Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00656

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00656 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZHT MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.C.I. LES ALIZES 4 [Adresse 2] [Localité 3] (REUNION) représenté par Maître AKHOUN Chafi, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION DÉFENDEUR(S) : Madame [H] [M] [S] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] (RÉUNION) non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 16 Septembre 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI Les Alizés 4 a donné à bail à Madame [H] [M] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat du 13 octobre 2020, pour un loyer mensuel révisable et d'un montant de 1395,46 euros charges comprises à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Les Alizés 4 a fait signifier à Madame [H] [M] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 janvier 2024 pour la somme en principal de 31082,46 euros. La SCI Les Alizés 4 a ensuite fait assigner Madame [H] [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 9 juillet 2024, délivré à étude aux fins de : - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, - obtenir la libération du logement, et à défaut que soit ordonnée l'expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique, - condamner Madame [H] [M] [S] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 38072,76 euros, somme arrêtée à la date du 1er juin 2024, à actualiser au jour du jugement - fixer le montant de l'indemnité d’occupation due depuis la résiliation au montant du oyer augmenté des charges, soit la somme de 1395,46 euros, - condamner Madame [H] [M] [S] à payer cette indemnité d’occupation jusqu'à la libération du logement, - ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés dans le logement à sa libération, en garantie des sommes dues ; - condamner Madame [H] [M] [S] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A l’audience du 16 septembre 2024, à laquelle l'affaire a été retenue dès le premier appel, la SCI Les Alizés 4 - représentée par Me Chafi Akhoun - sollicite le bénéfice de son assignation. Madame [H] [M] [S], citée à étude ne s'est ni présentée ni fait représenter à l'audience. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 10 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. Par ailleurs, la SCI Les Alizés 4 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention en dénonçant le 17 janvier 2024 auprès de la préfecture le commandement de payer. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 13 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 17) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 31082,46 euros, visant un délai de 6 semaines pour s'acquitter de la dette. Compte tenu de la rédation de la clause résolutoire, il sera fait application du délai de 2 mois prévu par cette clause et non du délai de 6 semaine institué par la réforme. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 12 mars 2024. L'indemnité d’occupation Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Madame [H] [M] [S], occupante sans droit ni titre, est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux par le locataire, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre et son impossibilité de relouer son bien. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 1395,46 euros, et sera due depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion. Cette indemnité d’occupation sera indexée sur l'IRL applicable à la date du présent jugement. La libération des lieux loués Madame [H] [M] [S] qui n'a plus de titre justifiant l'occupation du logement devra restituer ce dernier libre de ses biens et de toute personne, dès la signification du présent jugement. À défaut de libération volontaire, la SCI Les Alizés 4 sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [H] [M] [S] deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin. S'agissant des meubles laissés éventuellement par Madame [H] [M] [S] dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée. En revanche, dans l'hypothèse où Madame [H] [M] [S] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [H] [M] [S]. III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES : Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés La SCI Les Alizés 4 produit un décompte arrêté à la date du 30 juin 2024 faisant état d'un solde débiteur de 38072,76 euros correspondant à toutes les échéances jusqu'à celle de juin 2024, à l'exclusion de toute autre somme. Ce décompte fait mention de deux paiements intervenus entre janvier 2022 et juin 2024 : 1350 euros en janvier 2022 et 1350 en août 2023. Il s'évince de ce décompte que la créance de la SCI Les Alizés 4 se monte à cette somme de 38072,76 euros au titre des loyers impayés à la date du 30 juin 2024. Madame [H] [M] [S] n'offre aucune preuve de paiement des sommes réclamées par le bailleur. En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SCI Les Alizés 4 la somme de 38072,76 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 31082,46 euros compter du commandement de payer (11 janvier 2024)et compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [H] [M] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Les Alizés 4, Madame [H] [M] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2020 entre la SCI Les Alizés 4 et Madame [H] [M] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 12 mars 2024 ; CONDAMNE Madame [H] [M] [S] à verser à la SCI Les Alizés 4 la somme de 38072,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 30 juin 2024 (comprenant l'échéance de juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 31082,46 euros et à compterde l'assignation pour le surplus ; ORDONNE à Madame [H] [M] [S] de restituer les lieux libres de toute occupation dès la signification du présent jugement, DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [H] [M] [S] dans le logement seront réputés abandonnés et la SCI Les Alizés 4 sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [H] [M] [S] ; AUTORISE la SCI Les Alizés 4 à procéder à l'expulsion de Madame [H] [M] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier au besoin ; CONDAMNE Madame [H] [M] [S] à verser à la SCI Les Alizés 4 une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1395,46 euros, révisable selon l'IRL applicable au jour du présent jugement, depuis le 1er juillet 2024 et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion ; CONDAMNE Madame [H] [M] [S] à verser à la SCI Les Alizés 4 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [H] [M] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 21 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection