Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
10 Juin 2024
N° RG 21/02472 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MAU6
Code NAC : 30B
SASU THE SUN HOUSE
C/
SAS LA GESTION PAR L’INFORMATIQUE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 10 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Monsieur BARUCQ, magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 29 Avril 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.
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DEMANDERESSE
SASU THE SUN HOUSE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 791 991 607 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Thierry MALHERBE, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDERESSE
SAS LA GESTION PAR L’INFORMATIQUE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 317 837 854 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Eric LACOMBE, avocat plaidant au barreau de Paris
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous signature privée du 27 août 2008, la société LA GESTION PAR L’INFORMATIQUE (ci-après LGPI) a consenti à la société PRO-FIL un bail commercial sur un local à usage de boutique situé [Adresse 2], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2008, moyennant un loyer annuel de 26.400 € HT et hors charges indexé, payable mensuellement et d’avance, outre des frais de gestion pour un montant hors taxes égal à 2% du loyer. Un dépôt de garantie de 6.600 € correspondant à 3 mois de loyer HT a été versé.
Par acte sous signature privée du 14 mars 2013, la société PRO-FIL a cédé son fonds de commerce à la société THE SUN HOUSE, la cession incluant le droit au bail des locaux. Cette cession a été agréée par le bailleur, qui est intervenu à l’acte.
Par acte extrajudiciaire du 8 avril 2021, la société LGPI a fait délivrer à la société THE SUN HOUSE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 68.831 €, outre la somme de 6.883,10 € au titre de la clause pénale et celle de 393,46 € au titre du coût de l’acte.
Par exploit du 6 mai 2021, la société THE SUN HOUSE a fait assigner la société LGPI devant le tribunal judiciaire de PONTOISE en opposition à commandement.
La défenderesse avait pour postulant Maître BRESDIN, avocat au barreau de Versailles, et pour plaidant Maître LACOMBE, avocat au barreau de Paris, en contradiction avec l’article 5 alinéa 3 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971.
Par jugement avant dire droit du 22 janvier 2024, le tribunal a soulevé d’office le moyen tiré de la nullité de la constitution de l’avocat postulant, et a ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de présenter leurs observations.
Par acte du 27 février 2024, Maître Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise, s’est constituée aux lieu et place de Maître BRESDIN.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 avril 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, la société THE SUN HOUSE demande au tribunal de :
Reporter à deux années le paiement de la somme de 70.224,46 €, qu’elle reconnaît devoir,A titre subsidiaire :
Lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette (24 mois),En tout état de cause :
Débouter la société LGPI de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Statuer ce que de droit quant aux dépens.
Elle fait valoir qu’elle reconnaît sa dette locative à l’égard du bailleur à hauteur de 70.224,46 €, mais sollicite la réduction de la clause pénale contractuelle à un euro symbolique en raison du contexte sanitaire et économique et de sa situation financière difficile. Elle expose que l’activité de son fonds de commerce a été fortement impactée par les attentats terroristes, les grèves, les manifestations, notamment celles relatives à la réforme des retraites, et surtout la crise sanitaire. Elle affirme avoir perdu 40 % de sa clientèle, et estime, au visa de l’article 1343-5 du code civil, être bien fondée à solliciter le report du paiement, ou tout au moins les plus larges délais.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la société LA GESTION PAR L’INFORMATIQUE (LGPI) demande au tribunal de :
Débouter la société THE SUN HOUSE de l’intégralité de ses demandes,Ordonner la résiliation du contrat de bail à compter du 8 mai 2021, Ordonner l’expulsion immédiate de la société THE SUN HOUSE des locaux occupés sans droit ni titre,La condamner au paiement de la somme de 57.340 € au titre du droit d’entrée du bail commercial, La condamner au paiement de la somme de 76.107,57 € visée dans le commandement du 8 avril 2021,La condamner au paiement de la somme de 34.471,95 € visée dans la sommation de payer du 7 décembre 2022,La condamner au paiement de la somme de 2.844 € mensuelle jusqu’à la libération des locaux à titre d’indemnité d’occupation,La condamner au paiement des intérêts de retard au taux d’intérêt légal majoré de 5 points et faire application de la majoration de 10% au titre de la clause pénale,La condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens.
Elle fait valoir que les causes du commandement du 8 avril 2021 n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, et que le bail doit être considéré comme résilié à la date du 8 mai 2021 par acquisition de la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit et notamment l’expulsion immédiate et le paiement d’une indemnité d’occupation. Elle réclame le paiement de la somme visée dans le commandement de payer du 8 avril 2021, outre les loyers d’avril 2021 et de février à novembre 2022 figurant dans la sommation du 7 décembre 2022. Elle réclame également le montant du droit d’entrée du bail commercial qui n’a jamais été payé, ainsi que l’application de la clause pénale contractuelle. Elle s’oppose à la réduction de celle-ci et à l’octroi de délais, estimant que la société THE SUN HOUSE n’est pas de bonne foi.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 27 février et 1er mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la constitution en défense
Conformément à l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité de fond n’est pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
En l’espèce, à la suite du jugement avant dire droit du 22 janvier 2024, la société LGPI a constitué comme avocat postulant un avocat au barreau du Val d’Oise avant la clôture de la procédure. La cause de nullité encourue a donc disparu au moment où le tribunal statue sur le fond du dossier.
Sur la résiliation du bail commercial
Le bail du 27 août 2008, qui s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 1er septembre 2017, comporte une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement à son échéance de toute somme due en vertu du bail, et un mois après un commandement de payer ou un mois après une sommation d’avoir à se conformer aux conditions de la location, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de formuler aucune demande judiciaire.
Par acte extrajudiciaire du 8 avril 2021, la société LGPI a fait délivrer à la société THE SUN HOUSE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 68.831 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021.
Ce commandement reproduit les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 1° du code de commerce, et indique clairement l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, dont le texte est également reproduit. Il comporte en outre un décompte clair des sommes dues. Il est donc régulier en la forme.
La société THE SUN HOUSE, qui ne conteste pas le montant de la dette en principal, reconnaît qu’elle n’a pas réglé cette somme dans le délai d’un mois imparti. La résiliation de plein droit du bail du 27 août 2008 est donc encourue.
Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, la société THE SUN HOUSE sollicite le report à deux années du paiement de sa dette, et subsidiairement l’octroi d’un échelonnement sur 24 mois, au regard de ses difficultés économiques. Elle n’apporte toutefois aucun élément chiffré convainquant, se bornant à communiquer ses bilans des années 2017, 2018 et 2019, alors que seuls les bilans des années 2020, 2021 et 2022 pourraient renseigner utilement sur ses éventuelles difficultés actuelles, d’autant que le bailleur lui a, par deux fois, accordé une remise de 5.280 €, et qu’elle a nécessairement reçu des aides de l’Etat pendant la crise sanitaire. Au surplus, elle n’indique pas comment elle pourrait, dans un délai de 24 mois, résorber un arriéré de plus de 100.000 € tout en réglant les loyers courants, alors qu’elle n’a pas cherché à mettre à profit les trois années écoulées depuis son assignation du 6 mai 2021 pour manifester un début de bonne volonté en payant des acomptes.
La demande de délais sera dès lors rejetée.
Il en résulte que la clause résolutoire est acquise au bailleur, et il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail du 27 août 2008 à la date du 8 mai 2021.
La société THE SUN HOUSE étant devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 9 mai 2021, il convient d'ordonner son expulsion dans les termes du dispositif du présent jugement. Il convient également de la condamner à payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, augmenté de tous les accessoires dus au titre du bail, du 9 mai 2021 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction du montant des loyers et accessoires qui auraient pu être réglés dans l’intervalle.
Sur les demandes en paiement
La société LGPI réclame en premier lieu la somme de 57.340 € au titre du droit d’entrée. Or le bail commercial du 27 août 2008, qui lie les parties, ne prévoit nullement le paiement d’un droit d’entrée ou « pas-de-porte ». La société LGPI se fonde exclusivement sur une déclaration de son expert-comptable en date du 18 novembre 2022, qui ne fait référence à aucune disposition contractuelle, et qui est inopposable à la société THE SUN HOUSE. En tout état de cause, si un droit d’entrée avait été exigible à la date d’effet du bail, soit le 1er septembre 2008, il aurait été à la charge de la société PRO-FIL. L’acte de cession du fonds de commerce du 14 mars 2013 ne fait pas davantage mention d’un droit d’entrée, alors même que le bailleur est intervenu à l’acte. Cette demande sera dès lors rejetée.
S’agissant des loyers et charges, le montant en principal dû au 31 mars 2021 est de 68.831 €. La société LGPI réclame également les loyers d’avril 2021 et ceux de février à novembre 2022, soit 2.844 € x 11 = 31.284 €, ce qui correspond à la somme en principal figurant dans la sommation de payer du 7 décembre 2022. La société THE SUN HOUSE n’apporte pas la justification du règlement de ces loyers. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 100.115 € en principal arrêtée au 30 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 5 points, conformément à l’article 17.1 du bail.
S’agissant de la clause pénale, l’article 17.2 du bail prévoit que le preneur devra payer en sus des sommes dues au bailleur, à titre de clause pénale, une somme égale à 10 % du montant des sommes mises en recouvrement. Toutefois, conformément à l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive. En l’espèce, le caractère manifestement excessif de la pénalité convenue réside dans le fait qu’elle se cumule avec un taux d’intérêt au taux légal majoré de 5 points, qui constitue déjà une pénalité substantielle. La clause pénale sera de ce fait réduite à la somme de 5.000 €.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la société LGPI la charge de ses frais irrépétibles. La société THE SUN HOUSE sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La société THE SUN HOUSE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement du 8 avril 2021 et de la sommation du 7 décembre 2022.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Déboute la société THE SUN HOUSE de l’ensemble de ses demandes ;
Constate la résiliation de plein droit du bail du 27 août 2008 à la date du 8 mai 2021 par acquisition de la clause résolutoire ;
Dit que la société THE SUN HOUSE, ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter les lieux loués, à savoir une boutique située [Adresse 2], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ; à défaut, autorise la société LA GESTION PAR L’INFORMATIQUE à faire procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
Dit que le sort des meubles, marchandises et effets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne la société THE SUN HOUSE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, augmenté de tous les accessoires dus au titre du bail, du 9 mai 2021 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction du montant des loyers et accessoires qui auraient pu être réglés dans l’intervalle ;
Condamne la société THE SUN HOUSE à payer à la société LA GESTION PAR L’INFORMATIQUE :
la somme de 100.115 € en principal arrêtée au 30 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 5 points, au titre de l’arriéré locatif,la somme de 5.000 € au titre de la clause pénale,la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société LA GESTION PAR L’INFORMATIQUE du surplus de ses demandes ;
Condamne la société THE SUN HOUSE aux dépens, qui comprendront le coût du commandement du 8 avril 2021 et de la sommation du 7 décembre 2022 ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé le 10 juin 2024, et signé par le Président et le Greffier,
Le greffier, Le président,
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
