Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 22/08007

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/08007 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WVMS JUGEMENT DU 15 NOVEMBRE 2024 DEMANDEUR : La S.C.I. MIG 59, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : La S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice présidente GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Avril 2024. A l’audience publique du 06 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Novembre 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Novembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Par acte du 13 novembre 2020, conclu avec le concours de la société Square habitat, la société MIG 59 a promis de vendre à M. [M], qui a accepté d’acheter avec faculté de substitution, les lots 323, 665 et 666 dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 3]. Par acte du 18 mars 2021, la société Concept design développement a promis de vendre à M. [S] [C] et Mme [H] [K], son épouse, les lots 323 et 665 dans le même ensemble immobilier. Par acte authentique du 14 avril 2021, la société MIG 59 a réitéré la vente avec la société Concept design développement, qui s’est substituée à M. [M], concernant les lots 323, 665 et 666. Cet acte fait référence à un état daté délivré par le syndic, la société SERGIC, le 25 mars 2021. Par acte authentique du 10 juin 2021, la société Concept design développement a réitéré la vente avec M. et Mme [C] concernant les lots 323 et 665. Cet acte fait référence à un état daté délivré par le syndic, la société SERGIC, le 2 juin 2021. Se plaignant d'avoir reçu le 16 juillet 2021, un appel de fonds de la copropriété pour des travaux de ravalement de façade votés lors d'une assemblée générale du 19 avril 2021 et par acte d'huissier du 1er août 2022, M. et Mme [C] ont fait assigner leur vendeur, la société Concept design développement, principalement en indemnisation pour défaut d'information sur le projet de la copropriété de ravalement de façade. L'affaire porte le numéro RG 22/4996. Par actes d'huissier des 8 et 14 novembre 2022, la société Concept design développement a fait assigner son propre vendeur, la société MIG 59, et le syndic de la copropriété, la société SERGIC, afin principalement d'obtenir leur garantie. L'affaire porte le numéro RG 22/7151. Par acte d'huissier du 9 décembre 2022, la société MIG 59 a fait assigner la société Square habitat et émis dans cette assignation des prétentions également contre la société SERGIC dont elle demande la garantie. L'affaire porte le numéro RG 22/8007 et le présent jugement est relatif à cette instance. Saisi de plusieurs incidents, le juge de la mise en état a, dans une ordonnance du 11 mai 2023, principalement : - Annulé l'assignation délivrée le 14 novembre 2022 à la société SERGIC ; - Rejeté toutes les demandes de jonction dans les instances 22/4996, 22/7151 et 22/8007 ; - Condamné la société Concept design développement à supporter les dépens de l'incident ; - Condamné la société Concept design développement à payer à la société SERGIC la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Suite à cette décision, par acte d’huissier du 4 août 2023 la société MIG 59 a fait assigner la société SERGIC à nouveau pour réclamer sa garantie. L'affaire porte le numéro RG 23/7166. Par mention au dossier, le 6 février 2024, la jonction des instances 22/4996, 22/7151, 22/8007 et 23/7166 a été refusée. Dans son assignation, la société MIG 59 demande au tribunal de : Vu les articles 66, 635, 331 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile, Vu les articles 1984 et suivants du code civil, Vu l’’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, - Juger recevable l’intervention forcée de la société Square habitat ; - Juger que la société Square habitat a manqué à son obligation de conseil en qualité de professionnel de l’immobilier à l’égard de la SCI MIG 59 ; - Juger que la société SERGIC a commis une faute en produisant un état daté erroné et manqué à ses obligations en qualité de syndic en ne convoquant pas le nouveau propriétaire ; En conséquence, - Condamner solidairement les société Square habitat et SERGIC à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle ; - Sommation est faite à la société Concept design développement de produire les actes de vente du 14 avril 2021 et du 10 juin 2021 dans leur intégralité en ce compris leurs annexes ; - Tirer toutes conséquences de l’absence de production de ces éléments ; - Condamner solidairement les société Square habitat et SERGIC à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais de procédure engagés ; - Condamner solidairement les société Square habitat et SERGIC aux entiers dépens ; - Débouter les parties adverses de leurs demandes plus amples et contraires. A l'appui de ses prétentions, la société MIG 59 fait valoir la responsabilité de la société Square habitat en sa qualité d’intermédiaire professionnel tenu d’une obligation d’information tant à l’égard du vendeur qu’à celui de l’acquéreur et de gestionnaire de bien sur le fondement du contrat de mandat et l’article 1992 du code civil. Elle explique que, rédacteur de la promesse de vente, la société Square habitat était informée de la tenue de l’assemblée de sorte qu’elle devait en aviser tant le vendeur que l’acquéreur et même le notaire mais qu’elle s’en est abstenue. Elle observe que sur le procès verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022 ce n’est pas elle qui est notée, mais la société Square habitat. Elle considère que la société Square habitat a manqué à son obligation de conseil envers elle et doit donc la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle à la demande de M. et Mme [C] ou des sociétés SERGIC ou Concept design développement. Elle développe également des moyens relatif à la responsabilité de la société SERGIC en sa qualité de syndic ayant d’une part délivré un état daté erroné et d’autre part omis de convoquer la société Concept design développement. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 10 novembre 2023, la société Square habitat demande au tribunal de : - Juger irrecevables les demandes de la SCI MIG 59 ; - Déclarer la société MIG 59 mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ; - Condamner la société MIG 59 à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société MIG 59 aux entiers dépens ; A l'appui de sa défense, elle fait valoir en premier lieu que le fondement des réclamations n’est pas clair puisque la société MIG 59 invoque le mandat de transaction ou de vente et le mandat d’administration de bien ou de gestion locative alors que ces contrats n’impliquent pas les mêmes obligations ni les mêmes garanties. Elle en déduit que les demandes sont irrecevables faute d’exposé des moyens en fait et en droit, conformément à l’article 56 du code de procédure civile. Ensuite, elle considère que sa responsabilité n’est engagée ni en sa qualité de gestionnaire locatif, ni en celle d’intermédiaire pour la vente conclue entre la société MIG 59 et M. [M] / la société Concept design développement. Elle soutient que la difficulté ne provient que de l’erreur commise par le syndic lors de l’établissement de l’état daté du 25 mars 2021. Elle indique qu’elle ne disposait pas, lorsqu’elle a rédigé la promesse le 13 novembre 2020, des informations lui permettant de remettre en cause les informations contenues dans ce document adressé directement par le syndic au notaire. Elle note que l’efficacité de l’acte rédigé par elle, la promesse, n’est contestée par personne et que l’acte réitératif a été rédigé par le notaire. La décision d’engager d’importants travaux étant postérieure à la vente négociée par elle et alors qu’elle n’est pas intervenue dans la revente à M. et Mme [C], elle considère ne pas avoir à en répondre. MOTIFS DE LA DÉCISION Liminairement, toutes les demandes formées contre des personnes morales qui ne sont pas parties à l’instance, les sociétés SERGIC et Concept design développement, seront d’office déclarées irrecevable au visa de l’article 16 du code de procédure civile et du principe du contradictoire. Sur la fin de non recevoir : Selon l’article 56 du code de procédure civile : “ L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 : [...] 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ; [...]” Cette exigence est expressément prescrite à peine de nullité de l’assignation et non pas à peine d’irrecevabilité des demandes. Elle constitue donc une exception de procédure. C’est d’ailleurs au visa de cette disposition qu’a déjà été rendue l’ordonnance du 11 mai 2023 statuant sur l’exception de nullité de l’assignation délivrée à la société SERGIC. Il revenait à la société Square habitat de saisir le juge de la mise en état de cette demande conformément à l’article 789 du code de procédure civile, par exemple à l’occasion de l’incident initial ayant donné lieu à cette ordonnance du 11 mai 2023 et antérieurement à la notification de ses premières conclusions au fond le 11 juillet 2023 au sens de l’article 74 du même code. Le moyen est soulevé tardivement et son bien fondé ne peut pas être examiné car il est irrecevable. Sur la responsabilité de la société Square habitat : La société MIG 59 invoque en premier lieu l’obligation de conseil de l’agent immobilier qui intervient comme intermédiaire dans une vente. L’existence d’une telle obligation n’est pas contestée, bien que le mandat de vendre susceptible d’avoir lié les sociétés MIG 59 et Square habitat n’est produit par aucune des parties. La société MIG 59 soutient que la société Square habitat avait connaissance de la tenue de l’assemblée mais ce n’est pas à la société Square habitat que la convocation a été adressée. La société MIG 59 la verse au débat et c’est à elle-même que ce courrier a été envoyé c’est à dire non seulement à son nom mais aussi à son adresse et non pas à la société Square habitat pour son compte. Dans la mesure où il est constant que la société Square habitat était aussi le gestionnaire de l’immeuble, il ne peut être tiré aucune conclusions de la mention, au procès verbal de l’assemblée du 19 avril 2024 : “Copropriétaires absents et non représentés [...] Square habitat compte SCI MIG59 (CAB) (377) [...]” Dans ces conditions, il n’est pas établi que la société Square habitat aurait manqué à son obligation de conseil lorsqu’elle est intervenue comme intermédiaire pour la vente des lots. Quant à ses obligations tirées du mandat de gestion immobilière, l’article 1992 du code civil énonce que : “ Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.” La société Square habitat était certes un mandataire recevant un salaire mais la société MIG 59 n’invoque aucune clause contractuelle en particulier. Elle postule à nouveau que la société Square habitat avait connaissance de la convocation sans en rapporter la preuve. Dès lors, il n’est pas établi que la société Square habitat aurait manqué à son obligation de conseil lorsqu’elle est intervenue comme gestionnaire des lots. En conséquence, les demandes formées contre la société Square habitat doivent être rejetées. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” La société MIG 59, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer à la société MIG 59 la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Déclare d’office irrecevables toutes les demandes formées contre les sociétés SERGIC et Concept design développement qui ne sont pas parties à la présente instance ; Déclare irrecevable comme tardive la demande tendant à faire déclarer irrecevables les demandes de la SCI MIG 59 ; Rejette la demande de garantie formée par la société MIG 59 à l’encontre de la société Square habitat ; Condamne la société MIG 59 à supporter les dépens de l’instance ; Condamne la société MIG 59 à payer à la société Square habitat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier, La Présidente,