] restait lui devoir la somme de 2 020 € après le quittancement du mois d’avril 2024 outre le montant du dépôt de garantie, 415 €, qui n’a pas été versé. Sa créance en loyers, indemnités d’occupation, provisions pour charges et accessoires est donc fondée pour le montant demandé par assignation. M. [D] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 435 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler la dette locative. En l’absence de tout paiement justifié depuis le mois d’octobre 2024, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement. 5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. N° RG 25/00595 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NREX En l'espèce, l'équité justifie de le condamner à payer la somme de 450 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 1er octobre 2023 ayant pris effet le même jour entre Mme [I] [J] et M. [D] [H] concernant un logement à usage d’habitation meublé de 26 m² sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 mars 2024 à 24 heures ; ORDONNE en conséquence à M. [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [I] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [D] [H] à payer à Mme [I] [J] une indemnité d’occupation à compter du 22 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [D] [H] à payer à Mme [I] [J] au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, la somme de 2 435 € [deux-mille-quatre-cent-trente-cinq euros] (décompte arrêté au 31 mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ; CONDAMNE M. [D] [H] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer ; CONDAMNE M. [D] [H] à payer à Mme [I] [J] la somme de 450 € (quatre-cent-cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Stéphanie BAEUMLIN Protection statuant en référé Laurent DUCHEMIN