Tribunal judiciaire, 20 août 2024. 23/09113

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [L] [B] Monsieur [W] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/09113 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MDQ N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 20 août 2024 DEMANDERESSE ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 3] - [Localité 4] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [L] [B], [Adresse 1] - [Localité 5] non comparante, ni représentée Monsieur [W] [B], [Adresse 1] - [Localité 5] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 août 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 20 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09113 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MDQ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 29 août 2022, la société [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [W] [B] et Mme [L] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] et au [Adresse 2] dans le même arrondissement pour l’emplacement de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 316,69 euros. Par actes de commissaire de justice du 21 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 841,37 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [B] et Mme [L] [B] le 26 juillet 2023. Par assignations du 6 novembre 2023, la société PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [B] et Mme [L] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 955,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 16 janvier 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 janvier 2024, s'élève désormais à 2 791,98 euros. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il considère que les locataires sont de mauvaise foi, ayant déjà bénéficié d’un changement de logement avec un FSL sur une partie de la dette locative et ayant créé une nouvelle dette dès qu’ils sont arrivés dans leur nouveau logement. Les défendeurs se sont présentés à l’audience assistés de leur conseillère sociale et ont sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement proposant de régler 35 euros par mois pour apurer leur dette. Ils indiquent avoir déposé un dossier surendettement et qu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été décidé. Ils indiquent qu’ils ont résilié la place de parking. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024. Par mention au dossier du 19 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour production par le bailleur d’un décompte locatif tenant compte du relogement des locataires avec signature d’un bail en octobre 2022 et de l’effacement décidé par la commission de surendettement. Les parties ont été convoquées à l’audience du 21 mai 2024. À l'audience du 21 mai 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, hormis les frais irrépétibles qu’il évalue désormais à 1.000 euros. Il précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2024, s'élève désormais à 2108,43 euros. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Au sujet des demandes de précisions faites par le juge des contentieux de la protection, il indique que les demandes et le décompte versé au débat ne concerne que le nouveau logement et que l’effacement de dette concerne la dette restant due au titre de l’ancien logement après versement du FSL. M. [W] [B] expose que le loyer courant est repris, qu’il a versé la somme de 317 euros le 13 mai 2024 et que sa dette s’élève désormais à 1.030,89 euros. M. [W] [B] et Mme [L] [B] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [W] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 841,37 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 septembre 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [W] [B] et Mme [L] [B] justifient avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience, sans que puisse leur être opposée sur ce point l'absence de rétablissement du versement des allocations d'aide au logement, étant relevé que la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n'avait pas encore statué au jour de l'audience sur le maintien ou non de ces aides. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [W] [B] et Mme [L] [B] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 35 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [W] [B] et Mme [L] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mai 2024, M. [W] [B] et Mme [L] [B] lui devaient la somme de 2108,43 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [W] [B] et Mme [L] [B] justifient que leur dette s’élève à la somme de 1.030,89 euros à la date du 13 mai 2024, au paiement de laquelle ils seront condamnés solidairement. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [B] et Mme [L] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 316,69 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [W] [B] et Mme [L] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 août 2022 entre la société [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [W] [B] et Mme [L] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 22 septembre 2023, CONDAMNE solidairement M. [W] [B] et Mme [L] [B] à payer à la société [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1 030,89 euros (mille trente euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, AUTORISE M. [W] [B] et Mme [L] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 euros (trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [B] et Mme [L] [B], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 septembre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [B] et Mme [L] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [W] [B] et Mme [L] [B] seront solidairement condamnés à verser à la société [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [W] [B] et Mme [L] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 juillet 2023 et celui des assignations du 6 novembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge