Cour d'appel, 17 mai 2023. 21/02744

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 17 MAI 2023 N° RG 21/02744 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UO6T AFFAIRE : [L] [I] C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DE L'ORME À [Localité 6] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE N° Chambre : 1 N° Section : N° RG : 19/00329 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Patricia POULIQUEN-GOURMELON, Me Coralie LARDET-ROMBEAUX RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [L] [I] [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Patricia POULIQUEN-GOURMELON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 23 APPELANT **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DE L'ORME À [Localité 6] représenté par son syndic, le Cabinet FREQUEL-CARLO ASLAN, [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Coralie LARDET-ROMBEAUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 114 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Michèle LAURET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** M. [L] [I] est copropriétaire des lots [Cadastre 3],[Cadastre 5] et [Cadastre 4] constituant un appartement, une cave et un parking, dans le bâtiment A de la résidence de l'Orme située à [Localité 6]. Par jugement du 16 mars 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise, a : -Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer; -Condamné [L] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de l'Orme [Localité 6] les sommes suivantes : *10.984,04 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2018 ; *2 000 euros à titre dc dommages et intérêts ; *2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; -Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de l'Orme [Localité 6] de sa demande en paiement de frais ; -Débouté [L] [I] dc sa demande reconventionnelle ; -Condamné [L] [I] aux dépens, dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile ; -Ordonné l'exécution provisoire. M. [L] [I] a interjeté appel suivant déclaration du 27 avril 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'Orme à [Localité 6]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 21 juillet 2021, au visa des dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de : Arrêter et Juger recevable et bien-fondé Monsieur [I] en son appel, -Débouter le SDC DE LA RESIDENCE DE L'ORME de toutes ses demandes, fins et conclusions, -Infirmer le jugement ayant condamner Monsieur [I] à verser la somme de 10 984,04 € au titre des charges impayées, -Arrêter que la somme de 2 982,71 € doit être déduites des charges éventuellement dues en vertu du PV d'AG du 28 septembre 2016, -Infirmer le jugement ayant condamner Monsieur [I] à verser la somme de 2 000 à titre de dommages et intérêts au profit dudit SDC, -Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le SDC de sa demande au titre des frais, -Condamner le SDC DE LA RESIDENCE DE L'ORME à verser la somme 2 000 € à Monsieur [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamner le SDC DE LA RESIDENCE DE L'ORME aux dépens dont distraction à Maître [Y] au titre de l'article 699 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'Orme à [Localité 6], demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 18 octobre 2021, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 7 mai 1967, la loi du 13 décembre 2000, la loi du 13 juillet 2006, 1240 et suivants du code civil de : -Recevoir le Syndicat des copropriétaires en ses écritures et son appel incident, le disant bien fondé. En conséquence, -Confirmer le jugement du 16 mars 2021 en ce qu'il a : *Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer *Condamné Monsieur [L] [I] à payer au SDC de la Résidence de l'Orme les sommes suivantes : -10.984,04 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2018 -2.000 € à titre de dommages et intérêts -2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC *Débouté Monsieur [I] de sa demande reconventionnelle *Condamné Monsieur [I] aux dépens selon distraction sur l'article 699 du Code de Procédure Civile *Ordonné l'exécution provisoire. -Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'Orme à [Localité 6] de sa demande en paiement de frais. En conséquence, Statuant à nouveau, -Condamner Monsieur [L] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Orme à [Localité 6], la somme de 2.050 €. Et ainsi, -Débouter purement et simplement Monsieur [L] [I] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. -Condamner Monsieur [L] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Orme à [Localité 6], la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles engagés devant la Cour d'Appel ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'Arrêter et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. M. [L] [I] conteste le poste des charges impayées arrêtées par le jugement entrepris à la somme demandée par le syndicat des copropriétaires en dépit de ses contestations restées sans réponse et celui des dommages et intérêts, fixés à 2.000 euros par ce jugement. Le syndicat des copropriétaires qui dénonce le comportement agressif de M. [L] [I] à l'égard du syndic désigné à compter de 2012 et de l'ancien gardien, qui a en outre engagé une action prud'homale à son encontre à ce titre, conteste le rejet de sa demande en remboursement de 2.050 euros de ce chef. 1 ' Sur la demande au titre des charges impayées En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [L] [I] à lui payer la somme de 10.984,04 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2019 inclus. Il produit notamment : - une matrice cadastrale, - les contrats de syndic 2014 à 2018 et 2019 à 2022, -le décomptes actualisé pour la période du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2020, - les appels de provisions de régularisation 2012-2014 et ceux du 2ème appel de fonds 2015 au 4ème appel de fonds 2019 inclus - ainsi que les procès-verbaux d'assemblées générales 2011-2019. M. [L] [I] qui réclame l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.984,04 euros au titre des charges impayées conteste : - la régularisation de charges 2012-2019, des frais et reprises de soldes prétendument injustifiés ainsi que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires qui ne verse pas l'intégralité de ses relevés de comptes individuels - et les justificatifs produits, comme incohérents ou insuffisants. La Cour retient ce qui suit. Au vu des justificatifs ci-dessus repris, notamment du décompte produit par le syndicat des copropriétaires en pièce 19, la somme de 10.984,04€ retenue par le premier juge est justifiée. En effet, les frais retenus pour 3.298€ ne sont pas des charges et les sommes réclamées au titre de l'exercice 2020 ne peuvent être admise faute de production de l'assemblée générale correspondante. Pour le surplus, les affirmations ou vagues contestations de M. [L] [I] ne sont pas utilement étayées, alors : - d'une part, qu'il dispose des appels de fonds correspondants à la période en litige, que ces documents indiquent sa quote part, non contestées pas plus que les assemblées générales les concernant - d'autre part, que les remboursements de travaux prétendument manquants figurent sur le décompte ci-dessus les 28 septembre 2016 et 13 juillet 2018, tels qu'utilement détaillés par le syndicat des copropriétaires (Conclusions p. 7) - et, enfin, qu'il ne précise nullement de quelles sommes il s'estime redevables, quant aux charges comme quant aux travaux. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. 2 ' Sur la demande au titre de frais nécessaires Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.050 euros au titre du montant engagé pour le dépôt de plainte à l'encontre de M. [I]. Il produit notamment : - sa plainte déposée le 3 mars 2014 auprès du Procureur de la République - la convocation du syndicat des copropriétaires devant le Conseil de Prud'hommes sur saisine du gardien de l'immeuble, - les conclusions de ce dernier p.7 et p.8 reprochant au syndicat des copropriétaires d'avoir manqué à son obligation de santé à son égard. Faute de preuve de suivi des procédure engagées et du comportement fautif allégué, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas utilement la pertinence des motifs du jugement entrepris qui rejette sa demande en paiement de frais à ce titre. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. 3 ' Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Vu l'article 1231-6 du code civil, L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non-respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat. M. [L] [I], qui invoque un moyen de pression prétendument légitime face au mutisme du syndicat des copropriétaires, ne saurait se faire justice à lui même en refusant de payer les régularisations de charges et travaux qu'il n'estime pas dûs, sans pour autant établir le décompte précis de ce qu'il conteste. Ce d'autant que le syndicat des copropriétaires soutient sans être utilement contredit que M. [L] [I] ne paie plus aucune charges depuis 2017. Ainsi, compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef. Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. 4 ' Sur les demandes accessoires En vertu de l'article 699 et 700 du code de procedure civile, M. [L] [I] , partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure et l'équité commande de le condamner comme suit à ce dernier titre. PAR CES MOTIFS  Statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne M. [L] [I] aux dépens d'appel. Condamne M. [L] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'Orme à [Localité 6] une indemnité de procédure de 3.000 € et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,