Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/05441

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : Mme LEDERLIN, MTT Greffiers : Madame BERKANI, lors des débats Madame BOINE, lors du délibéré Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024 GROSSE : Le 16 janvier 2025 à Me GHEZ Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/05441 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5MUS PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [N] [M] né le 25 Décembre 1978 à [Localité 6] domicilié : chez La SARLU INVESTICITE, [Adresse 1] - En sa qualité de bailleur - [Localité 2] représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [T] [S] née le 16 Juillet 1981 demeurant [Adresse 3] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 10 mars 2022, Monsieur [N] [M] a donné à bail à Madame [T] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 20 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [M] a fait signifier à Madame [T] [S] par acte de commissaire de justice en date du 02 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 8.005,65 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, Monsieur [N] [M] a fait assigner Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - condamner par provision Madame [T] [S] à payer la somme de 9.892,26 euros selon décompte arrêté au 12 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux, - constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit, - ordonner l’expulsion de la requise ainsi que tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 5], si besoin avec le concours de la force publique, - refuser d’accorder tout délais de grâce à la requise, - condamner par provision Madame [T] [S] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet, - condamner par provision Madame [T] [S] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [M] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 02 novembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 31 octobre 2024, Monsieur [N] [M], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 10.987,67 euros, selon décompte en date du 08 octobre 2024, terme d’octobre inclus. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [S] ne comparait pas et n'est pas représentée. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du Code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [N] [M] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 03 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même Code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 10 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 novembre 2023, pour la somme en principal de 8.005,65 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 02 janvier 2024. Madame [T] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [T] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 448,47 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du et de condamner Madame [T] [S] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [T] [S] reste devoir la somme de 10.987,67 euros, à la date du 08 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Pour la somme au principal, Madame [T] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [T] [S] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 10 987,67 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8.005,65 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du Code civil. Sur les demandes accessoires Madame [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [M] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [T] [S] sera condamnée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2022 entre Monsieur [N] [M] et Madame [T] [S] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 02 janvier 2024 ; ORDONNE en conséquence à Madame [T] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Madame [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE Monsieur [N] [M] de sa demande de suppression des délais pour quitter les lieux ; CONDAMNE Madame [T] [S] à verser à Monsieur [N] [M], à titre provisionnel, la somme de 10.987,67 euros décompte arrêté au 08 octobre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8.005,65 euros à compter du 02 novembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Madame [T] [S] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 448,47 euros à ce jour, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [T] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Madame [T] [S] à verser à Monsieur [N] [M] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, La présidente