Tribunal judiciaire, 28 mai 2025. 24/00564

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 2] [Localité 7] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00564 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBCG JUGEMENT DU : 28 Mai 2025 S.C.I. GOURNAY C/ M. [T] [X] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Mai 2025. DEMANDERESSE: S.C.I. GOURNAY [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Priscillia MIORINI, avocat au barreau D’ESSONNE DEFENDEUR: Monsieur [T] [X] [Adresse 3] [Localité 8] / FRANCE représenté par Maître Naïme HADDADI, avocat au barreau d’ESSONNE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Clémence PERRET, Greffière DEBATS : Audience publique du 30 Mai 2024 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, Greffière Copie exécutoire délivrée le : À : EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat de bail en date du 13/07/2020 suivi d’un second en date du 1er /03/2021, M. [T] [X] est locataire d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 4] Corbeil-Essonnes [Adresse 1]), et appartenant à la SCI GOURNAY. Par acte du 20/11/2023, la SCI GOURNAY a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5.085,67 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16/11/2023. Par acte en date du 14/03/2024, la SCI GOURNAY a fait assigner M. [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation judiciaire du bail et ordonner l'expulsion du locataire, - autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls, - condamner le locataire à payer la somme de 7.955,53 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération complète des lieux, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner le locataire à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner le locataire aux entiers dépens. A l’audience du 13/03/2025, et après plusieurs reports d’audience à la demande des parties, la SCI GOURNAY, représentée par son conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, maintient ses demandes et réactualise sa créance à la somme de 21.878,33 euros, au titre des loyers échus à la date du 13/03/2025. Elle considère que le commandement de payer visant la clause résolutoire est suffisamment précis pour permettre au locataire de connaître la nature des sommes demandées et subsidiairement poursuit la résiliation judiciaire du bail pour paiement irrégulier des loyers et charges et défaut de jouissance paisible des lieux par le locataire, prenant acte de la justification d’une assurance locative par ce dernier. Elle conteste enfin l’exception d’inexécution soulevée par le locataire pour cesser de verser les loyers au motif qu’il y aurait de l’humidité dans son logement et qu’il n’y aurait pas eu de mise en conformité de l’electricité, ce au motif qu’aucun élément probatoire n’étant versé aux débats par le locataire au soutien de ses moyens de défense. Cité par acte délivré à étude, M. [T] [X], représenté par son conseil reprenant oralement le contenu de ses conclusions, demande à la juridiction de céans de débouter la SCI GOURNAY de toutes ses demandes, se prévalant de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, les sommes visées audit commandement apparaissant partiellement infondées au regard des exigences de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les charges, et soutenant que la résiliation judiciaire pour impayés ne saurait être prononcée, le locataire étant justifié à ne pas régler les loyers en raison d’une augmentation significative de la provision pour charges sans concertation, du refus du bailleur de rembourser les travaux réalisés dans les lieux par le locataire avec son autorisation, de l’absence de mise en conformité de l’électricité, et du défaut d’intervention du bailleur pour remédier à l’humidité dans les lieux. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures dûment échangées entre les parties pour un exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions. L’affaire a été mise en délibéré au 28/05/2025. * * * SUR QUOI, LE JUGE, Sur les loyers et charges impayés Sur l'arriéré de loyers et charges Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que la SCI GOURNAY verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution ; Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 21.878,33 euros ; Attendu qu’ en premier lieu, aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ; Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; qu’il s'en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu'en l'absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; que le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ; Que les justificatifs de charges prévues par la loi sont : - pour les provisions, la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédent régularisation du compte de charge ; - pour la régularisation annuelle de charges, l’envoi d’un décompte par nature de charges, avec, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges, et la mise à disposition des pièces justificatives ; Que le bailleur qui ne justifie pas de la réalité des services, ni du bien-fondé de la facturation, doit rembourser au preneur les sommes perçues au titre de ses charges insuffisamment justifiées ; Attendu qu’en l’espèce, M. [T] [X] fait valoir à juste titre que le solde de charges 2022 (qui figure sur le décompte générale de créance et également sur le décompte accompagnant le commandement de payer en date du 20/11/2023) pour un montant de 1.861,38 euros n’est pas suffisamment renseigné au regard des exigences légales précitées ; qu’en effet, si la SCI GOURNAY fournit un courrier du 25/07/2023 émanant du gestionnaire de biens indiquant les montants de charges principaux (consommation individuelle eau et chauffage, TEOM et charges générales), il ne justifie pas de la consommation individuelle eau et chauffage et se contente de verser un listing des charges générales et un document informatique afférent aux taxes foncières 2022, ces documents n’étant accompagnés d’aucune clé de répartition ; Que c’est donc également à juste raison que M. [T] [X] conteste également l’augmentation de la provision de charges d’un montant de 223 euros à 383 euros à compter d’août 2023, laquelle ne peut valablement s’appuyer sur la régularisation de charges pour l’année 2022 précitée insuffisamment justifiée ; Qu’il s’ensuit que le locataire est bien fondé à demander la restitution ou la déduction des provisions pour charges du montant de la dette locative appelée, soit une somme de 1.861,38 euros au titre de la régularisation de charges 2002, ainsi que la restitution ou la déduction de l’augmentation de provision de charges d’un montant de 160 euros d’août 2023 à octobre 2024, soit une somme totale de 2.400 euros ; Attendu qu’en second lieu, M. [T] [X], se prévalant du jeu de l’exception d’inexécution, entend justifier le non-règlement de l’ensemble des loyers en raison du refus du bailleur de rembourser les travaux réalisés dans les lieux avec son autorisation, de l’absence de mise en conformité de l’électricité, et du défaut d’intervention du bailleur pour remédier à l’humidité dans les lieux ; Que l’exception d’inexécution soulevée par le locataire ne sera pas retenue, ce dernier ne produisant aucun preuve valable des moyens qu’il invoque, se contentant de produire quelques photographies hors de tout constat de commissaire de justice de nature à les authentifier ; Qu’il ressort ainsi des pièces fournies qu'au 13/03/2025, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 17.616,95 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2025 inclus ; qu'il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ; Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 15/03/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 13/03/2025 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ; Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 22/11/2023, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ; Que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; Qu’aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Considérant que néanmoins ce commandement de payer doit énoncer de manière précise et exacte la nature et le montant des sommes réclamées, qui ne peuvent concerner que des loyers et charges ; que les charges doivent également être justifiées au moment de la délivrance du commandement selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; Qu’en l’espèce, M. [T] [X] fait valoir à juste titre, comme il a été exposé précédemment, que le solde de charges 2022 qui figure sur le décompte accompagnant le commandement de payer en date du 20/11/2023 pour un montant de 1.861,38 euros n’est pas suffisamment renseigné au regard des exigences légales précitées ; Que cette irrégularité, qui portent sur des sommes importantes et peut induire en erreur le locataire sur l’ampleur des sommes restant dues, suffit à écarter le jeu de la clause résolutoire ; Que la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20/11/2023 est donc encourue et que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera donc écartée ; Sur la résiliation judiciaire du bail Attendu que l'obligation de payer le loyer est une obligation essentielle du preneur dans le cadre d'un contrat de bail ; Attendu qu'aux termes des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ; que l’article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ; Attendu qu’il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ; Que le manquement de la locataire à son obligation de payer le loyer a persisté pendant plusieurs mois de sorte que la dette est désormais d'un montant très élevé ; qu’il a en outre été exposé précédemment que le locataire ne saurait se prévaloir valablement du jeu de l’exception d’inexécution pour ne pas régler les loyers et charges ; Qu'en conséquence, la gravité du manquement à l'obligation de paiement du loyer justifie que la résiliation du bail soit prononcée ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail ; Qu'à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Sur la demande d'expulsion Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire ; Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; Sur les demandes accessoires Attendu que l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ; Qu’il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année ; Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ; Attendu que M. [T] [X] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens ; que les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer faisant référence à une clause résolutoire ; Attendu que, par application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [T] [X] doit être condamnée à payer à la SCI GOURNAY qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il paraît équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; * * * PAR CES MOTIFS, LE JUGE, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [T] [X] à verser à La SCI GOURNAY la somme de 17.616,95 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 13/03/2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année ; REJETTE la demande de constatation du jeu de la clause résolutoire prévue au bail ; PRONONCE la résiliation, à compter du 31/03/2025, du contrat de bail convenu entre les parties ; ORDONNE l’expulsion de M. [T] [X], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,; CONDAMNE M. [T] [X] à verser à la SCI GOURNAY une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/04/2025 jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ; CONDAMNE M. [T] [X] à verser à la SCI GOURNAY la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [X] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation mais à l'exclusion du coût du commandement de payer signifié le 20/11/2023 ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Président