Tribunal judiciaire, 25 juin 2025. 24/06714

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Maria Del Pilar MOROTE ARCE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Carole BERNARDINI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/06714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZK N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 25 juin 2025 DEMANDEUR E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, [Adresse 3] représenté par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [O] [X], [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Maria Del Pilar MOROTE ARCE, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 avril 2025 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 25 juin 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06714 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZK EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 11juin 2019, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [X] sur des locaux, appartement et cave, situés au [Adresse 2] (escalier 5, 3e étage, porte 03F), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 688,13 euros. Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.268,17 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [X] le 9 avril 2024. Par assignation du 3 juillet 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail sur le local d’habitation avec cave, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tels qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5.072,85 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.268,7 euros et de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 29 avril 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 avril 2025, s'élève désormais à 8.715,99 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, frais déduits. Elle déclare, par ailleurs, s’opposer à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formulées par la défenderesse. L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement partiel du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [O] [X] qui comparait à l’audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 ou 150 euros, en plus du loyer courant. Elle sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 100 euros et le rejet des demandes du bailleur, ainsi que sa condamnation aux dépens. Mme [O] [X] indique avoir rencontré des difficultés financières liées à une dépression consécutive à une agression à son domicile. Mme [O] [X] précise avoir retrouvé un emploi lui permettant de régler la dette par mensualités. Mme [O] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [O] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4.268,17 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2024. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, si le bail venait à être considéré comme résilié. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 avril 2025, Mme [O] [X] lui devait la somme de 8.715,99 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure. Mme [O] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 861,03 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire. La demande reconventionnelle de réduction de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 100 euros sera rejetée. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Mme [O] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juin 2019 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [O] [X], d’autre part, concernant les locaux, appartement et cave, situés au [Adresse 2] (escalier 5, 3e étage, porte 03F) est résilié depuis le 10 juin 2024, CONDAMNONS Mme [O] [X] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 8.715,99 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISONS Mme [O] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [X], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juin 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [O] [X] sera condamnée à verser, à titre provisoire, à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 867,03 euros, et ce, à partir du 11 juin 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS Mme [O] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2024 et celui de l'assignation du 3 juillet 2024, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, DISONS n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge